離婚時新築マンション売却で確定申告が必要になるケース
離婚に伴い新築マンションを売却した場合、多くのケースで確定申告が必要です。売却により利益（譲渡所得）が発生すると、所得税・住民税の課税対象となるためです。
ただし、財産分与そのものは非課税です。問題となるのは「財産分与のために不動産を譲渡した側」に譲渡所得税が発生するかどうかです。国税庁によれば、離婚による財産分与で不動産を譲渡した場合でも、譲渡所得課税の対象となります（出典：国税庁「離婚と税金（財産分与）」）。
この記事でわかること
本記事では、離婚で新築マンションを売却した際の確定申告について、以下のポイントを解説します：
- 財産分与と譲渡所得税の関係
- 譲渡所得の具体的な計算方法（減価償却を含む）
- 3,000万円特別控除などの税制優遇措置
- 確定申告の手続きと必要書類
- 離婚前後の売却タイミングによる税務上の違い
1. 離婚時新築マンション売却の税務基礎知識
(1) 財産分与による譲渡の扱い
離婚時の財産分与には、次の2つのケースがあります：
| ケース | 課税関係 |
|---|---|
| 財産分与を受ける側 | 原則非課税（ただし過大な分与は贈与税の対象） |
| 財産分与をする側 | 譲渡所得税の対象となる可能性あり |
財産分与として不動産を渡す場合、渡す側は「不動産を譲渡した」とみなされ、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して税金が発生します。
(2) 新築後すぐの離婚で短期譲渡になりやすい
不動産の譲渡所得は、所有期間によって税率が大きく異なります：
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
※所有期間の判定は「譲渡年の1月1日時点」で行います（国税庁「譲渡所得の概要」）。
新築マンション購入後すぐに離婚で売却すると、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」となり、税率が約2倍になる可能性があります。
(3) 共有名義の場合の課税関係
夫婦共有名義で新築マンションを購入していた場合：
- 各自が持分に応じて譲渡所得を計算
- 各自が個別に確定申告が必要
- 3,000万円特別控除も各自で適用可能（後述）
たとえば持分1/2ずつの場合、売却価格も譲渡所得も1/2ずつに分けて計算します。
2. 財産分与と譲渡所得の関係
(1) 財産分与する側の譲渡所得税
財産分与として不動産を渡す場合、以下の計算式で譲渡所得を算出します：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
- 譲渡価額: 財産分与時の時価（売却価格または不動産鑑定評価額）
- 取得費: 購入代金・仲介手数料・登記費用など（建物は減価償却後の金額）
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料・印紙税・測量費など
(2) 財産分与を受ける側の税務
財産分与を受ける側は、原則として課税されません。ただし、以下の場合は贈与税が課される可能性があります：
- 財産分与の額が過大であると判断される場合
- 贈与税や相続税を免れるための離婚であると認められる場合
(3) 慰謝料・養育費との税務上の区別
| 項目 | 受取人の課税 | 支払人の控除 |
|---|---|---|
| 財産分与 | 原則非課税 | なし |
| 慰謝料 | 原則非課税 | なし |
| 養育費 | 原則非課税 | なし |
離婚に伴う金銭授受は、多くの場合非課税ですが、不動産を譲渡する側だけは譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。
3. 譲渡所得の計算方法
(1) 新築マンションの取得費
取得費には以下が含まれます：
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 測量費
- 造成費（該当する場合）
(2) 建物の減価償却計算
建物の取得費は、購入時の金額から減価償却費を差し引く必要があります。新築マンション（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）の場合：
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
- 非事業用（マイホーム）の償却率: 0.015（耐用年数70年）
- 事業用（賃貸等）の償却率: 0.022（耐用年数47年）
（出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」）
計算例：
- 建物購入価額：3,000万円
- 経過年数：2年
- 非事業用の場合
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 2年 = 81万円
取得費（建物部分）= 3,000万円 - 81万円 = 2,919万円
(3) 共有持分がある場合の按分計算
共有名義の場合、持分に応じて按分します：
例：夫婦で持分1/2ずつ
- 売却価格：5,000万円 → 各2,500万円
- 取得費合計：4,000万円 → 各2,000万円
- 譲渡費用合計：200万円 → 各100万円
夫の譲渡所得 = 2,500万円 - 2,000万円 - 100万円 = 400万円
妻の譲渡所得 = 2,500万円 - 2,000万円 - 100万円 = 400万円
(4) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用として控除できる主な項目：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費
- 売却のための広告費
- 売主負担の立退料
含められない費用：
- 修繕費・改良費（取得費に算入）
- 抵当権抹消費用
- 引越し費用
4. 適用できる特別控除
(1) 3,000万円特別控除の要件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」）。
主な要件：
- 自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却
- 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却
- 売却先が配偶者・直系血族・生計を一にする親族でないこと
- 過去2年以内にこの特例を受けていないこと
(2) 居住実態による適用可否
離婚時の売却で3,000万円控除を適用するには、以下の点を確認します：
| 状況 | 適用可否 |
|---|---|
| 離婚前まで夫婦で居住 | 両者とも適用可（各自3,000万円） |
| 離婚後一方が退去、他方が居住継続 | 居住継続者のみ適用可 |
| 離婚後両者とも退去 | 退去から3年以内の売却なら適用可 |
共有名義で両者とも居住していた場合、各自が3,000万円控除を適用できるため、最大6,000万円の控除が可能です。
(3) 短期譲渡の税率リスク
3,000万円控除を適用しても譲渡所得が残る場合、短期譲渡と長期譲渡で税額が大きく異なります：
例：譲渡所得500万円の場合
- 短期譲渡所得（5年以下）: 500万円 × 39.63% = 約198万円
- 長期譲渡所得（5年超）: 500万円 × 20.315% = 約102万円
→ 差額約96万円
5. 確定申告の手続きと必要書類
(1) 申告期限と申告先
- 申告期限: 売却した年の翌年2月16日～3月15日
- 申告先: 売却年の1月1日時点の住所地を管轄する税務署
(2) 確定申告書第三表の記入方法
譲渡所得は分離課税のため、通常の確定申告書（第一表・第二表）に加えて**第三表（分離課税用）**を提出します。
主な記入項目：
- 譲渡価額
- 取得費
- 譲渡費用
- 特別控除額（3,000万円控除等）
- 短期・長期の区分
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の指示に従って入力できます（出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー（譲渡所得）」）。
(3) 必要書類一覧
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二・三表） | 国税庁ウェブサイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ウェブサイト |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 取得時の売買契約書・領収書 | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 仲介手数料・測量費等の領収書 | 自分で保管 |
(4) 離婚関連の添付書類
離婚に伴う売却の場合、以下の書類も準備が推奨されます：
- 離婚届受理証明書（市区町村役場で取得）
- 財産分与の契約書（ある場合）
- 戸籍謄本（離婚の事実確認）
これらは税務署から求められた場合に提出します。
6. 離婚前後の売却タイミングによる違い
(1) 離婚成立前に売却する場合の課税リスク
離婚前に売却すると、財産分与との税務関係が複雑になります：
- 売却代金の分配が「財産分与」か「贈与」か判断が難しい
- 税務調査で指摘される可能性が高まる
- 申告書の記載方法が曖昧になりやすい
(2) 離婚成立後に売却する場合のメリット
離婚後に売却する方が税務上シンプルです：
- 財産分与の範囲が明確
- 必要書類が揃えやすい
- 税務署への説明が容易
(3) タイミング選択のポイント
| タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 離婚前売却 | 手続きがまとめられる | 税務リスク増加 |
| 離婚後売却 | 税務上明確 | 売却手続きが遅れる |
推奨：税務リスクを避けるため、離婚成立後の売却が安全です。ただし個別事情により異なるため、税理士への相談をおすすめします。
まとめ
離婚に伴う新築マンション売却では、以下の点を押さえて確定申告を行いましょう：
- 財産分与を受ける側は原則非課税、渡す側は譲渡所得税が発生
- 新築後すぐの売却は短期譲渡所得（税率39.63%）になりやすい
- 共有名義なら各自3,000万円控除を適用可能（最大6,000万円）
- 減価償却計算を正確に行い、取得費を算出
- 離婚成立後の売却が税務上安全
確定申告書第三表と譲渡所得の内訳書を用意し、売買契約書・登記事項証明書・領収書などの必要書類を揃えて申告期限内に提出しましょう。不明点がある場合は、税理士や税務署に早めに相談することが重要です。
FAQ
Q1. 離婚で財産分与として新築マンションを渡す場合、税金はかかりますか？
財産分与をする側には譲渡所得税が発生する可能性があります。不動産を譲渡したとみなされ、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。一方、財産分与を受ける側は原則非課税ですが、分与額が過大な場合は贈与税が課される可能性があります。
Q2. 新築後すぐに離婚で売却すると税金が高くなりますか？
はい。譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得（税率39.63%）となります。新築後すぐの離婚では短期譲渡になりやすく、長期譲渡所得（税率20.315%）の約2倍の税率が適用されます。
Q3. 共有名義の新築マンションを離婚後に売却する場合、3,000万円控除は各自受けられますか？
はい。両者とも居住実態があれば、各自が3,000万円特別控除を適用できます。つまり夫婦で最大6,000万円の控除が可能です。ただし、居住していなかった場合は適用できません。
Q4. 離婚前と離婚後、どちらのタイミングで新築マンションを売却すべきですか？
税務上は離婚成立後の売却が推奨されます。離婚前の売却は財産分与との課税関係が複雑化し、税務リスクが高まるためです。ただし個別事情により異なるため、税理士への相談をおすすめします。