新築マンション売却は短期・長期の税率差に注意
新築マンションを購入後数年以内に売却する場合、譲渡所得税の確定申告が必要です。新築マンション売却の最大のポイントは、**所有期間5年以内なら短期譲渡所得（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）**と税率が約2倍異なることです。また、居住用なら3,000万円特別控除の適用も検討できます。
この記事のポイント
- 所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行い、5年以内は高税率
- 短期譲渡所得は税率39.63%、長期譲渡所得は20.315%
- 3,000万円特別控除は居住用財産なら適用可能（住まなくなって3年以内）
- 取得費の計算で減価償却を考慮（築年数が浅くても必要）
- 必要書類は売買契約書、登記事項証明書、購入時の領収書など
1. 新築マンション売却の税務基礎知識
(1) 新築マンションの定義
新築マンションとは:
- 建築後1年未満
- または建築後未使用
(2) 売却時の税務処理は中古と同様
新築マンションでも、売却時の税務処理は中古マンションと同様です。譲渡所得が発生すれば確定申告が必要です。
(3) 新築後すぐの売却は短期譲渡になりやすい
新築マンションを購入後すぐに売却すると、所有期間が5年以内となり、短期譲渡所得（税率39.63%）となる可能性が高くなります。
2. 譲渡所得の計算方法
(1) 新築マンションの取得費
取得費の範囲:
- 購入価格
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 改装・リフォーム費用
(2) 建物の減価償却計算
築年数が浅くても、建物は減価償却を計算します。
計算式:
耐用年数: 47年（鉄筋コンクリート造、非事業用は70年）
償却率: 0.015（70年の場合）
減価償却累計額 = 建物取得費 × 0.9 × 0.015 × 経過年数
計算例:
仮に、3年前に建物2,500万円で購入した場合:
減価償却累計額 = 2,500万円 × 0.9 × 0.015 × 3年 = 101.25万円
取得費（建物） = 2,500万円 - 101.25万円 = 2,398.75万円
(3) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用:
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費用
(4) 譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
計算例:
仮に、5,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円の場合:
譲渡所得 = 5,000万円 - (4,000万円 + 200万円) = 800万円
3. 適用できる特別控除
(1) 3,000万円特別控除の要件
主な要件:
- 居住用財産であること
- 住まなくなってから3年以内の売却
- 親族間売買でないこと
(2) 居住実態が必要
投資目的で購入し、居住せずに売却した場合は3,000万円特別控除は適用できません。
(3) 住まなくなった日から3年以内の売却
住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが要件です。
4. 短期譲渡と長期譲渡の税率の違い
(1) 所有期間の判定方法
所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行います。
判定例:
仮に、2020年4月1日に購入し、2025年11月1日に売却した場合:
判定日: 2025年1月1日
所有期間: 2020年4月1日～2025年1月1日 = 4年9ヶ月
→ 5年以内のため短期譲渡所得
(2) 短期譲渡所得の税率
税率: 39.63%
- 所得税: 30.63%（復興特別所得税含む）
- 住民税: 9%
計算例:
譲渡所得800万円の場合:
税額 = 800万円 × 39.63% = 317.04万円
(3) 長期譲渡所得の税率
税率: 20.315%
- 所得税: 15.315%（復興特別所得税含む）
- 住民税: 5%
計算例:
譲渡所得800万円の場合:
税額 = 800万円 × 20.315% = 162.52万円
(4) 新築後すぐの売却リスク
新築後すぐに売却すると、短期譲渡所得となり、税負担が約2倍になるリスクがあります。売却時期の検討が重要です。
5. 確定申告の手続きと必要書類
(1) 申告期限と申告先
申告期限:
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
申告先:
- 売却時の住所を管轄する税務署
- e-Tax（オンライン申告）
(2) 確定申告書第三表の記入方法
譲渡所得は確定申告書第三表（分離課税用）に記入します。
記入内容:
- 売却価格
- 取得費
- 譲渡費用
- 譲渡所得
- 税額
(3) 必要書類
基本書類:
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書（売却時・購入時）
- 登記事項証明書
- 仲介手数料の領収書
3,000万円控除を適用する場合:
- 住民票
- 戸籍の附票
(4) 電子申告（e-Tax）の方法
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の指示に従って申告書を作成できます。
6. 新築特有の注意点
(1) 住宅ローン控除受給中の売却
住宅ローン控除を受けている途中で売却した場合、売却年以降は住宅ローン控除が受けられなくなります。
(2) 築年数が浅くても減価償却は発生
築年数が浅くても、建物は減価償却を計算する必要があります。
(3) 建物と土地の按分計算
購入時の売買契約書に建物と土地の内訳が記載されていない場合、固定資産税評価額の比率で按分します。
まとめ
新築マンション売却の確定申告では、所有期間による税率の違いを理解することが重要です。以下のポイントを押さえ、適切な手続きを進めることが必要です。
- 所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行い、5年以内は高税率
- 短期譲渡所得は税率39.63%、長期譲渡所得は20.315%と約2倍の差
- 3,000万円特別控除は居住用財産なら適用可能
- 取得費の計算で減価償却を考慮（築年数が浅くても必要）
- 必要書類は売買契約書、登記事項証明書、購入時の領収書など
- 申告期限は売却した年の翌年2月16日～3月15日
税率の違いを考慮した売却時期の検討や、特例の適用判断には税理士への相談を推奨します。
よくある質問
Q1. 新築マンションを売却する場合、居住用の3,000万円特別控除は使えますか？
A. 居住していれば適用可能です。ただし居住実態が必要で、投資目的で購入し居住せずに売却した場合は適用できません。住まなくなった日から3年以内の売却が条件です。
Q2. 新築後すぐに売却すると税金が高くなると聞きましたが本当ですか？
A. 本当です。譲渡年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）となり、約2倍の税率差があります。売却時期の検討が重要です。
Q3. 新築マンションでも減価償却の計算は必要ですか？
A. 必要です。築年数が浅くても建物は減価償却します。居住用の場合は定額法で計算し、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年（非事業用は70年）です。取得費から減価償却累計額を差し引きます。
Q4. 住宅ローン控除を受けている途中で新築マンションを売却した場合、どうなりますか？
A. 売却年以降は住宅ローン控除が受けられなくなります。控除期間が残っていても打ち切られます。また売却で3,000万円控除等を使うと、新居購入時の住宅ローン控除に影響する可能性があります。