住み替えで新築戸建てを購入したら確定申告は必要？
住み替えのために新築戸建てを購入した場合、「確定申告は必要なのか」「住宅ローン控除はどう申請するのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。住宅ローンを利用して購入した場合、初年度は確定申告が必須です。
この記事のポイント
- 住宅ローンで新築戸建てを購入した場合、初年度は会社員でも確定申告が必要
- 住宅ローン控除により年末残高の0.7%を最大13年間所得税から控除可能
- 2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能（自営業者は毎年確定申告）
- 登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内など有効期限があるため、2月頃の取得が推奨
- 旧居の売却で3,000万円控除を使うと、一定期間住宅ローン控除が使えない場合がある
1. 不動産購入時の確定申告の基礎知識
(1) 確定申告が必要なケース
新築戸建てを購入した場合、以下のケースで確定申告が必要です：
| ケース | 確定申告の要否 |
|---|---|
| 住宅ローンを利用して購入（初年度） | 必須 |
| 住宅ローンを利用して購入（2年目以降・会社員） | 年末調整で可 |
| 住宅ローンを利用して購入（2年目以降・自営業者） | 必須 |
| 現金一括購入 | 不要 |
| 親から住宅取得資金の贈与を受けた | 必要（贈与税の申告） |
国税庁の住宅ローン控除によると、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、初年度は確定申告が必須です。
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に受けられる税制優遇です：
控除額：
- 年末ローン残高の**0.7%**を所得税から控除
- 控除しきれない分は住民税から控除（上限あり）
控除期間：
- 新築住宅：最大13年間
- 中古住宅：最大10年間
控除限度額（新築住宅の場合）：
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間控除上限 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 5,000万円 | 35万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 21万円 |
計算例（省エネ基準適合住宅、ローン残高4,000万円）：
- 年間控除額 = 4,000万円 × 0.7% = 28万円
- 13年間の合計 = 28万円 × 13年 = 最大364万円
2. 住宅ローン控除の適用要件と手続き
(1) 控除対象となる住宅の条件
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります：
住宅の要件：
- 新築または取得後6ヶ月以内に居住開始
- 床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上も可）
- 床面積の1/2以上が自己の居住用
- 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須（認定住宅・省エネ基準適合住宅のみ対象）
ローンの要件：
- 返済期間10年以上の住宅ローン
- 金融機関からの借入れ（親族からの借入れは対象外）
所得の要件：
- 合計所得金額が2,000万円以下（所得1,000万円超は床面積40㎡の住宅は対象外）
(2) 控除額の計算方法
基本的な計算式：
年間控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%（上限あり）
計算例：
- ローン残高：3,500万円
- 住宅の種類：省エネ基準適合住宅（年間上限31.5万円）
年間控除額 = 3,500万円 × 0.7% = 24.5万円 < 31.5万円 → 24.5万円控除
所得税から控除しきれない場合：
- 住民税からも控除可能（上限：所得税の課税総所得金額等の5%、最大9.75万円）
3. 確定申告に必要な書類一覧
(1) 住宅ローン控除申請に必要な書類
初年度の確定申告で必要な書類：
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁HP | e-Taxまたは書面 |
| (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁HP | 住宅ローン控除用 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関 | 12月頃に郵送される |
| 源泉徴収票 | 勤務先 | 会社員の場合 |
(2) 登記・売買契約書類
登記関連：
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得
- 取得から3ヶ月以内のものが必要
契約・証明書類：
- 売買契約書または建築請負契約書の写し
- 住民票の写し（入居を証明、発行から3ヶ月以内）
認定住宅の場合の追加書類：
- 認定長期優良住宅：認定通知書の写し
- ZEH水準省エネ住宅：省エネ基準適合証明書または住宅性能評価書の写し
- 省エネ基準適合住宅：省エネ基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
親からの贈与を受けた場合：
- 贈与税の申告書（非課税特例適用時）
- 戸籍謄本（贈与者との関係を証明）
4. 確定申告書の記載方法とポイント
(1) 確定申告書の記載例
国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成できます：
入力の流れ：
- 「給与所得」の入力（源泉徴収票の内容を転記）
- 「住宅借入金等特別控除」を選択
- 画面の指示に従って必要事項を入力
- 自動的に控除額が計算される
(2) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
記入項目：
- 住宅の取得年月日
- 居住開始年月日
- 住宅の床面積
- 住宅の取得対価の額
- 年末ローン残高
- 住宅の種類（認定住宅、省エネ基準適合住宅等）
注意点：
- 土地と建物の取得費を分けて記入
- 住宅の床面積は登記面積を記載
- 共有の場合は持分割合を記入
5. 申告期限とスケジュール
(1) 初年度の確定申告（2月16日〜3月15日）
申告期限：
- 入居した年の翌年2月16日から3月15日まで
例：
- 2024年12月に入居 → 2025年2月16日～3月15日に確定申告
申告方法：
- e-Tax（電子申告）：自宅から24時間申告可能、還付が早い（3週間程度）
- 郵送：管轄の税務署宛に郵送（消印日が提出日）
- 窓口持参：税務署または確定申告相談会場に直接持参
必要書類の取得スケジュール：
| 時期 | 準備すること |
|---|---|
| 12月 | 住宅ローン年末残高証明書が金融機関から郵送される |
| 1月 | 源泉徴収票を勤務先から受け取る |
| 2月 | 登記事項証明書、住民票を取得（発行から3ヶ月以内） |
| 2月16日～3月15日 | 確定申告を提出 |
| 4月～5月 | 還付金が振り込まれる |
(2) 2年目以降の年末調整
会社員の場合：
- 2年目以降は年末調整で手続き可能
- 勤務先に以下を提出：
- 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から送付）
- 住宅ローン年末残高証明書
自営業者の場合：
- 毎年確定申告が必要
- 控除年数（最大13年）まで継続
6. よくある間違いと注意点
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
よくあるミス：
- 登記事項証明書や住民票を早く取得しすぎて有効期限切れ
正しい対応：
- 登記事項証明書・住民票：発行から3ヶ月以内のものを準備
- 確定申告の1ヶ月前（2月頃）に取得するのが安全
(2) 控除対象外となるケース
住宅ローン控除が使えないケース：
売却側の特例との併用制限
- 旧居の売却で3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、買換え特例を使った場合
- 売却年とその前後2年（合計5年間）は住宅ローン控除が使えない
2024年以降の新築住宅
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は対象外
- 2023年以前に建築確認を受けた住宅は経過措置あり
親族からの借入れ
- 親や配偶者からの借入れは対象外
- 金融機関からの借入れに限る
10年未満のローン
- 返済期間が10年未満の場合は対象外
住み替え時の注意点：
| 売却側の特例 | 住宅ローン控除への影響 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 売却年の前後2年間は控除不可 |
| 10年超所有の軽減税率 | 売却年の前後2年間は控除不可 |
| 買換え特例 | 売却年の前後2年間は控除不可 |
| 売却損失の損益通算 | 併用可能 |
対策：
- 旧居の売却と新居の購入時期を調整
- どちらの特例が有利か税理士に相談して試算
まとめ
住み替えで新築戸建てを購入した際の確定申告について、重要なポイントをおさらいします：
- 住宅ローン利用の場合、初年度は会社員でも確定申告が必須
- 住宅ローン控除により年末残高の0.7%を最大13年間控除可能（新築住宅）
- 2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能
- 登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内のものを準備（2月頃取得が安全）
- 旧居の売却で3,000万円控除等を使うと、一定期間住宅ローン控除が使えない
- 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須
住宅ローン控除は大きな節税効果がありますが、申請を忘れると控除を受けられません。早めに必要書類を準備し、確実に確定申告を行いましょう。
よくある質問
Q1: 住宅ローン控除を受けるには、必ず確定申告が必要ですか？
A: 初年度は確定申告が必須です。会社員でも自分で確定申告を行う必要があります。2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続き可能です。勤務先に住宅借入金等特別控除申告書と住宅ローン年末残高証明書を提出すれば、会社が手続きしてくれます。自営業者は毎年確定申告が必要です。
Q2: 住宅ローン控除の適用期限はいつまでですか？
A: 新築住宅の場合は最大13年間、中古住宅の場合は最大10年間です。ただし、入居時期や住宅の種類により控除期間が異なる場合があります。また、2024年以降の新築住宅は省エネ基準適合が必須となり、基準を満たさない住宅は控除対象外です。最新の情報は国税庁のホームページで確認してください。
Q3: 必要書類はいつまでに準備すればいいですか？
A: 確定申告期限（3月15日）までに全書類を揃える必要があります。登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内のものが必要なため、2月頃に取得するのが推奨されます。住宅ローン年末残高証明書は12月頃に金融機関から郵送されます。源泉徴収票は1月に勤務先から受け取ります。早めに準備を始め、書類の有効期限に注意しましょう。
Q4: 確定申告を忘れた場合、遡って控除を受けられますか？
A: 5年以内であれば更正の請求により遡って控除を申請できます。ただし、早めに対応しないと控除年数が減ってしまいます。例えば入居1年目の申告を忘れて3年目に気づいた場合、残りの控除期間が短くなります。気づいた時点で速やかに手続きすることをおすすめします。また、2年目以降の年末調整も忘れないよう注意が必要です。