マンション購入時の確定申告とは
マンションを購入して住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるために確定申告が必要です。この制度では、年末のローン残高の0.7%を13年間にわたり所得税・住民税から控除でき、数十万円から数百万円の税負担軽減効果が期待できます。
この記事でわかること（結論要約）:
- 住宅ローン控除を受けるには初年度の確定申告が必須（2年目以降は年末調整で可）
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）、所得3,000万円以下などの適用要件を満たす必要がある
- 住宅性能により借入限度額が2,000万円〜5,000万円と異なり、控除額に大きく影響する
- 確定申告に必要な書類は住宅ローンの残高証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しなど
- 電子申告（e-Tax）を利用すれば自宅からオンラインで申告手続きが完結する
(1) 住宅ローン控除を受けるための申告
住宅ローン控除は、自動的に適用されるものではなく、購入者自身が確定申告を行うことで初めて適用されます。会社員の場合、通常の給与所得は年末調整で完結しますが、住宅ローン控除を受けるためには初年度に限り必ず確定申告が必要です。
国税庁によれば、住宅ローン控除は「住宅借入金等特別控除」という正式名称で、マイホーム取得時に住宅ローンを利用した場合に適用される税制優遇措置です（国税庁 - 住宅借入金等特別控除）。
(2) 初年度は確定申告が必須
会社員でも、住宅ローン控除を受ける最初の年は自分で確定申告書を作成し、税務署へ提出する必要があります。これは、住宅の取得価格、ローン残高、床面積などの詳細情報を税務署が確認し、控除の適用可否を判断するためです。
2年目以降は、税務署から送付される「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」を勤務先に提出することで、年末調整で控除を受けられます。
(3) 申告期限と申告先
確定申告の期限は、マンションを購入し入居した年の翌年2月16日から3月15日までです。例えば、2024年中に入居した場合、2025年2月16日から3月15日の間に申告を行います。
申告先は、購入したマンションの所在地を管轄する税務署です。ただし、電子申告（e-Tax）を利用すれば、税務署に出向くことなく自宅からオンラインで申告できます。
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税から一定額を控除する制度です。控除期間は新築・買取再販は13年間、中古マンションは10年間です。
(1) 年末ローン残高の0.7%を13年間控除
控除額は、毎年12月31日時点の住宅ローン残高の0.7%です。例えば、年末時点でローン残高が3,000万円の場合、その年の控除額は3,000万円×0.7%=21万円となります。
この控除は13年間（中古は10年）継続されますが、ローン残高は返済により年々減少するため、控除額も徐々に減っていきます。
(2) 所得税から控除、控除しきれない分は住民税から
住宅ローン控除は、まず所得税から差し引かれます。所得税で控除しきれない場合、残額を住民税から控除できますが、住民税からの控除には上限があります（課税所得×5%、最大9.75万円）。
例えば、控除額が21万円で所得税が15万円の場合、15万円は所得税から全額控除され、残り6万円は住民税から控除されます。
(3) 最大控除額の計算
年間の最大控除額は、借入限度額により決まります。例えば、認定住宅で借入限度額が5,000万円の場合、最大控除額は5,000万円×0.7%=35万円/年です。13年間では35万円×13年=455万円が最大控除総額となります。
ただし、実際の控除額は年末ローン残高が基準となるため、借入限度額を下回る場合はその残高に応じた控除額となります。
住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除を受けるには、国税庁が定める複数の要件を満たす必要があります（国税庁 - 住宅ローン控除の適用要件）。
(1) 床面積50㎡以上（登記簿面積）
マンションの床面積が50㎡以上であることが要件です。重要なのは、この床面積は登記簿面積（内法面積）で判定される点です。 パンフレットやチラシに記載される壁芯面積とは異なり、壁の内側の面積で測定されるため、壁芯面積より狭くなります。
例えば、パンフレットに52㎡と記載されていても、登記簿面積が48㎡の場合は要件を満たさず、住宅ローン控除は受けられません。購入前に登記事項証明書で確認することが重要です。
(2) 所得3,000万円以下
適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることが要件です。所得が3,000万円を超える年は控除が受けられませんが、翌年以降に所得が3,000万円以下に戻れば再び控除を受けられます。ただし、控除期間は延長されません。
(3) 借入期間10年以上
住宅ローンの借入期間が10年以上であることが必要です。親族や知人からの借入は対象外で、銀行などの金融機関や住宅金融支援機構からの借入に限られます。
(4) 中古マンションの築年数要件
中古マンションの場合、1982年1月1日以降に建築された物件、または現行の耐震基準に適合していることが要件です。1981年以前の旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書を取得すれば控除を受けられる可能性があります。
控除額の計算方法
住宅ローン控除の控除額は、住宅の性能により設定される借入限度額によって大きく異なります。
(1) 住宅性能による借入限度額の違い
国土交通省の資料によれば、住宅の省エネ性能により借入限度額が以下のように設定されています（国土交通省 - 住宅ローン減税の概要）。
| 住宅性能 | 借入限度額（新築・買取再販） | 年間最大控除額 |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円（2023年末入居まで） | 21万円 |
中古マンションの場合、借入限度額は一律2,000万円（年間最大控除額14万円）です。
(2) 認定住宅：5,000万円
長期優良住宅または低炭素住宅の認定を受けた物件は、借入限度額が最も高い5,000万円に設定されます。年間最大35万円、13年間で最大455万円の控除が受けられます。
(3) ZEH水準：4,500万円
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）の水準を満たす省エネ性能の高い住宅は、借入限度額4,500万円、年間最大31.5万円の控除です。
(4) 省エネ基準：4,000万円
省エネ基準に適合する住宅は、借入限度額4,000万円、年間最大28万円の控除となります。
(5) その他：3,000万円（新築）、2,000万円（中古）
省エネ基準を満たさない住宅でも、2023年末までに建築確認を受けた新築は借入限度額3,000万円です。2024年以降は省エネ基準適合が実質的に必須となります。中古マンションは性能にかかわらず2,000万円が上限です。
確定申告の手続きと必要書類
確定申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、オンラインで完結できます（国税庁 - 確定申告書等作成コーナー）。
(1) 確定申告書の記入方法
確定申告書には、以下の主要項目を記入します：
- 給与所得や事業所得などの収入
- 住宅ローンの年末残高
- 住宅の取得価格
- 床面積と持分割合
- 住宅の性能区分（認定住宅、ZEH水準など）
国税庁の作成コーナーでは、画面の指示に従って入力すれば、控除額が自動計算されます。
(2) 必要書類一覧（住宅ローンの残高証明書等）
確定申告時に必要な主な書類は以下のとおりです：
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付される）
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- マイナンバーカード（または通知カード+本人確認書類）
(3) 登記事項証明書・売買契約書の写し
住宅の取得を証明する以下の書類も必要です：
- 登記事項証明書（法務局で取得、床面積・取得日の確認用）
- 売買契約書または建築請負契約書の写し（取得価格の確認用）
認定住宅やZEH水準住宅の場合は、それぞれの認定証や証明書も添付します。
(4) 電子申告（e-Tax）の方法
e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告できます。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはマイナンバーカード読取対応のスマートフォン）があれば、税務署に行かずに申告が完結します。
e-Taxのメリット：
- 24時間いつでも申告可能
- 書類の郵送不要（一部書類は添付省略可）
- 還付金の受取が早い（3週間程度）
2年目以降の手続き
初年度に確定申告を行えば、2年目以降の手続きは大幅に簡素化されます。
(1) 年末調整で控除を受ける方法
会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。確定申告は不要です。
年末調整で控除を受けるには、以下の2つの書類を勤務先に提出します：
- 年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書
- 住宅ローンの年末残高証明書（毎年、金融機関から送付される）
(2) 税務署から送られる書類
初年度の確定申告後、税務署から「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」が送付されます。この証明書は、残りの控除期間分（12年分または9年分）がまとめて送られてくるため、紛失しないよう大切に保管してください。
(3) 勤務先への提出書類
毎年の年末調整時に、以下を勤務先に提出します：
- 税務署から送られた控除証明書（該当年分の1枚）
- 金融機関から送られる年末残高証明書
これにより、勤務先が年末調整で控除額を計算し、所得税の還付や住民税の減額が行われます。
まとめ
マンション購入時の住宅ローン控除は、初年度の確定申告が必須ですが、2年目以降は年末調整で簡単に控除を受けられます。床面積50㎡以上（登記簿面積）、所得3,000万円以下などの要件を満たし、住宅の性能に応じた借入限度額を理解しておくことで、最大限の税制優遇を受けることができます。
電子申告（e-Tax）を活用すれば、自宅から効率的に手続きを完了できます。必要書類を早めに準備し、申告期限内に手続きを済ませることで、数十万円から数百万円の税負担軽減効果を確実に得られます。
FAQ
マンション購入時、住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要ですか？
初年度は確定申告が必須です。会社員でも、マンションを購入し住宅ローン控除を受ける最初の年は、自分で確定申告書を作成し税務署へ提出する必要があります。2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられるため、再び確定申告をする必要はありません。
中古マンションでも住宅ローン控除は受けられますか？
1982年1月1日以降に建築された中古マンション、または現行の耐震基準に適合している物件であれば控除を受けられます。ただし、借入限度額は2,000万円（年間最大控除額14万円）と、新築の3,000万円〜5,000万円より低く設定されています。床面積50㎡以上、所得3,000万円以下などの要件も満たす必要があります。
床面積50㎡はどのように確認しますか？
床面積は登記簿面積（内法面積）で判定されます。パンフレットやチラシに記載される壁芯面積とは異なり、壁の内側の面積で測定されるため、壁芯面積より狭くなります。正確な面積は登記事項証明書で確認できます。購入前に登記簿面積が50㎡以上であることを確認することが重要です。
所得が3,000万円を超える年があった場合、住宅ローン控除はどうなりますか？
所得が3,000万円を超える年は、その年に限り住宅ローン控除が受けられません。翌年以降、所得が再び3,000万円以下になれば控除を受けられますが、控除期間は延長されません。例えば、13年の控除期間中に1年間所得超過で控除を受けられなかった場合、その1年分の控除は失われ、12年分のみ控除を受けることになります。
電子申告（e-Tax）は必須ですか？
e-Taxは必須ではありません。従来どおり紙の申告書を作成し、税務署の窓口に提出するか郵送することも可能です。ただし、e-Taxを利用すると、24時間いつでも申告でき、還付金の受取が早い（約3週間）というメリットがあります。マイナンバーカードがあれば、自宅から手続きを完結できるため便利です。