転勤で土地を購入された方へ
転勤により新しい勤務地で土地を購入する場合、確定申告が必要になるケースがあります。特に親からの資金援助を受けた場合の贈与税申告や、将来建物を建築して住宅ローン控除を受ける予定がある場合の手続きなど、転勤ならではの税務上の注意点があります。
また、転勤族の方は将来再び転居して土地を売却する可能性も考えられます。その際の譲渡所得計算に備えて、取得費を証明する書類（売買契約書・領収書等）を長期保管することが重要です。
この記事で分かること（要約）
- 土地のみの購入では住宅ローン控除は受けられないが、2年以内に建物を建築すれば控除開始可能（ただし居住要件あり）
- 親・祖父母からの住宅取得資金贈与を受けた場合、翌年3月15日までに贈与税の申告が必須（非課税でも申告必要）
- 不動産取得税は都道府県税事務所に申告（取得後60日以内が目安）、登録免許税は登記時に納付
- 取得費に算入できる諸費用は仲介手数料・登記費用・測量費・造成費等で、将来の譲渡所得計算に必要なため領収書を長期保管
- e-Taxを活用すれば転勤先からでも確定申告が可能
1. 転勤先での土地購入と確定申告の基礎
(1) 土地購入時に確定申告が必要なケース
転勤先で土地を購入した場合、以下のケースで確定申告が必要です。
| ケース | 申告の種類 | 申告期限 |
|---|---|---|
| 親・祖父母から住宅取得資金贈与を受けた | 贈与税の申告 | 贈与を受けた年の翌年3月15日 |
| 土地を購入して建物を建築し、住宅ローン控除を受ける | 所得税の確定申告 | 入居年の翌年2月16日〜3月15日 |
| 不動産所得がある（土地を賃貸等） | 所得税の確定申告 | 翌年2月16日〜3月15日 |
土地のみを購入し、すぐに建物を建築しない場合、基本的に確定申告は不要です。ただし、贈与を受けた場合は必ず申告が必要です。
(2) 転勤先の管轄税務署への申告
確定申告は、申告する年の1月1日時点の住所地を管轄する税務署に提出します。
国税庁「確定申告書の作成方法」によれば、転勤により住所が変わった場合、転勤先の管轄税務署に申告します。e-Taxを活用すれば、場所を問わずインターネット経由で申告できるため便利です。
(3) 土地のみの購入では住宅ローン控除は受けられない
住宅ローン控除は「住宅の取得」が対象であり、土地のみの購入では適用されません。
ただし、国税庁「転勤に伴う住宅ローン控除の適用」によれば、土地取得後2年以内に建物を建築し、居住の用に供した場合、土地取得のためのローンも含めて住宅ローン控除の対象となります。
適用要件
- 土地取得後2年以内に建物を新築
- 新築後6ヶ月以内に居住開始
- 居住開始年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告
転勤により居住開始が遅れる場合、この要件を満たせない可能性があるため注意が必要です。
2. 転勤購入特有の税務手続き
(1) 住宅取得資金贈与の非課税措置と申告
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります。
国税庁「住宅取得資金贈与の非課税措置の確定申告」によれば、以下の非課税枠があります。
- 一般住宅: 500万円まで非課税
- 省エネ住宅等: 1,000万円まで非課税（2023年12月31日まで。2024年以降は要確認）
重要：非課税でも申告必須
贈与額が非課税枠内であっても、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の申告が必須です。申告しないと非課税措置が適用されず、贈与税が課される可能性があります。
申告に必要な書類
- 贈与税の申告書
- 非課税の特例の適用を受ける旨を記載した計算明細書
- 戸籍謄本（受贈者が贈与者の直系卑属であることを証明）
- 土地の登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 住宅性能証明書（省エネ住宅等の場合）
(2) 転勤中に建物を建築する場合の住宅ローン控除
転勤先で土地を購入し、将来建物を建築する場合、住宅ローン控除を受けるには居住要件を満たす必要があります。
居住要件
- 新築後6ヶ月以内に居住開始
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
ただし、単身赴任で配偶者等が引き続き居住している場合は、本人が転勤中でも住宅ローン控除を継続できます。
(3) 管轄税務署の確認とe-Taxの活用
転勤により住所が変わる場合、管轄税務署も変わります。国税庁のウェブサイトで管轄税務署を確認できます。
e-Taxを活用すれば、転勤先からでもインターネット経由で確定申告が可能です。マイナンバーカードとスマートフォンがあれば、24時間いつでも申告できます。
3. 不動産取得税の申告
(1) 不動産取得税の申告期限と手続き
総務省「不動産取得税の申告と軽減措置」によれば、不動産取得税は都道府県税であり、土地を取得した際に課されます。
申告期限
- 取得後60日以内（都道府県により異なる場合あり）
- 管轄の都道府県税事務所に申告
税率
- 土地: 3%（2027年3月31日まで）
- 課税標準: 固定資産税評価額（土地は1/2に軽減）
(2) 住宅用地の軽減措置
住宅を建築する目的で土地を取得した場合、以下の軽減措置があります（都道府県により異なる場合あり）。
- 軽減額: （土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× 住宅床面積の2倍（200㎡限度）× 3%
軽減措置を受けるには、土地取得後3年以内（一部地域は2年以内）に建物を新築する必要があります。
(3) 必要書類
不動産取得税の申告に必要な書類は以下の通りです。
- 不動産取得申告書（都道府県税事務所で入手）
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 住宅を建築する予定を証明する書類（建築確認申請書等）
4. 登録免許税の計算と納付
(1) 登録免許税の税率と軽減措置
国税庁「登録免許税の計算と軽減措置」によれば、土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は以下の通りです。
所有権移転登記（売買）
- 本則: 2.0%
- 軽減税率: 1.5%（2026年3月31日まで）
課税標準額
- 固定資産税評価額（登記簿謄本に記載）
例: 固定資産税評価額2,000万円の土地の場合
- 登録免許税: 2,000万円 × 1.5% = 30万円
(2) 納付方法
登録免許税は、登記申請時に法務局で納付します。一般的には司法書士が代行します。
(3) 抵当権設定登記の登録免許税
土地購入のために住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記が必要です。
- 抵当権設定登記: 借入額 × 0.4%
例: 借入額3,000万円の場合
- 登録免許税: 3,000万円 × 0.4% = 12万円
5. 取得費の記録と保管
(1) 取得費に算入できる諸費用
将来土地を売却する際、譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算されます。取得費を正確に記録しておくことで、譲渡所得税を抑えることができます。
取得費に算入できる諸費用
- 土地の購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 測量費
- 造成費（整地・盛土・土盛り等）
- 解体費用（古家付き土地を購入して解体した場合）
- 印紙税
取得費に算入できない費用
- 住宅ローンの利息
- 固定資産税・都市計画税（取得後のもの）
- 修繕費
(2) 証拠書類の保管
取得費を証明するため、以下の書類を長期保管してください。
- 売買契約書: 購入代金を証明
- 仲介手数料の領収書: 仲介手数料を証明
- 登記費用の領収書: 登録免許税・司法書士報酬を証明
- 測量費・造成費の領収書: 諸費用を証明
- 不動産取得税の納税通知書: 不動産取得税を証明
これらの書類がないと、将来売却時に取得費を証明できず、譲渡所得税が高額になる可能性があります。
(3) 将来の譲渡所得計算への備え
転勤族の方は、将来再び転居して土地を売却する可能性があります。譲渡所得の計算には、取得費の証明が不可欠です。
譲渡所得の計算式
- 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率（短期20.315%、長期39.63%）
取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになり、譲渡所得が大幅に増えてしまいます。
例: 売却価格5,000万円、取得費不明の場合
- 概算取得費: 5,000万円 × 5% = 250万円
- 譲渡所得: 5,000万円 - 250万円 = 4,750万円
- 譲渡所得税: 4,750万円 × 20.315%（短期） = 約965万円
例: 売却価格5,000万円、取得費3,000万円が証明できる場合
- 譲渡所得: 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
- 譲渡所得税: 2,000万円 × 20.315%（短期） = 約406万円
取得費を証明できるかどうかで、約560万円の差が生じます。
6. 将来売却時の税務準備
(1) 長期保管すべき書類
転勤で土地を購入した場合、将来再び転居して売却する可能性を考慮し、以下の書類を長期保管してください。
必ず保管すべき書類
- 売買契約書（原本）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書（司法書士からの請求書・領収書）
- 測量費・造成費の領収書
- 不動産取得税の納税通知書
- 固定資産税評価証明書
これらの書類は、将来売却時の譲渡所得計算に必要です。紛失すると取得費を証明できなくなるため、厳重に保管してください。
(2) 転勤による再売却の可能性
転勤族の方は、数年後に再び転勤となり、土地を売却する可能性があります。その際、所有期間により税率が異なります。
所有期間による税率の違い
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。例えば、2025年に取得した土地を2030年に売却する場合、2030年1月1日時点では5年未満のため、短期譲渡所得となります。
(3) 居住用財産の3,000万円特別控除は適用不可
土地のみを売却する場合、居住用財産の3,000万円特別控除は適用されません。この特例は「居住の用に供していた家屋」が対象であり、土地のみでは適用外です。
ただし、建物を建築して居住した後に売却する場合は、要件を満たせば3,000万円控除を受けられる可能性があります。
まとめ
転勤先で土地を購入する場合、親からの資金援助を受けたときは贈与税の申告が必須です（非課税でも申告必要）。土地のみの購入では住宅ローン控除は受けられませんが、2年以内に建物を建築して居住すれば控除開始できます。
不動産取得税は都道府県税事務所に申告（取得後60日以内）し、登録免許税は登記時に納付します。取得費に算入できる諸費用（仲介手数料・登記費用・測量費・造成費等）の領収書は、将来の譲渡所得計算に必要なため長期保管が重要です。
転勤族の方は将来再び転居して土地を売却する可能性があるため、売買契約書や領収書等の取得費証明書類を厳重に保管してください。取得費を証明できるかどうかで、譲渡所得税に数百万円の差が生じることがあります。e-Taxを活用すれば転勤先からでも確定申告が可能です。