相続した土地の基礎知識
相続により土地を取得した場合、相続税の申告だけでなく、将来の売却を見据えた税務処理の理解が重要です。相続土地の取得費は被相続人の取得費を引き継ぎ、小規模宅地等の特例で相続税評価は減額されますが取得費には影響しません。
本記事では、相続した土地を取得する場合の確定申告・税金計算・必要書類を実務視点で解説します。
この記事でわかること
- 相続による土地取得の流れと遺産分割協議
- 相続土地の取得費評価（被相続人の取得費の引継ぎ）
- 小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）
- 相続税の取得費加算特例（相続開始後3年10ヶ月以内譲渡）
- 名義変更と各種税金（登録免許税・不動産取得税は非課税）
相続による土地取得の流れ
相続で土地を取得する場合、以下の流れで手続きを進めます。
1. 相続開始（被相続人の死亡）
- 相続人の確定（法定相続人）
- 相続財産の調査（土地・建物・預貯金等）
2. 遺産分割協議
- 相続人全員で協議
- 誰がどの財産を取得するかを決定
- 遺産分割協議書を作成
3. 相続登記（名義変更）
- 土地の所有権を被相続人から相続人へ変更
- 令和6年4月から相続登記が義務化（取得を知った日から3年以内）
4. 相続税申告
- 相続開始から10ヶ月以内
- 基礎控除（3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合
遺産分割協議と土地の取得
遺産分割協議で土地を取得する相続人を決定します。
遺産分割の方法
| 方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 土地をそのまま特定の相続人が取得 | 最も一般的 |
| 代償分割 | 土地を取得した相続人が他の相続人に金銭を支払う | 公平性を保てる |
| 換価分割 | 土地を売却して現金を分ける | 分割しやすい |
| 共有分割 | 複数の相続人で共有 | 将来トラブルの可能性 |
土地を共有で相続すると、将来の売却や活用で意見が分かれトラブルになる可能性があるため、できるだけ現物分割または代償分割を選択することを推奨します。
相続税申告の基本
相続税の基礎控除を超える場合、相続開始から10ヶ月以内に申告が必要です。
基礎控除の計算
基礎控除 = 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
計算例
- 法定相続人：配偶者1人・子2人（合計3人）
- 基礎控除：3000万円 + 600万円 × 3人 = 4800万円
- 相続財産が4800万円以下なら相続税申告不要
相続財産には土地・建物・預貯金・有価証券等すべてが含まれます。土地の評価は路線価または固定資産税評価額を基準とします。
相続土地の取得費評価
被相続人の取得費の引継ぎ
相続で土地を取得した場合、取得費と取得時期は被相続人のものを引き継ぎます。
取得費の引継ぎルール
- 被相続人が当初その土地を取得したときの取得費
- 相続時の相続税評価額（路線価等）ではない
- 被相続人が支払った仲介手数料・登記費用等も含む
取得時期の引継ぎルール
- 被相続人が取得した日
- 相続開始日ではない
実務上の重要性
- 将来土地を売却する際の譲渡所得計算に影響
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）か短期譲渡所得（5年以下）かの判定に影響
- 被相続人の取得費・取得時期を記録・保管する必要
取得費不明の場合の概算取得費5%
被相続人が古くから所有していた土地で、取得費が不明な場合、概算取得費を使用できます。
概算取得費
概算取得費 = 売却価格 × 5%
計算例
- 相続した土地を3000万円で売却
- 取得費が不明
- 概算取得費：3000万円 × 5% = 150万円
- 譲渡益：3000万円 - 150万円 = 2850万円
- 譲渡所得税（長期譲渡所得）：2850万円 × 20.315% = 約579万円
取得費が証明できる場合と比較
- 被相続人の取得費が500万円だった場合
- 譲渡益：3000万円 - 500万円 = 2500万円
- 譲渡所得税：2500万円 × 20.315% = 約508万円
- 差額：約71万円の節税
被相続人の購入時の売買契約書や領収書を探し、取得費を証明できる書類を保管することが重要です。
取得時期の考え方
相続土地の所有期間は、被相続人の取得時期から計算します。
所有期間の計算例
- 被相続人が30年前に土地を取得
- 相続開始：2024年
- 相続人が2025年に売却
- 所有期間：30年超（長期譲渡所得）
相続直後に売却しても、被相続人の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得（税率20.315%）として計算できます。
小規模宅地等の特例
330㎡まで80%減額の要件
小規模宅地等の特例は、相続税の計算で宅地の評価額を減額する制度です。
特定居住用宅地の減額率
- 330㎡まで：評価額を80%減額
- 330㎡を超える部分：減額なし
計算例
- 土地面積：200㎡
- 路線価評価額：5000万円
- 小規模宅地等の特例適用：5000万円 × (1 - 80%) = 1000万円
- 相続税計算上の評価額：1000万円
特定居住用宅地の要件
特定居住用宅地の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
配偶者が取得する場合
- 要件なし（無条件で適用）
同居していた親族が取得する場合
- 相続開始前から同居
- 相続税申告期限（10ヶ月）まで居住継続
- 相続税申告期限まで所有継続
同居していない親族が取得する場合（家なき子特例）
- 過去3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んでいない
- 相続税申告期限まで所有継続
貸付事業用宅地との併用
小規模宅地等の特例には、貸付事業用宅地もあります。
| 区分 | 限度面積 | 減額率 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地 | 330㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200㎡ | 50% |
特定居住用宅地と貸付事業用宅地を併用する場合、以下の調整計算が必要です。
併用の計算式
特定居住用宅地の面積 + 貸付事業用宅地の面積 × 200/330 ≤ 330㎡
相続土地の一部を賃貸に出している場合、税理士と相談して有利な適用を検討してください。
相続税の取得費加算特例
相続開始後3年10ヶ月以内譲渡の条件
相続で土地を取得し、相続開始後3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。
適用要件
- 相続または遺贈により財産を取得
- その財産について相続税を納付
- 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に譲渡（合計3年10ヶ月）
計算式
加算できる相続税額 = 相続税額 × (譲渡した土地の相続税評価額 / 相続財産の合計額)
加算できる相続税額の計算
計算例
- 相続税額：500万円
- 譲渡した土地の相続税評価額：2000万円
- 相続財産の合計額：1億円
- 加算できる相続税額：500万円 × (2000万円 / 1億円) = 100万円
譲渡所得の計算
- 譲渡価格：3000万円
- 被相続人の取得費：500万円
- 加算する相続税額：100万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：100万円
- 譲渡所得：3000万円 - 500万円 - 100万円 - 100万円 = 2300万円
- 譲渡所得税（長期譲渡所得）：2300万円 × 20.315% = 約467万円
相続税の取得費加算特例により、取得費に100万円を加算でき、約20万円の節税効果があります。
適用手続きと必要書類
相続税の取得費加算特例を適用する場合、確定申告時に以下の書類を提出します。
必要書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書B（第三表：譲渡所得用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 相続税申告書のコピー
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 土地の売買契約書のコピー
- 土地の登記事項証明書
相続税の取得費加算特例は期限（3年10ヶ月）があるため、相続後の売却を検討している場合は早めに行動してください。
名義変更と各種税金
登録免許税（相続は0.4%）
相続による土地の名義変更（相続登記）では、登録免許税が課税されます。
税率
- 相続による所有権移転登記：固定資産税評価額 × 0.4%
- 売買による所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2.0%（軽減1.5%）
計算例
- 固定資産税評価額：2000万円
- 登録免許税：2000万円 × 0.4% = 8万円
相続は売買より登録免許税が大幅に低く設定されています。
不動産取得税は非課税
相続による土地取得は、不動産取得税が非課税です。
非課税の理由
- 相続は所有者の意思によらない財産移転
- 相続税で既に課税されているため
売買と比較
- 売買：固定資産税評価額 × 3%（軽減措置適用で1.5%）
- 相続：非課税
相続登記の義務化
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化の内容
- 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請
- 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
対象
- 令和6年4月1日以降に発生した相続
- 令和6年3月31日以前に発生した相続も対象（3年の猶予期間あり）
相続登記を放置すると、将来の売却や活用で手続きが複雑化するため、早めに登記することを推奨します。
将来の売却を見据えた税務対策
取得費の記録保存
相続土地を将来売却する際、被相続人の取得費を証明する書類が必要です。
保管すべき書類
- 被相続人の購入時の売買契約書
- 被相続人の購入時の領収書
- 登記費用・仲介手数料の領収書
- 造成費・測量費の領収書
保管期間
- 土地を売却するまで永久保存
- 取得費を証明できないと、概算取得費（売却価格の5%）しか認められない
相続時に被相続人の書類を探し、見つからない場合は親族に確認してください。
路線価と時価の違い
相続税の計算では路線価を使用しますが、譲渡所得の計算では時価（売却価格）を使用します。
路線価と時価の関係
- 路線価：時価の約80%
- 相続税評価額：2000万円（路線価ベース）
- 時価（売却価格）：2500万円程度
小規模宅地等の特例と取得費
- 小規模宅地等の特例で相続税評価額が80%減額されても、取得費には影響しない
- 取得費は被相続人の取得費を引き継ぐ
例：小規模宅地等の特例適用
- 路線価評価額：5000万円
- 特例適用後：1000万円（相続税計算用）
- 取得費：被相続人の取得費500万円（譲渡所得計算用）
小規模宅地等の特例で相続税は軽減されますが、将来の譲渡所得税には影響しません。
譲渡所得計算の準備
将来土地を売却する際の譲渡所得を事前にシミュレーションします。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除
シミュレーション例
- 譲渡価格（予想）：3000万円
- 被相続人の取得費：500万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：100万円
- 相続税の取得費加算（3年10ヶ月以内）：100万円
- 譲渡所得：3000万円 - 500万円 - 100万円 - 100万円 = 2300万円
- 譲渡所得税（長期譲渡所得）：2300万円 × 20.315% = 約467万円
3000万円特別控除の適用可否
- 相続した土地に自己が居住している場合、3000万円特別控除が適用できる可能性
- 居住用財産として売却すれば税負担を大幅に軽減
相続土地の活用方法を検討する際、将来の税負担も考慮してください。
まとめ
相続した土地を取得する場合、以下の点を押さえることが重要です。
取得費の評価
- 被相続人の取得費・取得時期を引き継ぐ
- 取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5%）
- 被相続人の購入時の書類を永久保存
小規模宅地等の特例
- 特定居住用宅地：330㎡まで80%減額
- 相続税の計算で評価額を減額（取得費には影響しない）
- 配偶者は無条件、同居親族は要件あり
相続税の取得費加算特例
- 相続開始後3年10ヶ月以内に譲渡すれば相続税の一部を取得費に加算
- 約20万円程度の節税効果（ケースによる）
名義変更と税金
- 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
- 不動産取得税：非課税
- 相続登記は義務化（3年以内）
将来の売却対策
- 路線価と時価の違いを理解
- 小規模宅地等の特例は取得費に影響しない
- 3000万円特別控除の適用可否を検討
相続土地の税務処理は複雑なため、税理士への相談を推奨します。
よくある質問
相続で土地を取得した場合、確定申告は必要ですか？
相続で土地を取得するだけでは確定申告は不要です（相続税申告は別途必要）。ただし、相続後に土地を売却した場合や、土地から賃料収入がある場合は確定申告が必要です。相続税申告は相続開始から10ヶ月以内ですが、譲渡所得の確定申告は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。
相続した土地の取得費はいくらですか？
被相続人が当初その土地を取得したときの取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。古い土地で取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。被相続人の購入時の売買契約書や領収書を探し、取得費を証明できる書類を保管してください。取得費が証明できないと税負担が大きくなります。
小規模宅地等の特例を使うと取得費も減りますか？
小規模宅地等の特例は相続税の計算で評価額を減額する制度で、取得費には影響しません。取得費は被相続人の当初の取得費をそのまま引き継ぎます。例えば、相続税評価額が5000万円から1000万円に減額されても、被相続人の取得費が500万円なら、将来売却時の取得費は500万円です。
相続後すぐに土地を売却する場合、何か優遇措置はありますか？
相続開始後3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税の取得費加算特例が適用でき、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算で取得費に加算できます。これにより約20万円程度の節税効果があります（ケースによる）。期限があるため、相続後の売却を検討している場合は早めに行動してください。