離婚に伴う土地取得の基礎知識
離婚時の財産分与で土地を取得する場合、または離婚後に新たに土地を購入する場合、税務上の扱いを正しく理解することが重要です。財産分与による取得は原則非課税ですが、過大分与には贈与税が課税されます。また、将来の売却を見据えた取得費の記録保存も必要です。
本記事では、離婚に伴う土地取得時の確定申告・税金計算・必要書類を実務視点で解説します。
この記事でわかること
- 財産分与による土地取得と税金(原則非課税、過大分与は贈与税)
- 分与者の譲渡所得税(時価で譲渡したとみなす)
- 取得費・取得時期の引継ぎルール
- 離婚後の土地購入時の確定申告(不動産所得・住宅ローン控除)
- 将来の売却を見据えた税務対策(3000万円特別控除の適用可否)
財産分与と土地取得の関係
離婚に伴う土地取得には、2つのパターンがあります。
1. 財産分与による取得
- 夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚時に分ける
- 元配偶者から土地を譲り受ける
- 原則として贈与税は非課税
2. 離婚後の新規購入
- 離婚後に新たに土地を購入する
- 通常の土地購入と同様の税務処理
- 財産分与とは別の取引
本記事では主に財産分与による土地取得を扱いますが、離婚後の新規購入についても補足します。
離婚協議中の購入と権利関係
離婚協議中に土地を購入する場合、権利関係が複雑になる可能性があります。
協議中の購入のリスク
- 購入した土地が財産分与の対象となる可能性
- 名義を誰にするかで後日トラブルになる可能性
- ローンの債務者が離婚後に変更できない場合がある
離婚協議が成立してから土地を購入する方が、権利関係が明確になります。
土地購入のタイミング
離婚に伴う土地取得のタイミングは、税務上の扱いに影響します。
タイミング | 税務上の扱い | 注意点 |
---|---|---|
離婚前の購入 | 夫婦の共有財産 | 財産分与の対象となる可能性 |
離婚成立後の財産分与 | 原則非課税 | 過大分与は贈与税対象 |
離婚後の新規購入 | 通常の土地購入 | 住宅ローン控除の適用可否を確認 |
財産分与による土地取得と税金
財産分与は原則非課税
財産分与による土地取得は、原則として贈与税は非課税です(国税庁「離婚時の財産分与と不動産取得」)。
非課税の理由
- 財産分与は夫婦が婚姻中に築いた財産を分けるものであり、贈与ではない
- 婚姻中の貢献に対する清算という性質
税務上の位置づけ
- 土地を受け取る側:原則として所得税・贈与税は非課税
- 土地を渡す側:譲渡所得税が課税される可能性(後述)
過大分与と贈与税
財産分与が過大な場合、その過大部分には贈与税が課税されます。
過大分与の判定基準
- 婚姻中に築いた財産額と比べて明らかに過大
- 贈与税や相続税を不当に免れるための財産分与
判定の目安
- 婚姻期間・財産形成への貢献度
- 年齢・職業・資産状況
- 財産分与の金額が社会通念上妥当か
例:婚姻中に築いた財産が合計3000万円で、一方が5000万円の土地を受け取った場合、2000万円が過大分与として贈与税の対象となる可能性があります。
分与者の譲渡所得税
財産分与で土地を渡す側(分与者)には、譲渡所得税が課税される可能性があります。
課税の仕組み
- 財産分与時の時価で譲渡したとみなす
- 取得費を差し引いた譲渡益に課税
計算例
- 土地の取得費:1000万円(購入時)
- 財産分与時の時価:2000万円
- 譲渡益:2000万円 - 1000万円 = 1000万円
- 譲渡所得税:1000万円 × 20.315%(長期譲渡所得の税率) = 約203万円
分与者側は、財産分与で土地を渡すだけで譲渡所得税が発生する可能性があるため、税理士への相談を推奨します。
取得費・取得時期の引継ぎ
財産分与で土地を受け取った場合、取得費と取得時期は分与者(元配偶者)のものを引き継ぎます。
取得費の引継ぎ
- 分与者が当初その土地を取得したときの取得費
- 財産分与時の時価ではない
取得時期の引継ぎ
- 分与者が取得した日
- 財産分与を受けた日ではない
実務上の重要性
- 将来土地を売却する際の譲渡所得計算に影響
- 長期譲渡所得(所有期間5年超)か短期譲渡所得(5年以下)かの判定に影響
- 分与者の取得費・取得時期を記録・保管する必要
例:分与者が20年前に500万円で取得した土地を財産分与で受け取った場合
- 受け取った側の取得費:500万円(財産分与時の時価2000万円ではない)
- 取得時期:20年前(財産分与を受けた日ではない)
- 将来売却時は長期譲渡所得として計算
離婚後の土地購入時の確定申告
確定申告が必要なケース
離婚後に土地を購入した場合、以下のケースで確定申告が必要です。
不動産所得がある場合
- 土地を賃貸(駐車場等)に出して賃料収入がある
- 不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費
- 年間20万円超の所得があれば確定申告が必要(会社員の場合)
土地購入後に住宅を建築する場合
- 住宅ローン控除の適用を受ける
- 土地取得後2年以内に住宅を建築して居住開始
- 初年度は確定申告が必要(2年目以降は年末調整)
土地を売却した場合
- 譲渡所得が発生した場合
- 譲渡損失を損益通算する場合
不動産所得の計算方法
土地を賃貸に出して賃料収入がある場合、不動産所得の確定申告が必要です。
不動産所得の計算式
不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費
賃料収入に含まれるもの
- 駐車場の賃料
- 資材置き場の賃料
- 看板設置料
必要経費に含まれるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 借入金利子(土地取得のための借入)
- 管理費・清掃費
- 減価償却費(舗装・フェンス等の設備)
土地そのものは減価償却の対象外ですが、駐車場の舗装・フェンス・照明等の設備は減価償却の対象となります。
住宅建築予定の場合の住宅ローン控除
土地を購入し、将来住宅を建築する予定の場合、住宅ローン控除が適用できる可能性があります(国税庁「住宅ローン控除の適用要件(土地のみ)」)。
適用要件
- 土地取得後2年以内に住宅を建築して居住開始
- 土地と住宅の両方で住宅ローンを借入
- 借入期間10年以上
- 年収3000万円以下
控除額の計算
- 土地取得費+建物取得費の合計で計算
- 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除
- 控除期間:最大13年(新築の場合)
必要書類
- 土地の売買契約書
- 建物の工事請負契約書
- 土地・建物の登記事項証明書
- 住宅ローンの年末残高証明書
土地のみの購入では住宅ローン控除は適用されませんが、2年以内に住宅を建築すれば遡って控除を受けられます。
土地購入時の各種税金
不動産取得税の計算と軽減措置
土地を購入したときに課税される地方税です(総務省「不動産取得税の申告と軽減措置」)。
税率
- 土地:固定資産税評価額 × 3%(令和6年3月31日まで)
- 原則は4%だが、特例で3%に軽減
軽減措置
- 住宅用地:固定資産税評価額を1/2に減額
- 適用要件:土地取得後3年以内に住宅を建築
計算例
- 固定資産税評価額:1000万円
- 軽減措置適用:1000万円 × 1/2 = 500万円
- 不動産取得税:500万円 × 3% = 15万円
申告期限
- 土地取得後60日以内(自治体により異なる)
- 軽減措置の申請も同時に行う
不動産取得税は自治体から納税通知書が送付されますが、軽減措置は自己申告が必要なため、期限内に申請してください。
登録免許税の計算
土地の所有権移転登記時に課税される国税です(国税庁「登録免許税の計算と納付方法」)。
税率
- 土地の所有権移転登記:固定資産税評価額 × 2.0%
- 軽減措置(令和8年3月31日まで):1.5%
計算例
- 固定資産税評価額:1000万円
- 登録免許税:1000万円 × 1.5% = 15万円
登録免許税は登記申請時に現金または収入印紙で納付します。司法書士に依頼すれば代理納付してもらえます。
印紙税
土地の売買契約書に貼付する印紙税です。
契約金額 | 印紙税額 |
---|---|
1000万円超〜5000万円以下 | 1万円 |
5000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
印紙税は売買契約書に印紙を貼付して消印することで納付します。
確定申告に必要な書類
財産分与時の必要書類
財産分与で土地を受け取った場合、確定申告は原則不要ですが、以下の書類を保管しておく必要があります。
保管すべき書類
- 離婚協議書または離婚調停調書
- 財産分与契約書
- 土地の登記事項証明書
- 分与者の取得費・取得時期を証明する書類(分与者の購入時の売買契約書等)
保管の理由
- 将来土地を売却する際の譲渡所得計算に必要
- 過大分与かどうかを証明するため
- 税務調査で確認される可能性
土地購入時の添付書類
離婚後に新たに土地を購入し、不動産所得や住宅ローン控除の確定申告を行う場合、以下の書類が必要です。
不動産所得の確定申告
- 確定申告書B(第一表・第二表)
- 青色申告決算書(不動産所得用)または収支内訳書
- 売買契約書のコピー
- 固定資産税納税通知書のコピー
- 賃貸借契約書のコピー
- 領収書・請求書(管理費・修繕費等)
住宅ローン控除の確定申告
- 確定申告書B(第一表・第二表)
- (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 土地・建物の登記事項証明書
- 土地・建物の売買契約書または工事請負契約書
- 住宅ローンの年末残高証明書
不動産所得がある場合の書類
土地を駐車場等に賃貸して不動産所得がある場合、以下の書類を記帳・保管します。
記帳書類
- 現金出納帳
- 預金出納帳
- 固定資産台帳(舗装・フェンス等の設備)
- 賃貸料の受取記録
保管書類
- 賃貸借契約書
- 領収書・請求書の原本
- 銀行の通帳
青色申告の場合、複式簿記での記帳が必要なため、会計ソフトの利用を推奨します。
将来の売却を見据えた税務対策
取得費の引継ぎと記録保存
財産分与で土地を受け取った場合、分与者の取得費・取得時期を引き継ぐため、記録保存が重要です。
保存すべき書類
- 分与者の購入時の売買契約書
- 分与者の購入時の領収書
- 登記費用・仲介手数料の領収書
- 造成費・測量費の領収書
記録保存の期間
- 土地を売却するまで永久保存
- 取得費を証明できないと、概算取得費(売却価格の5%)しか認められない
例:分与者が20年前に500万円で取得した土地を売却する場合
- 取得費が証明できる:売却価格3000万円 - 取得費500万円 = 譲渡益2500万円
- 取得費が不明:売却価格3000万円 - 概算取得費150万円(3000万円×5%) = 譲渡益2850万円
取得費の証明書類がないと税負担が大きくなるため、必ず保存してください。
3000万円特別控除の適用可否
将来土地を売却する際、3000万円特別控除が適用できるかを確認しておきます。
3000万円特別控除の要件
- 自己の居住用財産であること
- 住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡
土地のみの場合
- 建物を取り壊して土地を売却する場合も適用可能
- 取り壊してから1年以内に譲渡すること
- 取り壊し後に駐車場等に利用していないこと
財産分与で受け取った土地に住宅を建築して居住すれば、将来売却時に3000万円特別控除が適用できる可能性があります。
所有期間と税率
土地の所有期間により、譲渡所得税の税率が異なります。
所有期間 | 税率 | 備考 |
---|---|---|
5年以下(短期譲渡所得) | 39.63% | 所得税30.63%+住民税9% |
5年超(長期譲渡所得) | 20.315% | 所得税15.315%+住民税5% |
財産分与で受け取った土地は、分与者の取得時期を引き継ぐため、すでに長期譲渡所得の要件を満たしている場合が多いです。
まとめ
離婚に伴う土地取得では、以下の点を押さえることが重要です。
財産分与による取得
- 原則として贈与税は非課税
- 過大分与は贈与税の対象
- 取得費・取得時期は分与者のものを引き継ぐ
- 分与者側には譲渡所得税が課税される可能性
土地購入時の税金
- 不動産取得税:固定資産税評価額 × 1.5%(軽減措置適用)
- 登録免許税:固定資産税評価額 × 1.5%(軽減措置適用)
- 印紙税:契約金額に応じて
確定申告
- 財産分与で受け取るだけなら申告不要
- 土地を賃貸に出すと不動産所得の申告が必要
- 土地購入後2年以内に住宅建築で住宅ローン控除適用
将来の売却対策
- 取得費を証明する書類を永久保存
- 3000万円特別控除の適用可否を確認
- 所有期間5年超で税率が半分に
離婚に伴う土地取得は税務上の扱いが複雑なため、税理士への相談を推奨します。
よくある質問
離婚の財産分与で土地をもらった場合、税金はかかりますか?
財産分与による土地取得は原則非課税です。ただし、分与された財産が婚姻中に築いた財産額と比べて過大な場合は、その過大部分に贈与税が課税されます。分与者(土地を渡す側)には、財産分与時の時価で譲渡したとみなして譲渡所得税が課税される可能性があります。税理士への相談を推奨します。
財産分与で土地をもらった場合、確定申告は必要ですか?
土地を受け取るだけなら確定申告は不要です。ただし、その土地を賃貸に出して不動産所得が発生した場合や、将来売却して譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。財産分与で受け取った記録(離婚協議書・財産分与契約書)は将来の税務申告のために保管してください。
財産分与でもらった土地の取得費はいくらですか?
分与者(元配偶者)が当初その土地を取得したときの取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。財産分与時の時価ではありません。将来土地を売却する際の譲渡所得計算で必要になるため、分与者の購入時の売買契約書や領収書を必ず保管してください。取得費が証明できないと概算取得費(売却価格の5%)しか認められず、税負担が大きくなります。
離婚後に新しく土地を購入する場合、住宅ローン控除は使えますか?
土地のみの購入では住宅ローン控除は適用されません。ただし、土地取得後2年以内に住宅を建築して居住した場合、一定の要件を満たせば土地の取得費も含めて住宅ローン控除を受けられます。借入期間10年以上、年収3000万円以下等の要件があります。初年度は確定申告が必要です。