不動産購入時の確定申告の基礎知識
不動産を購入した際、住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。初年度は必ず確定申告を行う必要があり、2年目以降は会社員であれば年末調整で手続きが可能になります。本記事では、不動産購入時の確定申告手続き、必要書類、申告期限などを詳しく解説します。
本記事の要点:
- 住宅ローン控除を受けるには初年度の確定申告が必須（2年目以降は会社員なら年末調整で可）
- 確定申告期限は購入した年の翌年2月16日〜3月15日
- 登記事項証明書・売買契約書・住宅ローンの年末残高証明書などが必要
- 住宅ローン控除は最大13年間（新築等）または10年間（中古等）適用可能
- 確定申告を忘れた場合でも5年以内なら更正の請求で遡って控除申請可能
(1) 確定申告が必要なケース
不動産購入時に確定申告が必要になる主なケースは以下の通りです。
確定申告が必要なケース:
- 住宅ローン控除を受ける場合（初年度は必須）
- 自営業者・フリーランスの方（毎年の確定申告で住宅ローン控除を申請）
- 給与所得者で副業収入がある場合
- 医療費控除など他の控除と合わせて申告する場合
会社員で住宅ローン控除のみを受ける場合、初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で手続きできます（国税庁「住宅借入金等特別控除」）。
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税から控除される制度です。
控除の概要:
- 控除率: 年末ローン残高の0.7%
- 控除期間: 最大13年間（新築住宅等）または10年間（中古住宅等）
- 控除限度額: 住宅の種類・入居時期により異なる（年間14〜35万円程度）
入居時期や住宅の種類（新築・中古、認定住宅・ZEH水準住宅等）により控除内容が異なるため、国税庁の最新情報を確認する必要があります。
住宅ローン控除の適用要件と手続き
住宅ローン控除を受けるための要件と手続きを解説します。
(1) 控除対象となる住宅の条件
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
住宅の要件:
- 自己の居住用住宅であること（投資用は対象外）
- 床面積が50㎡以上（新築の場合、所得1,000万円以下なら40㎡以上も可）
- 中古住宅の場合、築年数が一定基準内（1982年以降の建築、または耐震基準適合証明書がある）
ローンの要件:
- 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
- 勤務先からの借入の場合、利率が年0.2%以上
所得の要件:
- 年間所得が2,000万円以下（新築の床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
(2) 控除額の計算方法
住宅ローン控除額は、年末のローン残高に控除率（0.7%）を乗じて計算します。
計算例:
- 年末ローン残高: 3,000万円
- 控除率: 0.7%
- 控除額: 3,000万円 × 0.7% = 21万円
ただし、住宅の種類により年間の控除限度額が設定されているため、計算額が限度額を超える場合は限度額が適用されます。
確定申告に必要な書類一覧
住宅ローン控除の確定申告に必要な書類をまとめます。
(1) 住宅ローン控除申請に必要な書類
必須書類:
- 確定申告書: 税務署またはe-Taxで作成
- (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書: 税務署で入手またはe-Taxで作成
- 住宅ローンの年末残高証明書: 金融機関から送付される（入居年の翌年1月頃）
- 登記事項証明書: 法務局で取得（発行から3か月以内を推奨）
- 売買契約書または建築請負契約書のコピー: 購入時に取得
- 源泉徴収票: 会社員の場合、勤務先から受領
中古住宅の場合の追加書類:
- 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のコピー（築年数が基準を超える場合）
認定住宅の場合の追加書類:
- 認定通知書のコピー（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）
(2) 登記・売買契約書類
登記事項証明書: 法務局で取得できます（手数料: 窓口600円、オンライン請求500円）。建物の所在地・面積・所有者などが記載されています。
売買契約書または建築請負契約書: 購入時に不動産会社または建築会社から受領した契約書です。購入価格や取得日が記載されています。確定申告時にはコピーを提出します。
確定申告書の記載方法とポイント
確定申告書の記載方法を解説します。
(1) 確定申告書Aの記載例
確定申告書には、給与所得や住宅ローン控除額を記載します。
記載のポイント:
- 給与所得: 源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
- 所得控除: 社会保険料控除・生命保険料控除などを記載
- 税額控除: 住宅ローン控除額を記載
e-Tax（電子申告）を利用すれば、入力支援機能により計算が自動化されます（国税庁 e-Tax）。
(2) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅ローン控除額を計算するための明細書です。
記載内容:
- 住宅の取得対価の額（購入価格）
- 居住開始年月日
- 年末ローン残高
- 控除率と控除額の計算
税務署で配布される用紙に手書きで記入するか、e-Taxで入力します。
申告期限とスケジュール
確定申告の期限とスケジュールを解説します。
(1) 初年度の確定申告（2月16日〜3月15日）
住宅ローン控除を受けるための初年度の確定申告は、購入した年の翌年2月16日〜3月15日に行います。
スケジュール例（2024年入居の場合）:
- 2024年: 住宅購入・入居
- 2025年1月: 住宅ローンの年末残高証明書が金融機関から送付される
- 2025年2月: 登記事項証明書など必要書類を取得
- 2025年2月16日〜3月15日: 確定申告
登記事項証明書や住民票は発行から3か月以内など有効期限がある場合があるため、2月頃の取得が推奨されます。
(2) 2年目以降の年末調整
会社員の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられます。
年末調整で必要な書類:
- 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から送付される）
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付される）
これらの書類を勤務先に提出すれば、年末調整で控除が適用されます。自営業者は毎年確定申告が必要です。
よくある間違いと注意点
確定申告時のよくある間違いと注意点を解説します。
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
登記事項証明書や住民票には有効期限がある場合があるため、取得タイミングに注意が必要です。
推奨される取得タイミング:
- 登記事項証明書: 2月頃（発行から3か月以内を推奨）
- 住民票: 2月頃（発行から3か月以内を推奨）
- 年末残高証明書: 1月に金融機関から送付される
あまり早く取得すると有効期限が切れる可能性があるため、確定申告の直前に取得することを推奨します。
(2) 控除対象外となるケース
以下のケースでは住宅ローン控除を受けられません。
控除対象外となるケース:
- 投資用・賃貸用の住宅（自己居住用でない）
- 床面積が50㎡未満（所得1,000万円以下で新築の場合は40㎡未満）
- ローン返済期間が10年未満
- 年間所得が2,000万円超（新築の床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円超）
- 入居年とその前後2年間（計5年間）に3,000万円特別控除などの特例を受けた場合
特に、マイホーム売却の3,000万円特別控除を受けた場合、その前後2年間は住宅ローン控除を受けられないため注意が必要です。
まとめ
不動産購入時に住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告を行う必要があります。確定申告期限は購入した年の翌年2月16日〜3月15日で、登記事項証明書・売買契約書・住宅ローンの年末残高証明書などの書類を準備する必要があります。
2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続きが可能になります。自営業者は毎年確定申告が必要です。住宅ローン控除は最大13年間（新築等）または10年間（中古等）適用可能で、年末ローン残高の0.7%が控除されます。
確定申告を忘れた場合でも、5年以内なら更正の請求により遡って控除申請が可能ですが、控除年数が減るため、気づいた時点で速やかに手続きすることが重要です。
登記事項証明書や住民票は発行から3か月以内など有効期限がある場合があるため、2月頃の取得が推奨されます。e-Tax（電子申告）を利用すれば、入力支援機能により計算が自動化され、スムーズに申告できます。