買い替えで戸建てを購入する際には、売却と購入の両方で確定申告が必要になる場合があります。本記事では、買い替え時の確定申告手続き、税金計算、必要書類について実務面から詳しく解説します。
この記事のポイント
- 住宅ローン控除を受けるには、購入初年度に確定申告が必須です
- 旧居の売却益がある場合、売却の申告も必要です
- 必要書類は登記事項証明書、売買契約書、住宅ローンの年末残高証明書などです
- 確定申告の期限は翌年2月16日〜3月15日です
- 2年目以降は会社員であれば年末調整で手続き可能です
1. 不動産購入時の確定申告の基礎知識
買い替えによる戸建て購入では、確定申告が必要になるケースがあります。
(1) 確定申告が必要なケース
以下のケースでは確定申告が必要です。
- 住宅ローン控除を受ける場合（初年度のみ必須）
- 旧居の売却で譲渡所得が発生した場合
- 住宅取得資金の贈与税非課税を受けた場合
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末残高の0.7% |
| 控除期間 | 最大13年（新築等）、10年（中古） |
| 借入限度額 | 新築：最大4,500万円、中古：2,000万円 |
| 年間最大控除額 | 新築：31.5万円、中古：14万円 |
2. 住宅ローン控除の適用要件と手続き
住宅ローン控除を受けるための要件を確認しましょう。
(1) 控除対象となる住宅の条件
共通要件：
- 自己の居住用であること
- 床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下の年は40㎡以上）
- 床面積の1/2以上が居住用
- 借入期間が10年以上
- 合計所得金額が2,000万円以下
新築・買取再販の場合：
- 2024年以降は省エネ基準適合が必須
(2) 控除額の計算方法
控除額は以下の式で計算します。
控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%
控除額は所得税から差し引かれ、所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます（最大9.75万円）。
3. 確定申告に必要な書類一覧
住宅ローン控除の申告に必要な書類を確認しましょう。
(1) 住宅ローン控除申請に必要な書類
必須書類：
- 確定申告書
- (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関発行）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書または請負契約書のコピー
- マイナンバー確認書類
該当する場合に必要な書類：
- 住宅性能証明書（省エネ基準適合の場合）
- 耐震基準適合証明書（中古住宅の場合）
- 住宅取得資金の贈与を受けた場合の証明書類
(2) 登記・売買契約書類
登記事項証明書は法務局で取得できます（手数料：600円/通）。オンライン請求も可能です。
売買契約書は、不動産会社から受け取ったものをコピーして提出します。
4. 確定申告書の記載方法とポイント
確定申告書の記載方法について解説します。
(1) 確定申告書の記載例
確定申告書の主な記載項目：
- 収入金額等：給与収入など
- 所得金額等：給与所得など
- 所得から差し引かれる金額：社会保険料控除、配偶者控除など
- 税金の計算：課税所得、所得税額
- その他：住宅借入金等特別控除額
(2) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
この明細書には以下を記載します。
- 住宅の取得対価の額
- 土地・建物の価格内訳
- 年末ローン残高
- 控除額の計算
国税庁ウェブサイトで記載例が公開されているため、参考にしながら作成しましょう。
（出典：国税庁 - 確定申告書の記載例）
5. 申告期限とスケジュール
確定申告のスケジュールを確認しましょう。
(1) 初年度の確定申告（2月16日〜3月15日）
申告期間： 購入年の翌年2月16日〜3月15日
スケジュール例（2024年購入の場合）：
- 2024年12月：年末残高証明書を金融機関から受領
- 2025年1月〜2月：必要書類を準備
- 2025年2月16日〜3月15日：確定申告書を提出
(2) 2年目以降の年末調整
会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます。
必要書類：
- 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書（税務署から郵送）
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関発行）
これらを勤務先に提出すれば、年末調整で控除を受けられます。
6. よくある間違いと注意点
確定申告でよくある間違いと注意点をまとめます。
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
登記事項証明書や住民票には発行後の有効期限があります（通常3ヶ月）。2月頃に取得することをお勧めします。
(2) 控除対象外となるケース
以下のケースでは住宅ローン控除を受けられません。
- 合計所得金額が2,000万円を超える年
- 居住開始前後2年間に3,000万円特別控除等を受けた場合
- 借入期間が10年未満
- 床面積が50㎡未満（一部例外あり）
まとめ
買い替えで戸建てを購入する際には、購入初年度に確定申告が必要です。住宅ローン控除を受けるためには、登記事項証明書や年末残高証明書などの書類を準備し、翌年2月16日〜3月15日の期間に申告します。2年目以降は会社員であれば年末調整で手続き可能です。確定申告期限を守り、適切に手続きを行いましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住宅ローン控除を受けるには、必ず確定申告が必要ですか？
初年度は確定申告が必須です。2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能です。自営業者は毎年確定申告が必要です。
Q2. 住宅ローン控除の適用期限はいつまでですか？
最大13年間（新築住宅等）または10年間（中古住宅等）です。入居時期や住宅の種類により異なるため、国税庁の最新情報を確認してください。
Q3. 必要書類はいつまでに準備すればいいですか？
確定申告期限（3月15日）までに全書類を揃えます。登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内など有効期限があるため、2月頃の取得が推奨されます。
Q4. 確定申告を忘れた場合、遡って控除を受けられますか？
5年以内なら更正の請求により遡って控除申請可能です。ただし、早めに対応しないと控除年数が減るため、気づいた時点で速やかに手続きしてください。