投資用中古マンション売却の必要書類：完全チェックリストと実務ポイント
投資用中古マンションの売却では、通常の自宅売却とは異なる書類が多数必要です。賃貸借契約書、収支報告書、減価償却明細など、投資用ならではの書類準備が求められます。本記事では、投資用マンション売却に特化した必要書類を段階別に整理し、オーナーチェンジ物件の場合の特殊要件も含めて解説します。
この記事のポイント
- 投資用では賃貸借契約書・収支報告書・減価償却明細が追加で必要
- オーナーチェンジ物件は賃貸借契約と敷金を新オーナーに引き継ぐ
- 居住用の3000万円特別控除は使えず、譲渡所得税の計算が複雑
- 減価償却費の累計額を把握しておくことが譲渡所得計算の前提
- マンション管理組合の書類も別途取得が必要
1. 投資用マンション売却に必要な基本書類
まず、投資用マンションでも自宅売却と共通する基本書類を確認します。
(1) 本人確認書類
売主本人の確認のため、以下のいずれかが必要です。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
- 健康保険証（写真付きでない場合は他の書類と併用）
(2) 登記済権利証・登記識別情報
登記済権利証（または登記識別情報通知）は、マンションの所有権を証明する書類です。法務局の登記手続きガイドによると、所有権移転登記に必須です。
紛失した場合でも売却は可能ですが、司法書士による本人確認手続き（本人確認情報の作成）が必要となり、数万円の追加費用が発生します。
(3) 印鑑証明書・実印
売買契約書や登記申請書に押印するため、印鑑証明書（発行から3か月以内）と実印が必要です。
(4) 固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、毎年4～6月頃に市区町村から送付される書類です。固定資産税の精算（売主・買主間での日割り計算）や、登録免許税の計算に使用されます。
納税通知書を紛失した場合は、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得することで代替できます。
2. 投資用特有の必要書類（賃貸・収支関連）
投資用マンション売却で特に重要なのが、賃貸状況と収支を示す書類です。
(1) 賃貸借契約書（現契約書の原本または写し）
賃貸借契約書は、貸主（売主）と借主の間で締結された契約書です。オーナーチェンジ物件の場合、現在の賃貸借契約は新オーナーに引き継がれるため、契約書の原本または写しを買主に提供する必要があります。
国土交通省の賃貸借契約ガイドによると、賃貸借契約は物件に付随して承継されるため、賃借人の同意は不要ですが、新旧オーナーから賃借人への通知が実務上推奨されます。
賃貸借契約書に記載されている以下の情報を確認しましょう。
- 賃料・共益費の金額
- 契約期間・更新条件
- 敷金・礼金の金額
- 特約事項（ペット可、楽器可など）
(2) 収支報告書（家賃収入・管理費等の記録）
収支報告書は、投資用マンションの家賃収入と支出を記録した書類です。法定書類ではありませんが、買主が収益性を判断するための重要な資料となります。
直近1～3年分があると望ましいです。賃貸管理会社に委託している場合は、管理会社が発行する収支報告書を使用できます。自主管理の場合は、以下の項目を記載した自作の報告書でも構いません。
| 収入項目 | 支出項目 |
|---|---|
| 家賃収入 | 管理費（管理組合） |
| 共益費 | 修繕積立金 |
| 駐車場使用料 | 固定資産税・都市計画税 |
| 更新料 | 賃貸管理手数料 |
| - | 修繕費・原状回復費 |
| - | 火災保険料 |
(3) 減価償却明細・確定申告書の控え
投資用マンションの売却では、譲渡所得税の計算において減価償却費が重要な役割を果たします。
国税庁の不動産所得ガイドによると、建物の取得費は毎年減価償却費として経費計上されます。売却時には、取得費から累計減価償却費を差し引いた額が譲渡所得の計算基礎となります。
必要な書類：
- 確定申告書の控え（過去の申告内容を確認）
- 減価償却費の計算明細（建物の取得費・耐用年数・償却方法）
- 取得時の売買契約書（建物と土地の按分額を確認）
これらの書類がないと、正確な取得費を算定できず、譲渡所得税が過大になる可能性があります。税理士に相談して、正確な計算を行いましょう。
(4) 敷金預り証・敷金返還義務の引継ぎ書類
オーナーチェンジ物件の場合、敷金の預かりも新オーナーに引き継がれます。
敷金の引継ぎには以下の書類が必要です。
- 敷金預り証（賃借人から預かった敷金の額を証明）
- 敷金返還義務の引継ぎ合意書（売主→買主への義務移転を明記）
- 賃貸借契約書（敷金額の記載を確認）
敷金額を明確にしておかないと、決済時にトラブルが発生する可能性があります。
3. マンション特有の必要書類
投資用マンションでも、建物の管理状況を示す書類が必要です。
(1) 管理規約・使用細則
国土交通省のマンション標準管理規約では、マンション売却時に管理規約・使用細則の提供が求められています。
管理規約には、以下の内容が記載されています。
- ペット飼育の可否
- リフォーム・リノベーションの制限
- 駐車場・駐輪場の利用ルール
- 専有部分と共用部分の範囲
- 管理費・修繕積立金の額
管理組合または管理会社に問い合わせて取得します。発行手数料は1,000～3,000円程度です。
(2) 修繕積立金・管理費関連書類
買主は、マンション全体の修繕積立金の残高や、売主の滞納状況を知る権利があります。以下の書類を管理組合または管理会社から取得します。
- 修繕積立金残高証明書：マンション全体の積立金残高
- 管理費等滞納証明書：売主に滞納がないことの証明
- 管理費等精算書：売買時の精算金額
修繕積立金が不足している場合、将来的に一時金の徴収や積立金の値上げが発生する可能性があるため、買主にとって重要な情報です。
(3) 長期修繕計画書
長期修繕計画書は、今後30年程度の修繕予定と必要資金を示した計画書です。以下の情報が記載されています。
- 大規模修繕の実施時期（外壁塗装、屋上防水など）
- 修繕積立金の値上げスケジュール
- 設備更新の予定（エレベーター、給排水管など）
投資用マンションの場合、買主は将来のランニングコストを基に収益性を判断するため、この書類は特に重要です。
(4) 重要事項に係る調査報告書
重要事項に係る調査報告書は、マンションの管理状況を総合的に示す書類で、以下の項目が記載されています。
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 大規模修繕の予定・実施履歴
- 管理組合の総会決議内容
- 耐震診断の有無・結果
不動産会社が管理会社から取得し、買主への重要事項説明で使用します。
4. 税務関連の必要書類
投資用マンション売却では、譲渡所得税の計算が複雑になります。
(1) 購入時の売買契約書・領収書
購入時の売買契約書は、取得費を証明する最も重要な書類です。売買代金が建物と土地に按分されている場合、その内訳も確認します。
また、以下の費用も取得費に含められます。
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
これらの領収書も保管しておきましょう。
(2) 取得費・譲渡費用の証明書類
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費は、購入価格から累計減価償却費を差し引いた額です。
譲渡費用には、以下の費用が含まれます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費・解体費（該当する場合）
- 立退料（賃借人に退去してもらった場合）
これらの領収書を保管しておくことで、譲渡所得を減らし、税額を抑えられます。
(3) 減価償却費の計算明細
投資用マンションの場合、建物部分は毎年減価償却されます。国税庁の譲渡所得ガイドによると、売却時の取得費は以下の式で計算されます。
取得費 = 購入価格（建物部分） - 累計減価償却費
累計減価償却費の計算には、以下の情報が必要です。
- 建物の取得価格（購入時の按分額）
- 法定耐用年数（RC造マンションは47年）
- 償却方法（平成19年以降取得は定額法）
- 保有期間（年数）
税理士に依頼することで、正確な計算が可能です。
(4) 譲渡所得税申告用の添付書類
不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告を行います。以下の書類を準備しましょう。
| 書類名 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書B（第一表・第二表） | 税務署またはe-Tax | 譲渡所得用 |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax | 売却物件の詳細記入 |
| 売買契約書（売却・購入時） | 不動産会社 | 原本またはコピー |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社 | 譲渡費用の証明 |
| 減価償却費の計算明細 | 自作または税理士作成 | 取得費算定用 |
重要：投資用マンションは居住用財産の3000万円特別控除が使えません。長期譲渡（5年超保有）で税率20.315%、短期譲渡（5年以下）で39.63%となります。
5. 売却パターン別の書類チェックリスト
投資用マンションの売却には、賃貸状況に応じて3つのパターンがあります。
(1) 空室での売却：通常の売却書類
賃借人がいない状態で売却する場合、通常の自宅売却と同様の書類で対応できます。
| 書類カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 基本書類 | 本人確認書類、権利証、印鑑証明、実印、固定資産税納税通知書 |
| マンション関連 | 管理規約、修繕積立金証明、長期修繕計画 |
| 税務関連 | 購入時売買契約書、減価償却明細、確定申告書控え |
(2) オーナーチェンジ：賃貸借契約引継ぎ書類
賃借人が入居中のまま売却する「オーナーチェンジ物件」の場合、追加で以下の書類が必要です。
| 書類名 | 用途 |
|---|---|
| 賃貸借契約書（原本または写し） | 現在の契約条件を買主に提示 |
| 収支報告書（1～3年分） | 収益性の証明 |
| 敷金預り証 | 敷金額の証明 |
| 敷金返還義務の引継ぎ合意書 | 売主→買主への義務移転 |
| 賃借人への通知書 | オーナー変更の通知（任意） |
オーナーチェンジ物件は、賃料収入が継続するため、空室物件よりも高く売却できる可能性があります。
(3) 賃借人退去後の売却：原状回復記録
売却前に賃借人に退去してもらい、原状回復を行った場合、以下の書類があると買主の信頼を得やすくなります。
- 原状回復工事の見積書・領収書
- クリーニング実施証明書
- 設備点検記録（エアコン、給湯器など）
原状回復費用は譲渡費用として計上できる場合があるため、領収書は必ず保管しましょう。
6. 書類準備の注意点とスケジュール
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
多くの書類には有効期限があります。取得タイミングに注意しましょう。
| 書類名 | 有効期限 | 取得タイミング |
|---|---|---|
| 印鑑証明書 | 発行から3か月 | 契約・決済の直前 |
| 住民票 | 発行から3か月 | 同上 |
| 固定資産評価証明書 | 年度ごと | 4月以降の最新版 |
| 管理組合の証明書 | 発行から3か月 | 契約前に取得 |
(2) 賃借人への通知義務の有無
オーナーチェンジ物件の場合、賃借人への売却通知は法的義務ではありませんが、実務上は以下のタイミングで通知するのが一般的です。
- 売買契約後：新旧オーナーから連名で通知
- 決済・引渡し後：新オーナーから振込口座変更等を通知
賃貸借契約は新オーナーに引き継がれ、賃借人の権利は保護されます。
(3) 税理士との連携（譲渡所得計算）
投資用マンションの譲渡所得税計算は複雑です。以下の点で税理士への相談を推奨します。
- 減価償却費の累計額の計算
- 取得費の按分（建物と土地）
- 譲渡費用の適用範囲
- 確定申告書の作成・提出
税理士報酬は数万円～十数万円程度ですが、計算ミスによる追徴課税を防ぐためにも、専門家への依頼が安心です。
(4) 書類紛失時の再発行手続き
主要な書類を紛失した場合の対応方法：
| 紛失書類 | 再発行方法 |
|---|---|
| 登記済権利証 | 再発行不可。司法書士による本人確認情報作成（費用数万円） |
| 売買契約書 | 不動産会社に控えがあれば写しを取得可能 |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村役場で固定資産評価証明書を取得 |
| 賃貸借契約書 | 賃貸管理会社に控えがあれば写しを取得可能 |
まとめ：投資用マンション売却は賃貸・税務書類の準備が成功の鍵
投資用中古マンション売却では、賃貸借契約書・収支報告書・減価償却明細など、自宅売却にはない書類準備が必要です。特に、オーナーチェンジ物件の場合は敷金の引継ぎや賃借人への通知など、追加の手続きが発生します。
また、居住用の3000万円特別控除が使えないため、譲渡所得税の計算が複雑になります。税理士と連携し、正確な取得費・減価償却費を算定することで、適正な税額での申告が可能です。
早めに書類準備を開始し、不動産会社・税理士と連携しながら、スムーズな売却を実現しましょう。
FAQ：投資用マンション売却の必要書類に関するよくある質問
Q1. オーナーチェンジ物件の場合、賃借人に売却を通知する義務はありますか？
法的な通知義務はありませんが、実務上は売買契約後に新旧オーナーから通知するのが一般的です。
賃貸借契約は物件に付随して新オーナーに引き継がれ、賃借人の権利は保護されます。賃料の振込口座変更などを通知する必要があります。また、敷金・賃貸借契約書等の引継ぎを確実に行うことが重要です。
Q2. 投資用物件の売却時、減価償却明細は必須ですか？
売買契約自体には不要ですが、譲渡所得税計算で取得費を算定する際に必須です。
確定申告書の控えと減価償却費の計算明細を保管しておくことが重要です。これらがないと、正確な取得費を算定できず、譲渡所得税が過大になる可能性があります。税理士への相談で正確な取得費を算出できます。
Q3. 収支報告書は何年分必要ですか？自分で作成してもよいですか？
法定書類ではないため年数に決まりはありませんが、直近1～3年分があると買主が収益性を判断しやすくなります。
自作でも可能ですが、賃貸管理会社の報告書があればそれを使用することを推奨します。家賃収入・管理費・修繕費等を明確に記載し、収支の実態を正確に示すことが大切です。
Q4. 投資用物件でも3000万円特別控除は使えますか？
投資用マンションでは、居住用財産の3000万円特別控除は使えません。
投資用は事業用資産扱いとなり、長期譲渡（5年超保有）で税率20.315%、短期譲渡（5年以下）で税率39.63%が適用されます。所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」での保有期間で行われる点に注意が必要です。正確な税額計算は税理士への相談が必須です。