投資用中古マンション購入で必要な書類の全体像を把握しよう
投資用中古マンションの購入は居住用物件とは異なり、金融機関の融資審査や事業計画の策定など、特有の書類が多数必要です。初めての不動産投資では、どの書類をいつまでに用意すべきか混乱しがちです。この記事では、投資用中古マンション購入に必要な書類を時系列で整理し、チェックリストとして活用できる形で解説します。
この記事のポイント
- 投資用ローンは住宅ローンより審査が厳格で、事業計画書・収支シミュレーション等の追加書類が必須
- 賃貸中物件を購入する場合、既存入居者の賃貸借契約書・レントロールの確認が重要
- 購入後は個人事業開業届を税務署に提出し、不動産所得の確定申告が毎年必要
- 投資用ローンの金利は住宅ローンより1～3%程度高く、頭金も2～3割必要
- 収益物件の評価は金融機関により大きく異なり、希望額の融資が受けられない場合がある
1. 投資用中古マンション購入の必要書類の全体像
(1) 投資用物件特有の書類とは
投資用中古マンション購入では、居住用物件にはない以下の書類が必要です。
| 書類の種類 | 目的 | 提出先 |
|---|---|---|
| 事業計画書 | 収益性の説明 | 金融機関 |
| 収支シミュレーション | 投資採算性の検証 | 金融機関 |
| 賃貸借契約書 | 既存入居者の契約内容確認 | 売主・金融機関 |
| レントロール | 賃料・入居状況の一覧 | 金融機関 |
| 確定申告書（過去3期分） | 所得・返済能力の証明 | 金融機関 |
金融庁の公式サイトによれば、不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、物件の収益性と借主の返済能力の両方が審査されます。
(2) 居住用との書類の違い
投資用物件と居住用物件の主な違いは以下の通りです。
投資用のみ必要な書類
- 事業計画書
- 収支シミュレーション
- 賃貸借契約書（既存入居者分）
- レントロール
- 個人事業開業届
共通して必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書）
- 売買契約書・重要事項説明書
- 登記関連書類
(3) 書類準備の時系列チェックリスト
投資用中古マンション購入の流れに沿った書類準備のタイミングは以下の通りです。
- 物件検討時: 賃貸借契約書・レントロール・管理組合の財務状況
- ローン事前審査時: 本人確認書類・収入証明書・確定申告書・事業計画書
- 売買契約時: 重要事項説明書・売買契約書・手付金
- ローン本審査時: 全ての必要書類（追加書類含む）
- 決済・引渡し時: 登記関連書類・残代金・入居者情報引継ぎ書類
- 購入後: 個人事業開業届・青色申告承認申請書
2. 投資用ローン申込時の必要書類
(1) 本人確認書類・収入証明書類
金融機関の融資審査で必要な基本書類は以下の通りです。
本人確認書類
- 運転免許証（両面コピー）
- パスポート
- マイナンバーカード（表面のみ）
収入証明書類（会社員の場合）
- 源泉徴収票（直近3年分）
- 給与明細書（直近3ヶ月分）
- 住民税決定通知書
収入証明書類（自営業の場合）
- 確定申告書（直近3期分）
- 納税証明書
- 事業の決算書
金融庁によれば、投資用ローンは住宅ローンより審査が厳格で、年収や勤続年数に加えて不動産投資の経験も考慮されます。
(2) 事業計画書・収支シミュレーション
投資用物件の場合、以下の事業計画書類が必須です。
事業計画書の主な記載項目
- 購入物件の概要（所在地・築年数・間取り・専有面積）
- 想定賃料収入（レントロール参照）
- 必要経費の見積もり（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費等）
- 年間収支と利回り計算
- 資金計画（自己資金・借入額・返済計画）
国土交通省の公式情報によれば、収益物件の評価は収益還元法により行われ、想定賃料収入から経費を差し引いた純収益が重視されます。
(3) 既存の賃貸借契約書・レントロール
賃貸中の中古マンションを購入する場合、既存入居者の契約を引き継ぐため、以下の確認が必須です。
賃貸借契約書で確認すべきポイント
- 賃料・共益費の金額
- 契約期間・更新時期
- 敷金・礼金の金額
- 特約事項（ペット可・楽器可等）
レントロールで確認すべきポイント
- 各部屋の賃料と入居状況
- 入居者の契約開始日・更新履歴
- 空室期間・過去の家賃滞納歴
金融機関は物件の収益性を審査するため、レントロールの内容を詳しく確認します。
3. 収益物件特有の確認書類
(1) 賃貸借契約書の内容確認
投資用中古マンション購入時、売主から以下の書類を受け取ります。
- 賃貸借契約書（現在の入居者分）
- 入居者名簿
- 敷金・礼金の預かり証
- 家賃滞納の有無に関する報告書
賃貸借契約は売主から買主へ引き継がれるため、契約内容を事前に精査することが重要です。特に、敷金は買主が引き継ぐため、金額と預かり状況を確認しましょう。
(2) 収益還元法による物件評価資料
国土交通省の公式情報によれば、投資用物件の価値は収益還元法により評価されます。
収益還元法の計算式 物件価格 = 年間純収益 ÷ 利回り（還元利回り）
年間純収益の計算 年間純収益 = 年間賃料収入 - 必要経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費・修繕費等）
金融機関は、この収益還元法による評価額と購入価格を比較して融資額を決定します。利回りが低い（5%未満）物件は融資が受けにくい傾向があります。
(3) 管理組合の財務状況・修繕積立金
中古マンション購入では、管理組合の財務状況を確認することが重要です。
確認すべき書類
- 管理組合の総会議事録（直近2～3年分）
- 修繕積立金の残高証明書
- 長期修繕計画書
- 大規模修繕の実施履歴
金融庁の注意喚起によれば、修繕積立金が不足している場合、大規模修繕時に一時金負担（数十万円～100万円超）が発生する可能性があります。投資計画に影響するため、事前の確認が必須です。
4. 売買契約から引渡しまでの必要書類
(1) 重要事項説明書・売買契約書
不動産の売買契約では、以下の書類が作成されます。
重要事項説明書
- 物件の詳細（所在地・面積・構造・築年数）
- 法令上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率）
- インフラ整備状況（上下水道・ガス・電気）
- 管理組合の運営状況
- 契約解除に関する事項
国土交通省の公式情報によれば、重要事項説明は宅地建物取引士が行い、契約前に十分な時間をかけて説明を受ける権利があります。
売買契約書
- 売買代金・支払方法
- 引渡し時期
- 瑕疵担保責任
- 契約解除条項
(2) 入居者情報の引継ぎ書類
賃貸中の物件を購入する場合、以下の入居者情報を売主から引き継ぎます。
- 入居者名簿（氏名・連絡先・入居日）
- 賃貸借契約書（全入居者分）
- 敷金・礼金の預かり証
- 家賃の振込先・振込方法
- 過去の修繕履歴・クレーム対応記録
これらの書類は、購入後の賃貸管理に必要となるため、決済時に必ず受け取りましょう。
(3) 決済時の必要書類
決済（残代金支払い・所有権移転）時に必要な書類は以下の通りです。
買主が用意する書類
- 本人確認書類
- 実印・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 住民票
- 残代金（現金または銀行振込）
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
売主から受け取る書類
- 登記済権利証（または登記識別情報）
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 鍵・管理規約・入居者情報
5. 登記手続きと事業開始の届出
(1) 所有権移転登記の申請書類
投資用中古マンションの所有権移転登記は、通常は司法書士が代行します。法務省の公式情報によれば、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 売買契約書
- 登記原因証明情報
- 登記識別情報（売主の権利証）
- 印鑑証明書（買主・売主）
- 住民票（買主）
- 固定資産税評価証明書
登録免許税
- 所有権移転登記：固定資産税評価額の2%（投資用物件は軽減なし）
- 抵当権設定登記：借入額の0.4%
(2) 個人事業開業届
国税庁の公式情報によれば、投資用マンションで賃貸収入を得る場合、個人事業の開業届を税務署に提出する必要があります。
開業届の提出期限
- 事業開始日（引渡し日）から1ヶ月以内
開業届の記載事項
- 事業の種類：不動産賃貸業
- 事業所の所在地：購入した物件の住所
- 開業日：物件引渡し日
(3) 青色申告承認申請書
不動産所得の確定申告で青色申告を選択する場合、青色申告承認申請書を提出します。
青色申告のメリット
- 最大65万円の青色申告特別控除（複式簿記による記帳が条件）
- 青色事業専従者給与の必要経費算入
- 純損失の繰越控除（3年間）
提出期限
- 開業日から2ヶ月以内（または青色申告を受けようとする年の3月15日まで）
国税庁によれば、青色申告を選択することで税負担を軽減できるため、投資用物件購入者の多くが活用しています。
6. 税務手続きと不動産所得申告
(1) 不動産所得の確定申告書類
投資用マンションで賃貸収入を得る場合、毎年3月15日までに確定申告が必要です。国税庁の公式情報によれば、以下の書類を用意します。
確定申告に必要な書類
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 不動産所得の内訳書（または青色申告決算書）
- 賃料収入の明細（入居者ごと）
- 必要経費の領収書・請求書
- 減価償却費の計算資料
(2) 必要経費の領収書・帳簿
不動産所得の計算では、以下の経費を差し引くことができます。
| 経費の種類 | 内容 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | マンションの管理組合に支払う費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年課される税金 |
| 管理委託費 | 賃貸管理会社への報酬 |
| 修繕費 | 設備の修理・交換費用 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 |
| 借入金利息 | 投資用ローンの利息部分 |
| 減価償却費 | 建物・設備の価値減少分 |
これらの経費を証明するため、領収書や請求書を保管し、帳簿（収支内訳書）を作成します。
(3) 減価償却費の計算資料
国税庁によれば、建物・設備は減価償却費として毎年経費計上できます。
減価償却費の計算方法 減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
償却率の例（定額法）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：耐用年数47年、償却率0.022
- 木造：耐用年数22年、償却率0.046
中古物件の場合、簡便法により耐用年数を短縮できるため、減価償却費が大きくなり節税効果が高まります。
購入時の売買契約書で土地と建物の価格を区分し、建物部分のみを減価償却の対象とします。
まとめ
投資用中古マンション購入では、居住用物件にはない多数の書類が必要です。特に投資用ローンの審査では事業計画書・収支シミュレーション・賃貸借契約書・レントロール等が必須となり、住宅ローンより審査が厳格です。金利も1～3%程度高く、頭金も2～3割必要となるため、資金計画を慎重に立てましょう。
購入後は個人事業開業届を税務署に提出し、毎年の確定申告で不動産所得を申告します。青色申告を選択することで最大65万円の特別控除が受けられるため、開業から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出することをおすすめします。
賃貸中物件を購入する場合、既存入居者の賃貸借契約を引き継ぐため、契約内容・レントロール・管理組合の財務状況を事前に十分確認しましょう。不明点がある場合は、不動産会社や税理士に相談することが重要です。