住み替えで中古戸建てを売却：売却と購入の同時進行に備える書類準備
住み替えに伴う中古戸建て売却では、売却と購入の書類を同時に準備する必要があります。通常の売却書類（登記識別情報・固定資産税納税通知書）に加えて、建築確認済証などの中古戸建て特有の書類、住宅ローン残債証明書や新居購入契約書などの住み替え特有の書類が必要です。売却先行・買い先行のどちらを選ぶかによって書類準備のタイミングも変わります。この記事では、住み替えで中古戸建てを売却する際の必要書類を時系列で整理します。
この記事で分かること：
- 中古戸建て売却の基本書類（登記識別情報・印鑑証明・固定資産税納税通知書）
- 建築関連書類（建築確認済証・検査済証・リフォーム履歴）
- 住み替え特有の追加書類（住宅ローン残債証明・新居購入契約書）
- 住み替えローン利用時の必要書類
- 売却と購入の書類準備タイムライン
住み替えによる中古戸建て売却の必要書類全体像
(1) 通常の売却書類と住み替え特有書類
住み替えに伴う中古戸建て売却では、以下の書類が必要です。
| カテゴリー | 通常売却 | 住み替え売却（追加） |
|---|---|---|
| 基本書類 | 登記識別情報・印鑑証明 | - |
| 建築関連 | 建築確認済証・検査済証 | リフォーム履歴書（推奨） |
| 住み替え特有 | なし | 住宅ローン残債証明・新居購入契約書 |
| ローン関連 | 抵当権抹消書類 | 住み替えローン審査書類 |
住み替えの場合、売却と購入の書類を並行して準備する必要があるため、スケジュール管理が重要です。
(2) 売却と購入の書類準備タイムライン
住み替えのパターンには「売却先行」と「買い先行」があり、書類準備のタイミングが異なります。
【売却先行】
- 売却物件の査定・媒介契約（売却書類準備開始）
- 購入物件探し（購入書類は後回し可）
- 売却契約・引渡し（売却書類完了）
- 購入契約・引渡し（購入書類準備）
【買い先行】
- 購入物件探し・契約（購入書類準備開始）
- 売却物件の査定・媒介契約（売却書類準備）
- 購入物件の引渡し（購入書類完了）
- 売却契約・引渡し（売却書類完了）
売却先行の場合、仮住まいが必要になる可能性があり、買い先行の場合、つなぎ融資や住み替えローンが必要になることがあります。
中古戸建て売却の基本書類
(1) 登記識別情報（権利証）
登記識別情報は、不動産の所有権を証明する12桁の英数字です（2005年以前は権利証）。
法務省の「不動産登記の申請手続」によれば、所有権移転登記に必須の書類です。
注意点：
- 紛失した場合は再発行不可
- 事前通知制度または司法書士による本人確認で代用可能（費用3～5万円）
- 住み替えの場合、新居購入でも登記識別情報が発行されるため、混同しないよう保管
(2) 印鑑証明書・実印
売買契約書への押印には実印が必要で、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）も提出します。
住み替えで注意すべき点：
| 場面 | 必要な印鑑証明書 | 枚数 |
|---|---|---|
| 売却契約時 | 発行から3ヶ月以内 | 1～2枚 |
| 売却引渡し時 | 発行から3ヶ月以内 | 1～2枚 |
| 購入契約時 | 発行から3ヶ月以内 | 1～2枚 |
| 購入引渡し時 | 発行から3ヶ月以内 | 1～2枚 |
売却と購入の両方で必要なため、複数枚まとめて取得すると便利です。マイナンバーカードがあれば、コンビニで即日取得できます。
(3) 固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、固定資産税・都市計画税の日割り精算に使用します。
- 毎年4～6月頃に市区町村から郵送される
- 紛失した場合、固定資産評価証明書を市区町村役場で取得（郵送請求可）
- 新居購入時にも必要になるため、両方の物件の納税通知書を保管
(4) 本人確認書類・住民票
売買契約時には本人確認書類が必要です。
本人確認書類：
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
住民票：
- 住み替え前の住所で発行（発行から3ヶ月以内）
- 新居購入時には転入後の住民票が必要
- 転居タイミングを考慮して取得
中古戸建て特有の建築関連書類
(1) 建築確認済証・検査済証
国土交通省の「建築確認・検査の手続き」によれば、建築基準法に基づき建てられたことを証明する書類です。
| 書類 | 発行時期 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 建築確認済証 | 着工前 | 建築計画が建築基準法に適合 |
| 検査済証 | 完成後 | 完成した建物が計画通りに建築された |
住み替えでの注意点：
- 中古戸建ては検査済証が発行されていないケースもある
- 書類がない場合、買主の融資審査に影響し、売却価格が下落する可能性
- 市区町村で「台帳記載事項証明書」を取得すれば代用可能（1～2週間）
住み替えのスケジュールに余裕を持って、早めに確認・取得しましょう。
(2) 設計図書・仕様書
設計図書（建築図面）と仕様書は、建物の構造や設備を理解する重要な書類です。
含まれる図面：
- 配置図・平面図・立面図・断面図
- 電気配線図・給排水設備図
買主がリフォームを検討する際に参考になるため、あれば提供しましょう。紛失している場合も売却は可能ですが、買主への説明が必要です。
(3) リフォーム履歴書・領収書
過去にリフォームを行った場合、その履歴書類があると売却がスムーズです。
リフォーム履歴のメリット：
- 物件の維持管理状況が明確になる
- 買主の安心感が高まる
- 査定価格のプラス要因となる
記載すべき内容：
- リフォーム時期（年月）
- 工事内容（外壁塗装・屋根修繕・キッチン交換など）
- 費用（領収書があれば添付）
- 施工業者
中古戸建ては築年数が長いため、メンテナンス履歴の有無が大きな差別化要因となります。
(4) 台帳記載事項証明書（紛失時）
建築確認済証や検査済証を紛失した場合、市区町村の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得します。
取得方法：
- 市区町村の建築指導課に申請（窓口または郵送）
- 手数料：300～500円程度
- 取得期間：1～2週間
記載内容：
- 建築確認番号・確認済証交付日
- 建築主・設計者・施工者
- 建築面積・延床面積・構造
台帳記載事項証明書は原本と同等の効力があり、買主の融資審査でも使用できます。
住み替え特有の追加書類
(1) 住宅ローン残債証明書
住宅ローンが残っている場合、残債証明書が必要です。
住宅金融支援機構の「住宅ローン残債がある場合の売却」によれば、売却価格で残債を完済できるか確認するため、残債証明書を取得します。
取得方法：
- 借入先の金融機関に依頼
- 発行期間：1週間程度
- 費用：無料～1,000円程度
記載内容：
- 残債額
- 月々の返済額
- 完済予定日
住み替えの場合、売却価格で完済できない場合は、住み替えローンやつなぎ融資の検討が必要です。
(2) 新居購入契約書（写し）
住み替えローンを利用する場合、新居の購入契約書（写し）の提出を求められます。
確認される内容：
- 新居の購入価格
- 契約日・引渡し予定日
- 売主情報
新居の購入契約が確定してから、住み替えローンの審査申込を行います。
(3) つなぎ融資関連書類
つなぎ融資は、売却代金を受け取る前に新居の購入資金を一時的に借りるローンです。
必要書類：
- 売却物件の査定書
- 売却予定日の証明（媒介契約書・売却活動報告書）
- 新居の購入契約書
- 本人確認書類・所得証明書
つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンより高いため（年利2～4%程度）、利用期間を短くする計画が重要です。
住み替えローン利用時の追加書類
(1) 住み替えローン申込書類
住み替えローン（買い替えローン）は、売却物件のローン残債と新居の購入資金を一本化して借りられる金融商品です。
必要書類：
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード）
- 印鑑証明書・実印
- 住民票
- 源泉徴収票（直近2年分）
- 給与明細（直近3ヶ月分）
- 確定申告書（自営業の場合、直近2～3年分）
(2) 新旧両方の物件情報
住み替えローンの審査では、売却物件と新居の両方の情報が必要です。
売却物件：
- 売買契約書（写し）
- 住宅ローン残債証明書
- 固定資産税納税通知書
- 査定書
新居：
- 購入契約書（写し）
- 重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書（または評価証明書）
- 建築確認済証（中古戸建ての場合）
(3) 所得証明書・確定申告書
住み替えローンは審査が厳しく、所得証明書類が通常より多く求められます。
| 職業 | 必要書類 | 期間 |
|---|---|---|
| 会社員 | 源泉徴収票・給与明細 | 直近2年分・3ヶ月分 |
| 自営業 | 確定申告書・納税証明書 | 直近2～3年分 |
| 年金受給者 | 年金額改定通知書 | 最新分 |
中古戸建ては築年数が長く、残債と売却価格の関係で審査が厳しくなる可能性があるため、早めの金融機関相談を推奨します。
書類準備のスケジュール管理
住み替えで中古戸建てを売却する場合、以下のスケジュールで書類を準備しましょう。
【3ヶ月前】物件査定・媒介契約
- 登記識別情報の確認
- 建築確認済証・検査済証の確認（紛失時は台帳記載事項証明書請求）
- リフォーム履歴書の作成
- 住宅ローン残債証明書の取得
【2ヶ月前】売却活動開始
- 固定資産税納税通知書の確認
- 設計図書・仕様書の確認
- 新居探し開始（買い先行の場合）
【1ヶ月前】売買契約
- 印鑑証明書・住民票の取得（複数枚）
- 重要事項説明書の確認
- 売買契約書の確認
- 新居の購入契約（買い先行の場合）
【決済日】引渡し
- 印鑑証明書の有効期限確認（発行から3ヶ月以内）
- 抵当権抹消書類の受領（住宅ローン完済時）
- 鍵の引渡し
- 新居の引渡し（同時決済の場合）
【売却後】確定申告
- 売買契約書の保管
- 譲渡所得の内訳書作成
- 3,000万円特別控除の申請（翌年2～3月）
売却と購入の書類を並行して準備するため、不動産会社に両方を一括サポートしてもらうとスムーズです。
まとめ：住み替えでの中古戸建て売却は計画的な書類準備が成功の鍵
住み替えに伴う中古戸建て売却では、売却と購入の書類を同時に準備する必要があります。基本書類（登記識別情報・印鑑証明・固定資産税納税通知書）に加えて、建築確認済証やリフォーム履歴などの中古戸建て特有の書類、住宅ローン残債証明や新居購入契約書などの住み替え特有の書類が必要です。建築確認済証を紛失した場合は、台帳記載事項証明書を早めに取得しましょう（1～2週間）。住み替えローンを利用する場合は、新旧両方の物件情報と所得証明書が必要で、審査が通常より厳しくなります。売却先行・買い先行のどちらを選ぶかによって書類準備のタイミングが変わるため、3ヶ月前から計画的に準備を進めることが、スムーズな住み替えの鍵となります。