住み替えでの中古戸建て購入：必要書類の全体像
住み替えで中古戸建てを購入する際、通常の購入とは異なる書類が必要になります。特に現在の住まいを売却しながら新居を購入する場合、両方の手続きに関する書類を同時に管理しなければなりません。
本記事のポイント
- 住み替えでは旧居売却と新居購入、両方の書類準備が必要
- 売却先行・購入先行でスケジュールと必要書類が変わる
- 住み替えローンやつなぎ融資を使う場合は追加書類が発生
- 中古特有の書類（インスペクション報告書など）も確認が必要
- 税制特例（3,000万円控除・住宅ローン控除）は併用不可の点に注意
住み替え時の中古戸建て購入における必要書類の全体像
(1) 通常購入との書類の違い
住み替えで中古戸建てを購入する場合、通常の購入に加えて以下の書類が追加されます。
| 書類カテゴリー | 通常購入 | 住み替え購入 |
|---|---|---|
| 本人確認・印鑑証明 | 必須 | 必須 |
| 住宅ローン申込書類 | 必須 | 必須 |
| 旧居のローン残債証明 | - | 必須（ローン残債がある場合） |
| 旧居の売買契約書 | - | 必須（住み替えローン利用時） |
| つなぎ融資関連書類 | - | 必須（つなぎ融資利用時） |
| 旧居の抵当権抹消書類 | - | 必須（ローン残債がある場合） |
(2) 売却と購入の同時進行における注意点
売却と購入を同時進行する場合、以下の点に注意が必要です。
- 資金計画の明確化: 旧居の売却代金を新居購入の頭金に充てる場合、売却が完了するまで正確な購入予算が確定しない
- 金融機関の審査: 住み替えローンを利用する場合、旧居の売却契約書と新居の購入契約書を両方提出する必要がある
- 引き渡し時期の調整: 旧居の引き渡しと新居の引き渡しのタイミングがずれると、仮住まいが必要になる場合がある
(3) 書類準備のタイミング
住み替えの場合、書類準備は物件探し開始と同時に着手することをおすすめします。
- 即時取得可能（1-3日）: 住民票、印鑑証明書
- 数日～1週間: 源泉徴収票、給与明細、ローン残債証明書
- 1-2週間: インスペクション報告書、既存住宅売買瑕疵保険証明書
- 売却契約後: 旧居の売買契約書、査定書
購入契約時の必要書類
中古戸建ての購入契約を結ぶ際、以下の書類が必要です。国土交通省の重要事項説明書ガイドラインに基づき、宅建士から説明を受ける前に準備しておきましょう。
(1) 本人確認書類
- 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードのいずれか
- 有効期限内のもの
(2) 実印・印鑑証明書
- 実印（市区町村に登録済みのもの）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 契約書や重要事項説明書への押印に使用
(3) 住民票
- 発行から3ヶ月以内
- 本籍地記載の有無は金融機関の指定に従う
- 世帯全員分が必要な場合もある
(4) 手付金の振込証明書
- 手付金を支払った際の振込明細書
- 通常は購入価格の5-10%程度
(5) 重要事項説明書の内容確認
重要事項説明書は契約前に宅建士から説明を受ける書類です。以下の項目を必ず確認しましょう。
- 物件の登記状況（所有者、抵当権の有無など）
- 建物の構造・設備状況
- 法令上の制限（建築基準法、都市計画法など）
- 契約解除に関する事項
- 瑕疵担保責任の範囲
住宅ローン・資金計画の必要書類
住み替えで住宅ローンを利用する場合、以下の書類が必要です。
(1) 収入証明書（源泉徴収票・給与明細）
- 会社員：源泉徴収票（直近1-2年分）、給与明細（直近3ヶ月分）
- 自営業：確定申告書（直近2-3年分）、納税証明書
(2) 現住居のローン残債証明書
住宅ローンの残債がある場合、金融機関から発行される残高証明書を提出します。住み替えローンの審査で必須となります。
(3) 住み替えローン申込書類
住み替えローンは、旧居のローン残債を新居のローンに上乗せできる金融商品です。以下の書類が追加で必要になります。
- 旧居の売買契約書
- 旧居の査定書（不動産会社発行）
- 旧居のローン残債証明書
- 新居の売買契約書
(4) つなぎ融資関連書類
旧居の売却代金が入る前に新居を購入する場合、つなぎ融資を利用することがあります。
- つなぎ融資申込書
- 旧居の売買契約書
- 新居の売買契約書
(5) 住宅ローン控除の申請書類
国税庁の住宅ローン控除制度を利用する場合、以下の書類が必要です。
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住民票の写し
- 登記事項証明書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 売買契約書の写し
注意: 旧居売却で3,000万円特別控除を利用すると、新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなります（売却年の前後2年間）。どちらが有利か、税理士に試算を依頼することをおすすめします。
住み替え特有の必要書類
(1) 旧居の売却関連書類
- 旧居の売買契約書
- 旧居の重要事項説明書
- 旧居の登記事項証明書
(2) 旧居の3,000万円特別控除申請書類
国税庁の3,000万円特別控除制度を利用する場合、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 住民票の写し（売却前の住所が記載されたもの）
(3) 買換え特例の適用書類
3,000万円控除の代わりに買換え特例を利用する場合もあります。
- 買換え（代替）資産の明細書
- 旧居の売買契約書
- 新居の売買契約書
- 登記事項証明書（旧居・新居両方）
(4) 旧居の抵当権抹消書類
旧居に住宅ローンの残債がある場合、抵当権を抹消する必要があります。
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記識別情報（権利証）
- 金融機関からの解除証書
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
物件調査・検査の必要書類
中古戸建てを購入する場合、以下の調査・検査書類の確認が重要です。
(1) インスペクション報告書
国土交通省の既存住宅インスペクション・ガイドラインに基づき、専門家が建物の劣化状況を調査した報告書です。
- 構造耐力上主要な部分の劣化状況
- 雨水の浸入を防止する部分の劣化状況
- 設備配管の状況
費用: 5-10万円程度
調査期間: 1-2週間
法的義務ではありませんが、購入後のトラブル防止のため強く推奨されます。
(2) 既存住宅売買瑕疵保険証明書
既存住宅売買瑕疵保険は、購入後に瑕疵（欠陥）が見つかった場合の補修費用を補償する保険です。インスペクションに合格した物件のみ加入できます。
(3) 重要事項説明書
物件の法的・物理的状況が記載された書類で、宅建士から説明を受けます。
(4) 売買契約書
購入条件、引き渡し時期、瑕疵担保責任などが記載された契約書です。
売却先行・購入先行別の書類準備スケジュール
(1) 売却先行パターンの書類準備
メリット: 売却代金が確定するため、購入予算が明確になる
デメリット: 仮住まいが必要になる場合がある
| タイミング | 必要書類 |
|---|---|
| 売却開始 | 旧居の登記事項証明書、ローン残債証明書 |
| 売却契約 | 旧居の売買契約書、重要事項説明書 |
| 購入開始 | 住民票、印鑑証明書、源泉徴収票 |
| 購入契約 | 新居の売買契約書、住宅ローン申込書類 |
| 引き渡し | 登記申請書類、抵当権抹消書類（旧居） |
(2) 購入先行パターンの書類準備
メリット: 住み替えがスムーズ、仮住まい不要
デメリット: ダブルローンのリスク、旧居が売れない可能性
| タイミング | 必要書類 |
|---|---|
| 購入開始 | 住民票、印鑑証明書、源泉徴収票 |
| 購入契約 | 新居の売買契約書、住宅ローン申込書類 |
| 売却開始 | 旧居の登記事項証明書、査定書 |
| 売却契約 | 旧居の売買契約書、重要事項説明書 |
| 引き渡し | 抵当権抹消書類（旧居）、登記申請書類 |
(3) 同時進行パターンの書類管理
住み替えローンやつなぎ融資を活用して、売却と購入を同時進行する方法です。
必要な追加書類:
- 住み替えローン申込書類（旧居・新居両方の売買契約書）
- つなぎ融資申込書類
- 旧居のローン残債証明書
(4) チェックリストと優先順位
以下のチェックリストを活用して、書類準備の漏れを防ぎましょう。
優先度：高（すぐに準備）
- ☐ 本人確認書類（運転免許証など）
- ☐ 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- ☐ 住民票（発行から3ヶ月以内）
- ☐ 源泉徴収票・給与明細
- ☐ 旧居のローン残債証明書
優先度：中（契約前に準備）
- ☐ インスペクション報告書
- ☐ 既存住宅売買瑕疵保険証明書
- ☐ 旧居の査定書
- ☐ 住み替えローン申込書類
優先度：低（契約後でも可）
- ☐ 住宅ローン控除の申請書類
- ☐ 3,000万円控除の申請書類
- ☐ 買換え特例の申請書類
まとめ
住み替えでの中古戸建て購入は、通常の購入よりも多くの書類が必要です。特に旧居の売却と新居の購入を同時進行する場合、両方の書類を管理する必要があります。
売却先行・購入先行のどちらを選ぶかで書類準備のスケジュールが変わるため、資金計画と合わせて検討しましょう。住み替えローンやつなぎ融資を利用する場合は、金融機関に必要書類を事前確認することをおすすめします。
また、中古住宅特有のインスペクション報告書や既存住宅売買瑕疵保険証明書も忘れずに準備し、購入後のトラブルを防ぎましょう。法務省の不動産登記ガイドや消費者庁の注意事項も参考にしてください。
よくある質問
Q1. 住み替えローンと通常の住宅ローンで必要書類は違いますか？
A. 基本的な書類（本人確認書類、収入証明書など）は同じですが、住み替えローンの場合は以下の追加書類が必要になります。
- 旧居のローン残債証明書
- 旧居の売買契約書
- 旧居の査定書
住み替えローンは旧居のローン残高と新居の購入額を合算して審査するため、両方の資料提出が求められます。金融機関によって必要書類が異なる場合があるため、事前に確認しましょう。
Q2. 売却と購入のどちらを先行させるべきですか？
A. 資金計画によって最適な方法が異なります。
- 売却先行: 売却代金が確定するため購入予算が明確になりますが、仮住まいが必要になる場合があります
- 購入先行: 住み替えがスムーズで仮住まいが不要ですが、旧居が売れないリスクとダブルローンの負担があります
- 同時進行: つなぎ融資や住み替えローンを活用すれば、仮住まい不要でリスクも軽減できます
どの方法が適しているかは、現在のローン残債、預貯金、新居の購入予算などを総合的に判断する必要があります。
Q3. 旧居の3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は併用できますか？
A. 原則として併用できません。
- 旧居売却で3,000万円特別控除を利用すると、新居購入の住宅ローン控除が3年間使えなくなります（売却年の前後2年間）
- 逆に新居で住宅ローン控除を利用すると、旧居売却の3,000万円控除が使えません
どちらが有利かは、譲渡所得の金額、新居のローン残高、今後の所得見込みなどによって異なります。税理士に試算を依頼して、最も節税効果の高い方法を選びましょう。なお、買換え特例という別の選択肢もあります。
Q4. インスペクションは必ず実施すべきですか？
A. 法的義務ではありませんが、中古住宅購入では強く推奨されます。
インスペクションは専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査するもので、費用は5-10万円程度です。実施することで以下のメリットがあります。
- 購入前に建物の問題点を把握できる
- 価格交渉の材料として活用できる
- 修繕計画を立てやすくなる
- 既存住宅売買瑕疵保険加入の前提条件になる
- 購入後のトラブルを防止できる
特に築年数が古い物件や、構造・設備に不安がある場合は、インスペクション実施を検討しましょう。
Q5. 書類準備はいつから始めればいいですか？
A. 物件探し開始と同時に着手することをおすすめします。
住民票や印鑑証明書は数日で取得できますが、インスペクション報告書は1-2週間かかる場合があります。住み替えの場合は旧居の売却書類準備も並行するため、以下のスケジュールを目安にしてください。
- 物件探し開始時: 住民票、印鑑証明書、源泉徴収票の準備開始
- 物件決定後すぐ: インスペクション依頼、ローン残債証明書取得
- 契約1ヶ月前: 全書類の最終確認、不足書類の取得
書類の有効期限（多くは発行から3ヶ月以内）にも注意し、契約時期に合わせて取得しましょう。