買い替えで新築マンションを購入する際の必要書類の全体像
既存物件を売却して新築マンションに買い替える際には、通常の購入書類に加えて、買い替え特有の書類が必要です。本記事では、買い替え時の必要書類を時系列に沿って解説します。
買い替え時に押さえるべきポイント
- 買い替え特例と3000万円特別控除は併用できないため、事前試算が必須
- 住み替えローンを利用する場合、既存ローンの残債証明書と売却予定物件の査定書が必要
- 売り先行・買い先行によって必要書類とタイミングが異なる
- つなぎ融資を利用する場合、金利が高め（年2〜4%程度）で期間も短期
- 同時決済を行う場合、新旧両方の登記書類と決済金の準備が重要
買い替え特有の書類とは
買い替えで必要な書類は、以下の3つのカテゴリーに分類されます。
| カテゴリー | 主な書類 |
|---|---|
| 既存物件の売却関連 | 売買契約書、査定書、既存ローンの残債証明書、媒介契約書 |
| 新居の購入関連 | 売買契約書、重要事項説明書、住宅ローン申込書類、登記関連書類 |
| 税務関連 | 買い替え特例の申告書類、譲渡損失の繰越控除書類、住宅ローン控除書類 |
通常の購入と異なり、既存物件の売却状況を証明する書類が追加で必要になります。
売り先行・買い先行による書類の違い
国土交通省の買い替え情報によれば、買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあり、それぞれ必要書類が異なります。
売り先行の場合
- 既存物件の売買契約書（先に締結済み）
- 売却代金の入金予定を証明する書類
- 仮住まいの賃貸借契約書（必要な場合）
買い先行の場合
- つなぎ融資の申込書類
- 売却予定物件の査定書
- 媒介契約書（売却活動中の証明）
買い先行の場合、つなぎ融資を利用することが多いため、追加書類が増えます。
書類準備の時系列チェックリスト
買い替えの書類準備は、以下の時系列で進めます。
- 売却活動開始時（3〜6か月前）：媒介契約書、査定書、既存ローンの残債証明書
- 売買契約時（1〜3か月前）：既存物件・新居の売買契約書、重要事項説明書
- 住宅ローン申込時（1〜2か月前）：住み替えローン申込書類、収入証明書、査定書
- 決済・引渡し時：登記関連書類、決済金、各種証明書
- 確定申告時（翌年2〜3月）：買い替え特例・譲渡損失繰越控除の申告書類
買い替え特有の追加書類
買い替え時に特に重要な追加書類を解説します。
既存物件の売買契約書・査定書
住み替えローンやつなぎ融資を利用する場合、既存物件の売却状況を証明する書類が必要です。
- 売買契約書：既に売却契約を締結している場合、その契約書のコピーを提出
- 査定書：売却予定の場合、不動産会社の査定書を提出（複数社の査定書が望ましい）
- 媒介契約書：売却活動中であることを証明するため、不動産会社との媒介契約書を提出
これらの書類により、金融機関は「既存物件の売却資金で残債を返済できるか」を判断します。
既存ローンの残債証明書
住宅金融支援機構の住み替えローン情報によれば、住み替えローンを利用する場合、既存の住宅ローン残高を証明する「残債証明書」が必要です。
残債証明書は、現在借入中の金融機関に依頼して発行してもらいます。発行には1〜2週間かかる場合があるため、早めに手配しましょう。
記載内容：
- 借入残高
- 月々の返済額
- 完済予定日
- 金利
つなぎ融資申込時の書類
買い先行でつなぎ融資を利用する場合、以下の書類が必要です。
金融庁のつなぎ融資情報によれば、つなぎ融資は短期間の融資（通常3〜6か月）で金利が高め（年2〜4%程度）です。
つなぎ融資の申込書類：
- つなぎ融資申込書
- 売却予定物件の査定書（複数社が望ましい）
- 媒介契約書
- 既存ローンの残債証明書
- 新居の売買契約書
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書）
金融機関は「つなぎ期間内に確実に売却できるか」を重視するため、査定書の信頼性が重要です。
住宅ローン・住み替えローン申込時の必要書類
住み替えローンは、既存ローンの残債を新規ローンに組み込める融資商品です。
通常の住宅ローン必要書類
新築マンション購入時の基本書類は以下の通りです。
- 住宅ローン申込書（金融機関指定の用紙）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書の直近2〜3年分）
- 印鑑証明書・住民票（発行後3か月以内）
- 健康保険証
- 物件関連書類（重要事項説明書・売買契約書・建築確認済証）
住み替えローン特有の追加書類
住み替えローンを利用する場合、以下の追加書類が必要です。
- 既存ローンの残債証明書：現在の借入残高を証明
- 売却予定物件の査定書：売却価格の妥当性を証明
- 既存物件の売買契約書：売却契約済みの場合
- 媒介契約書：売却活動中の証明
- 既存物件の登記事項証明書：物件の詳細情報
住み替えローンは借入額が大きくなるため、審査基準が厳格化される傾向があります。
収入証明と返済比率の計算
住み替えローンの審査では、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が重視されます。
返済比率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
一般的に、返済比率は30〜35%以内が望ましいとされています。住み替えローンは借入額が大きくなるため、収入証明書で十分な返済能力を示す必要があります。
売買契約から引渡しまでの必要書類
新築マンションの売買契約から引渡しまでに必要な書類を解説します。
本人確認書類
宅地建物取引業法により、売買契約時の本人確認が義務付けられています。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
- 健康保険証（顔写真付きでない場合は補完書類が必要）
売買契約書・重要事項説明書
売買契約時には以下の書類が交付されます。
- 重要事項説明書：契約前に宅地建物取引士から説明を受ける書類
- 売買契約書：売主・買主間で取り交わす契約書
- パンフレット・設計図書：新築マンションの詳細資料
これらの書類は住宅ローン申込や登記手続きで必要になるため、大切に保管してください。
同時決済時の注意点
既存物件の売却と新居の購入を同日に行う「同時決済」を実施する場合、以下の点に注意が必要です。
- 新旧両方の登記書類：既存物件の抵当権抹消登記と新居の所有権保存登記を同日に実施
- 決済金の準備：既存物件の売却代金を新居の購入資金に充当するため、タイミングが重要
- 各種証明書の有効期限：印鑑証明書・住民票は発行後3か月以内のものが必要
- 司法書士との事前調整：同時決済はスケジュールが厳格なため、司法書士との綿密な打ち合わせが必須
登記手続きに必要な書類
新築マンション購入時の登記手続きと、買い替え特有の登記について解説します。
所有権保存登記の必要書類
新築マンションの場合、建物の所有権保存登記が必要です。
- 登記申請書（司法書士が作成）
- 住民票（発行後3か月以内）
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 住宅用家屋証明書（登録免許税の軽減措置を受ける場合）
- 売買契約書のコピー
抵当権設定・抹消登記の書類
買い替えの場合、以下の登記が必要です。
既存物件（抵当権抹消登記）：
- 抵当権抹消登記申請書
- 金融機関からの委任状
- 抵当権設定契約証書（または登記識別情報）
- 既存ローン完済証明書
新居（抵当権設定登記）：
- 抵当権設定登記申請書
- 金銭消費貸借契約書
- 印鑑証明書
- 住民票
新旧両物件の登記タイミング
同時決済を行う場合、登記のタイミング管理が重要です。
- 既存物件の抵当権抹消登記：売却代金決済後すぐに実施
- 既存物件の所有権移転登記：買主へ所有権を移転
- 新居の所有権保存登記：購入資金決済後に実施
- 新居の抵当権設定登記：住宅ローン実行と同時に実施
司法書士が一連の流れを管理しますが、書類の準備不足で登記が遅れると、トラブルの原因になります。
税務手続きと買い替え特例の活用
買い替え時には税制優遇措置を活用できる場合があります。
買い替え特例の適用要件と必要書類
国税庁の買い替え特例情報によれば、一定の要件を満たせば、譲渡益への課税を繰り延べできます。
適用要件：
- 売却物件・購入物件ともに居住用であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 所有期間が10年超であること
- 居住期間が10年以上であること
必要書類：
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 譲渡所得の内訳書
- 売却物件・購入物件の登記事項証明書
- 売買契約書のコピー（売却・購入両方）
- 住民票の除票（売却物件の居住証明）
譲渡損失の繰越控除の申告書類
国税庁の譲渡損失繰越控除情報によれば、売却時に損失が出た場合、翌年以降最長3年間、給与所得等から控除できます。
必要書類：
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 売買契約書のコピー
- 住宅ローンの残高証明書
- 登記事項証明書
3000万円特別控除との併用制限
国税庁の3000万円特別控除情報によれば、買い替え特例と3000万円特別控除は併用できません。
どちらを選択するかは、以下の試算が必要です。
- 売却益が出る場合：3000万円特別控除の方が有利な場合が多い
- 売却損が出る場合：譲渡損失の繰越控除の方が有利な場合が多い
税理士に相談して、最適な選択をすることをおすすめします。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入する際には、通常の購入書類に加えて、既存物件の売却状況を証明する書類が必要です。住み替えローンを利用する場合、既存ローンの残債証明書と売却予定物件の査定書が追加で必要になります。
買い替え特例と3000万円特別控除は併用できないため、事前に税理士に相談して最適な選択をすることが重要です。また、同時決済を行う場合は、新旧両方の登記書類と決済金の準備、各種証明書の有効期限管理が欠かせません。
スムーズな買い替えのためには、売却と購入のタイミングを調整し、必要書類を計画的に揃えることをおすすめします。