相続したマンション売却：必要書類を完全把握しよう
相続したマンションを売却する際には、通常の不動産売却書類に加えて、相続登記や遺産分割に関する書類が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されたため、売却前に必ず登記手続きを完了させる必要があります。相続人が複数いる場合は全員の同意書類も必要で、準備に時間がかかることもあります。この記事では、相続したマンション売却に必要な書類を体系的に整理し、スムーズな売却をサポートします。
この記事で分かること：
- 相続登記に必要な書類（戸籍謄本・遺産分割協議書など）
- マンション特有の必要書類（管理規約・修繕履歴など）
- 税務関連の必要書類（相続税・譲渡所得税）
- 相続税の取得費加算特例適用に必要な書類
- 相続人が複数いる場合の追加書類
相続したマンション売却に必要な書類の全体像
(1) 通常の売却書類と相続特有の追加書類
相続したマンションの売却では、以下の3つのカテゴリーの書類が必要です。
| カテゴリー | 具体的な書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 相続関連書類 | 戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書 | 市区町村役場・法務局 |
| 売却手続き書類 | 登記済権利証・固定資産税納税通知書・印鑑証明書 | 法務局・市区町村役場 |
| マンション特有書類 | 管理規約・重要事項調査報告書・修繕履歴 | 管理会社・管理組合 |
相続特有の書類として、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書などが追加で必要となります。
(2) 相続登記完了後に売却可能となる理由
法務省の「相続登記の申請義務化について」によれば、2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。
被相続人名義のままではマンションを売却できません。不動産の所有権を移転するには、現在の登記名義人（相続人）が売主となる必要があるため、売却前に必ず相続登記を完了させる必要があります。
相続登記の流れ：
- 必要書類の収集（戸籍謄本・印鑑証明書など）
- 遺産分割協議書の作成（相続人が複数の場合）
- 法務局への登記申請（通常1～2週間で完了）
- 登記完了後、売却手続き開始
相続登記に必要な書類（2024年義務化対応）
(1) 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
相続登記では、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。
取得方法：
- 被相続人の最後の本籍地の市区町村役場で「死亡時の戸籍謄本」を取得
- その戸籍に記載された以前の本籍地で、順次遡って戸籍謄本を取得
- 複数の市区町村にまたがる場合、郵送請求も可能
注意点：
- 転籍や婚姻により本籍地が変わっている場合、すべての戸籍謄本が必要
- 昔の戸籍は手書きで読みにくい場合があるため、司法書士への依頼も検討
法務局の「相続登記の申請書様式について」では、戸籍謄本により法定相続人を特定することが登記の前提とされています。
(2) 相続人全員の戸籍謄本・住民票
相続人全員の現在の戸籍謄本と住民票も必要です。
| 書類 | 用途 | 取得先 |
|---|---|---|
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人であることの証明 | 本籍地の市区町村役場 |
| 相続人の住民票 | 相続人の現住所証明 | 現住所の市区町村役場 |
| 印鑑証明書 | 遺産分割協議書の実印証明 | 現住所の市区町村役場 |
すべて発行から3ヶ月以内のものが必要です。相続人が遠方に住んでいる場合は、郵送での取得も可能です。
(3) 相続関係説明図
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を図示したものです。
記載内容：
- 被相続人の氏名・本籍・最後の住所・生年月日・死亡日
- 相続人全員の氏名・本籍・住所・生年月日・続柄
法務局のホームページに様式があり、自分で作成することも可能です。相続関係説明図を提出すれば、原本の戸籍謄本は還付してもらえます。
(4) 固定資産評価証明書
相続登記の登録免許税を計算するため、固定資産評価証明書が必要です。
- 取得先：マンション所在地の市区町村役場
- 登録免許税：固定資産評価額の0.4%
- 有効期限：発行年度内（通常は4月1日～翌年3月31日）
評価額が1,000万円のマンションなら、登録免許税は4万円です。
遺産分割協議書と相続人全員の同意書類
(1) 遺産分割協議書の必須記載事項
相続人が複数いる場合、遺産分割協議書の作成が必要です。
必須記載事項：
- 被相続人の氏名・本籍・最後の住所・死亡日
- マンションの所在地・家屋番号・専有面積
- 「マンションを相続人○○が取得する」という内容
- 作成年月日
- 相続人全員の署名・実印による押印
法務局の「遺産分割協議書の作成について」によれば、相続人全員の同意が必要で、一人でも欠けると無効になります。
注意点：
- 不動産は「住所」ではなく「登記簿上の表示」で特定する
- 相続人の一人が海外在住の場合、サイン証明書で代用可能
(2) 相続人全員の印鑑証明書・実印
遺産分割協議書には、相続人全員の実印による押印と印鑑証明書の添付が必須です。
- 発行から3ヶ月以内の印鑑証明書が必要
- 相続人が複数いる場合、全員分の取得に時間がかかることもある
- 印鑑証明書は市区町村役場で取得（マイナンバーカードがあればコンビニでも可）
相続人全員の協力が得られない場合、遺産分割調停や審判が必要になる場合があります。
マンション特有の必要書類
(1) 管理規約・使用細則
マンション売却時には、管理規約と使用細則の提出が必要です。
管理規約に記載されている内容：
- 専有部分と共用部分の範囲
- ペット飼育・リフォームの制限
- 管理費・修繕積立金の金額
- 駐車場・駐輪場の利用ルール
国土交通省の「マンション管理適正化法」では、買主に対して管理規約の内容を説明することが義務付けられています。管理会社に依頼すれば最新版を取得できます。
(2) 重要事項に係る調査報告書
重要事項に係る調査報告書は、管理会社が作成するマンション固有の情報をまとめた書類です。
記載内容：
- 管理費・修繕積立金の月額
- 滞納の有無（重要）
- 管理組合の総会議事録（過去3年分）
- 長期修繕計画と修繕履歴
- 大規模修繕の予定と一時金徴収の可能性
相続の場合、被相続人の管理費・修繕積立金に滞納がないか必ず確認しましょう。滞納がある場合は相続人が債務を引き継ぎます。
(3) 管理費・修繕積立金の滞納状況確認
管理費・修繕積立金の滞納がある場合、売却前に清算することが原則です。
| 状況 | 対応 | 影響 |
|---|---|---|
| 滞納なし | 通常通り売却可能 | なし |
| 滞納あり（清算済み） | 清算証明書を取得 | 買主への説明義務あり |
| 滞納あり（未清算） | 売却価格から差し引くか相続人負担 | 売却価格に大きく影響 |
滞納分は相続人が債務を引き継ぐため、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議で責任分担を明確にしましょう。
税務関連の必要書類（相続税・譲渡所得税）
(1) 相続税申告書（基礎控除超の場合）
相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数）を超える場合、相続税申告が必要です。
相続税申告に必要な書類：
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
- 固定資産評価証明書（マンションの評価額算定）
- 遺産分割協議書の写し
国税庁タックスアンサー No.4152によれば、マンションは固定資産税評価額で評価されるのが一般的です。
申告期限：
- 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
- 期限内に申告しないと、小規模宅地等の特例が使えないなどのデメリットあり
(2) 譲渡所得税申告に必要な書類
マンション売却後、譲渡所得税の申告が必要です。
必要書類：
- 売買契約書（売却価格の証明）
- 仲介手数料などの諸費用領収書
- 被相続人の取得時の売買契約書（取得費の証明）
- 固定資産税納税通知書
被相続人の取得時の売買契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とする概算取得費で計算することになり、税額が高くなる可能性があります。
相続税の取得費加算特例適用書類
(1) 相続税申告書の写し
相続税の取得費加算特例を適用する場合、相続税申告書の写しが必要です。
国税庁タックスアンサー No.3267によれば、この特例は相続開始後3年10ヶ月以内にマンションを売却した場合、支払った相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できるものです。
特例適用の効果：
- 譲渡所得税を大幅に節税できる
- 相続税額が高額だった場合、節税効果は数十万円～数百万円になることも
(2) 相続開始後3年10ヶ月以内の売却証明
特例適用には、以下の期限内の売却が必須です。
判定日の計算：
- 「相続開始日」＝被相続人の死亡日
- 「3年10ヶ月」＝死亡日の翌日から3年10ヶ月後
- 売買契約締結日（引渡日ではない）が判定基準
例：2024年1月1日に死亡した場合、2027年10月31日までに売買契約を締結すれば特例適用可能。
必要書類：
- 相続税申告書の写し（税務署受付印があるもの）
- 売買契約書（契約日が期限内であることの証明）
- 登記簿謄本（相続登記済みであることの証明）
期限を過ぎると特例は適用できないため、早めの売却検討が重要です。
まとめ：相続したマンション売却は書類準備が成功の鍵
相続したマンションの売却には、相続登記関連の書類（戸籍謄本・遺産分割協議書など）、マンション特有の書類（管理規約・重要事項調査報告書など）、税務関連の書類（相続税申告書・譲渡所得税申告書類など）が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されたため、売却前に必ず登記手続きを完了させましょう。相続税の取得費加算特例は相続開始後3年10ヶ月以内の売却が条件で、大幅な節税効果があります。書類準備に時間がかかることも多いため、早めに司法書士や税理士に相談することをおすすめします。