導入
マンションから別のマンションへ買い替える際、売却と購入を同時進行する中で、必要な書類が多岐にわたり準備の段取りに不安を感じる方は少なくありません。買い替え特有の書類として、売却物件の売買契約書、残債証明書、つなぎ融資関連書類などが必要になり、売却先行・購入先行それぞれで準備すべき書類が異なります。
この記事では、買い替えでマンションを購入する際に必要な書類の完全チェックリストを解説します。
この記事の要点
- 買い替えローンには売却物件の売買契約書・査定書・住宅ローン残債証明書が必須
- 売却先行と購入先行で必要書類が異なる（購入先行はつなぎ融資の書類が追加）
- 中古マンション購入で住宅ローン控除を受けるには耐震基準適合証明書が必要
- 管理規約や長期修繕計画は重要事項説明時に仲介業者から交付される
- 印鑑証明書・住民票の有効期限は発行後3ヶ月以内
1. 買い替えでマンション購入時に必要な書類の全体像
(1) 購入の基本書類と買い替え特有の書類
マンション購入の基本書類は以下の通りです。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書・課税証明書）
- 印鑑証明書・住民票
- 重要事項説明書・売買契約書
- 登記事項証明書
買い替え特有の書類は以下です。
- 売却物件の売買契約書・査定書
- 住宅ローン残債証明書
- つなぎ融資の申込書類（購入先行の場合）
(2) 売却先行・購入先行による書類準備の違い
売却先行の場合、売却完了後に購入の書類を揃えればよいため、比較的シンプルです。売却代金で住宅ローン残債を完済し、残った資金を頭金に充てます。
購入先行の場合、つなぎ融資の書類（売却物件の査定書・売買予定価格の根拠資料）が追加で必要です。仮住まいの賃貸契約書が必要な場合もあります。
2. 住宅ローン審査に必要な書類（本人確認・収入証明）
(1) 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
住宅ローン審査には、運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類が必要です。有効期限内のものを準備します。
(2) 収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書・課税証明書）
会社員の場合、直近1〜2年分の源泉徴収票が必要です。自営業の場合、直近2〜3年分の確定申告書（控え）と課税証明書を提出します。
(3) 勤務先確認書類（健康保険証・在籍証明書）
健康保険証のコピーや、勤務先発行の在籍証明書が必要な場合があります。金融機関により異なるため、事前に確認しましょう。
3. 売買契約・重要事項説明で必要な書類
(1) 重要事項説明書・売買契約書の内容確認
国土交通省の宅地建物取引業法に基づく重要事項説明によれば、重要事項説明書は宅建業法に基づき、物件の重要事項を記載し購入前に交付される書類です。
売買契約書は売主・買主間で締結する不動産売買の契約書であり、印紙税の対象となります。
(2) 登記事項証明書・公図・測量図
法務局の登記事項証明書の請求では、登記事項証明書（登記簿謄本）の取得方法・必要性が解説されています。
登記事項証明書は不動産の権利関係を証明する公的書類です。公図・測量図は土地の境界や面積を確認するために必要です。
(3) 印鑑証明書・住民票
印鑑証明書と住民票は、契約・登記で使用します。発行後3ヶ月以内のものを準備します。契約・登記で複数回使用するため、タイミングを見計らって取得することが重要です。
4. 買い替えローン利用時の追加書類
(1) 売却物件の売買契約書・査定書
買い替えローン利用時は、売却物件の売買契約書（売却先行）または査定書（購入先行）が必須です。金融機関は売却代金で住宅ローン残債を完済できるかを確認します。
(2) 住宅ローン残債証明書・抵当権抹消関連書類
売却物件の住宅ローン残債証明書は、金融機関から取得します。抵当権抹消に必要な書類も準備します。
(3) つなぎ融資利用時の追加書類
購入先行の場合、つなぎ融資を利用します。以下の書類が必要です。
- 売却物件の査定書
- 売買予定価格の根拠資料
- 仮住まいの賃貸契約書（必要に応じて）
5. 住宅ローン控除適用のための書類
(1) 確定申告時の添付書類（登記事項証明書・売買契約書）
国税庁の住宅ローン控除の適用要件と必要書類では、住宅ローン控除を受けるために必要な書類・要件が解説されています。
確定申告時には以下を提出します。
- 登記事項証明書
- 売買契約書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 金融機関の借入金残高証明書
(2) 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
計算明細書は税務署または国税庁のウェブサイトから取得できます。住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要です。
(3) 築年数・耐震基準適合証明書（中古マンション）
築25年超の中古マンションの場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書（耐震等級1以上）が必須です。これらがないと住宅ローン控除の適用を受けられません。
6. マンション特有の書類（管理規約・長期修繕計画）
(1) 管理規約・使用細則・議事録
管理規約は、マンションの管理・使用に関するルールを定めた規約です。重要事項説明時に仲介業者から交付されます。
使用細則はペット飼育やリフォームに関する詳細なルールです。管理組合の議事録も確認し、大規模修繕の予定や管理組合の運営状況を把握します。
(2) 長期修繕計画・修繕積立金の積立状況
長期修繕計画は、マンションの長期的な修繕計画と費用見積もりを記載した書類です。修繕積立金の積立状況を確認し、将来の大規模修繕に備えた資金が適切に積み立てられているかを確認します。
(3) 住宅性能評価書・適合証明書（フラット35利用時）
国土交通省の住宅性能表示制度では、住宅性能評価書の内容・取得方法・メリットが解説されています。
住宅性能評価書は、第三者機関が住宅の性能を評価した書類です。フラット35利用時には、適合証明書が必要です。
まとめ
買い替えでマンションを購入する際は、通常の購入書類に加え、売却物件の売買契約書・査定書・住宅ローン残債証明書が必須です。売却先行と購入先行で必要書類が異なり、購入先行の場合はつなぎ融資の書類が追加で必要です。
中古マンション購入で住宅ローン控除を受けるには、築25年超の場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書が必須です。管理規約や長期修繕計画は重要事項説明時に仲介業者から交付されるため、購入前に必ず確認しましょう。
印鑑証明書・住民票の有効期限は発行後3ヶ月以内であり、契約・登記で複数回使用するため、タイミングを見計らって取得することが重要です。専門家のサポートを受けながら、慎重に書類準備を進めることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 買い替えローンを利用する場合、どのような書類が必要ですか？
通常のローン書類に加え、売却物件の売買契約書・査定書・住宅ローン残債証明書が必須です。売却先行なら売買契約書、購入先行ならつなぎ融資の書類も必要です。金融機関により異なるため事前確認が重要です。
Q2: 売却先行と購入先行で必要書類は変わりますか？
売却先行は売却完了後に購入の書類を揃えればよいですが、購入先行はつなぎ融資の書類（売却物件の査定書・売買予定価格の根拠資料）が追加で必要です。仮住まいの賃貸契約書が必要な場合もあります。
Q3: 中古マンション購入で住宅ローン控除を受けるための書類は？
築25年超の場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書（耐震等級1以上）が必須です。確定申告時に登記事項証明書・売買契約書・住宅借入金等特別控除額の計算明細書を提出します。
Q4: 管理規約や長期修繕計画はいつどこで入手できますか？
重要事項説明時に仲介業者から交付されます。管理会社から直接入手することも可能です。長期修繕計画は修繕積立金の適正性を判断する重要書類で、購入前に必ず確認すべきです。