土地売却の必要書類チェックリスト全体像
土地を売却する際、「どんな書類が必要なのか」「どこで取得すればいいのか」と不安を感じる方は多いでしょう。土地売却は、マンションや戸建ての売却とは異なり、境界確定測量図や地積測量図など土地特有の書類が必要になります。また、隣地所有者との立会が必要な書類もあり、準備に1〜2ヶ月かかることも珍しくありません。
この記事では、土地売却に必要な書類を「基本書類」と「土地特有の書類」に分けて整理し、取得場所・方法・費用・準備のタイムラインまで詳しく解説します。
この記事のポイント:
- 土地売却の必須書類と任意書類が分かる
- 境界確定測量図など土地特有の書類の取得方法が理解できる
- 各書類の取得場所・費用・所要期間が明確になる
- 権利証紛失や境界未確定などのトラブル対策が分かる
(1) 土地売却に必要な書類の全体像
土地売却に必要な書類は、大きく分けて「基本書類」と「土地特有の書類」の2種類があります。
【基本書類】すべての不動産売却で必要:
- 登記識別情報通知（権利証）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税納税通知書
【土地特有の書類】土地売却で追加で必要:
- 境界確定測量図
- 地積測量図
- 境界確認書（隣地所有者の実印押印）
- 用途地域確認書類（都市計画図）
- 公図・地番図
- 農地の場合: 農業委員会の許可書
(2) 必須書類と任意書類の区分
土地売却では、法的に必須の書類と、取引の円滑化のために準備する任意書類があります。
| 区分 | 書類名 | 理由 |
|---|---|---|
| 必須 | 登記識別情報通知 | 所有権移転登記に必要 |
| 必須 | 印鑑証明書 | 売買契約・登記申請に必要 |
| 必須 | 本人確認書類 | 宅建業法で義務付け |
| 必須 | 固定資産税評価証明書 | 登録免許税の計算に必要 |
| 任意（推奨） | 境界確定測量図 | 買主が要求するケースが多い |
| 任意（推奨） | 地積測量図 | 面積を明確にし、トラブル防止 |
| 任意 | 用途地域確認書類 | 買主への情報提供 |
国土交通省によると、境界未確定の土地は買主が見つかりにくく、価格も下がる傾向にあるため、境界確定測量は任意ではあるものの実務上は必須に近いと言えます。
(3) マンション・戸建て売却との書類の違い
土地売却と建物付き不動産の売却では、必要書類に以下のような違いがあります。
土地売却で追加される主な書類:
- 境界確定測量図: 土地の境界を明確にするため（隣地所有者との立会が必要）
- 地積測量図: 正確な面積を示すため
- 境界確認書: 隣地所有者全員の実印押印が必要
- 用途地域確認書類: 建築制限などを買主に説明するため
マンションや戸建ての売却では、建物の図面や設備の説明書などが中心ですが、土地売却では境界や測量に関する書類が重要になります。
2. 土地売却の基本書類（登記・本人確認・税務）
(1) 登記識別情報通知（権利証）
登記識別情報通知は、不動産の権利を証明する12桁の英数字です。平成17年の不動産登記法改正前は「登記済権利証」と呼ばれていました。
登記識別情報通知の特徴:
- 不動産を取得した際に法務局から交付される
- 目隠しシールで番号が隠されている（開封時は慎重に）
- 再発行不可（紛失した場合は代替手続きが必要）
- 売却時に司法書士へ提出
法務省によると、登記識別情報通知は所有権移転登記に必須の書類であり、これがないと登記手続きが複雑になります。
(2) 印鑑証明書（発行3ヶ月以内）
印鑑証明書は、売買契約書や登記申請書に押印する実印が本物であることを証明する書類です。
取得方法:
- 市区町村役場の窓口で取得（本人または代理人）
- マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能（手数料200〜400円）
- 発行後3ヶ月以内のものが有効（契約直前に取得を推奨）
必要枚数:
- 売買契約時: 1通
- 登記申請時: 1通
- 合計2〜3通程度準備しておくと安心
(3) 本人確認書類（運転免許証等）
宅地建物取引業法により、不動産売買では本人確認が義務付けられています。
認められる本人確認書類:
- 運転免許証
- パスポート
- マイナンバーカード（個人番号カード）
- 健康保険証（写真なしの場合は2点必要なことも）
有効期限内で、住所・氏名が登記簿謄本と一致している必要があります。
(4) 固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、登録免許税を計算するために必要な書類です。
取得方法:
- 土地所在地の市区町村役場で取得
- 所有者本人または委任状を持った代理人が取得可能
- 手数料: 300円程度（自治体により異なる）
総務省によると、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、登録免許税（所有権移転登記の場合は評価額の2.0%、令和9年3月31日までは軽減税率1.5%適用）の計算基準となります。
(5) 固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、毎年4〜6月頃に市区町村から送付される書類で、固定資産税の年額を確認するために使用します。
用途:
- 売買時の固定資産税の日割り精算に使用
- 買主への情報提供（年間税額の目安）
売却年の固定資産税は、通常、引渡日を基準に日割り計算して売主・買主で負担します。
3. 土地特有の必要書類（境界・測量・法令制限）
(1) 境界確定測量図と確定日付
境界確定測量図は、隣地所有者の立会のもと土地の境界を確定し、面積を正確に測量した図面です。
境界確定測量図の特徴:
- 土地家屋調査士または測量会社が作成
- 隣地所有者全員の立会と境界確認書への実印押印が必要
- 作成期間: 1〜2ヶ月程度
- 費用: 30〜100万円程度（土地の面積・形状・隣接地の数により変動）
国土交通省によると、境界未確定の土地は売却後にトラブルになる可能性が高いため、境界確定測量の実施が推奨されています。
(2) 地積測量図（法務局備付または新規作成）
地積測量図は、土地の面積・形状を正確に示した図面で、法務局に登記されます。
地積測量図の取得方法:
- 既に登記されている場合: 法務局で取得（手数料450円程度）
- 登記されていない場合: 土地家屋調査士に依頼して新規作成
古い地積測量図では、登記簿の面積と実際の面積が異なることがあります。その場合は、新たに測量を行い、地積測量図を作成する必要があります。
(3) 境界確認書（隣地所有者の実印押印）
境界確認書は、隣地所有者全員が境界を確認し、合意した証明書です。
境界確認書の作成手順:
- 土地家屋調査士が測量を実施
- 隣地所有者全員に立会を依頼
- 境界杭を設置し、境界を確定
- 境界確認書に隣地所有者全員が実印で押印
- 印鑑証明書を添付
隣地所有者が多数いる場合や、連絡が取れない場合は、立会調整に時間がかかることがあります。
(4) 用途地域確認書類（都市計画図）
用途地域確認書類は、都市計画法で定められた土地の利用制限（用途地域・建ぺい率・容積率など）を示す書類です。
取得方法:
- 土地所在地の市区町村役場の都市計画課で取得
- 窓口で閲覧・コピー可能（手数料300円程度）
- インターネットで公開している自治体もある
買主が土地を購入した後にどのような建物が建てられるかを確認するために重要な書類です。
(5) 農地の場合の農業委員会許可書
売却する土地が「農地」（地目が「田」「畑」）の場合、農地法に基づく許可が必要です。
農地売却の許可:
- 農地のまま売却: 農業委員会の許可（農地法3条）
- 農地を宅地に転用して売却: 都道府県知事または農林水産大臣の許可（農地法5条）
許可申請には1〜3ヶ月程度かかる場合があり、早めの手続きが必要です。
(6) 公図・地番図
公図は、土地の位置・形状・地番を示す図面で、法務局で取得できます。
公図の用途:
- 土地の位置関係を確認
- 隣接する土地の地番を調べる
- 境界確定測量の参考資料
取得方法:
- 法務局窓口またはオンライン申請
- 手数料: 450円程度
4. 各書類の取得場所・方法・費用
(1) 法務局で取得する書類（登記事項証明書等）
法務局で取得できる主な書類と費用は以下の通りです。
| 書類名 | 取得方法 | 手数料 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（全部事項証明書） | 窓口・郵送・オンライン | 600円（窓口）、500円（郵送）、480円（オンライン） |
| 地積測量図 | 窓口・郵送・オンライン | 450円 |
| 公図 | 窓口・郵送・オンライン | 450円 |
オンライン申請:
- 登記・供託オンライン申請システム「登記ねっと」を利用
- 手数料が割安
- 郵送または窓口で受け取り
(2) 市区町村役場で取得する書類（固定資産税関連）
市区町村役場で取得できる主な書類と費用は以下の通りです。
| 書類名 | 取得窓口 | 手数料 |
|---|---|---|
| 印鑑証明書 | 市民課など | 200〜400円 |
| 固定資産税評価証明書 | 資産税課など | 300円程度 |
| 住民票 | 市民課など | 200〜400円 |
| 用途地域確認書類 | 都市計画課 | 300円程度（閲覧・コピー） |
マイナンバーカードがあれば、コンビニのマルチコピー機で印鑑証明書や住民票を取得できる自治体もあります（手数料が窓口より安いことが多い）。
(3) 測量会社に依頼する書類と費用（30-100万円）
境界確定測量図の作成は、土地家屋調査士または測量会社に依頼します。
費用の目安:
- 一般的な住宅地（100㎡程度）: 50万円前後
- 隣接地が多い・形状が複雑: 100万円以上
- 隣接地が少ない・形状がシンプル: 30万円程度
費用に含まれる作業:
- 現地測量
- 隣地所有者への立会依頼
- 境界杭の設置
- 境界確認書の作成
- 地積測量図の作成・登記申請
測量費用は土地の面積だけでなく、隣接地の数や測量の難易度によって大きく変動します。複数の測量会社から見積もりを取ることをおすすめします。
(4) 自分で準備する書類（印鑑証明書等）
以下の書類は、売主が自分で準備する必要があります。
自分で準備する書類:
- 印鑑証明書（市区町村役場で取得、発行後3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など、既に持っているもの）
- 実印（印鑑証明書に登録した印鑑）
- 固定資産税納税通知書（毎年送付されるもの）
これらの書類は、特別な手続きなしで準備できるものが多いですが、印鑑証明書は有効期限があるため、契約直前に取得するのが良いでしょう。
5. 書類準備のタイムライン（優先順位と所要期間）
(1) 売却3ヶ月前から準備すべき書類（境界確定測量）
土地売却で最も時間がかかるのが境界確定測量です。
境界確定測量のスケジュール:
- 測量会社の選定・見積もり: 1〜2週間
- 現地測量: 1〜2週間
- 隣地所有者への立会依頼・調整: 2週間〜1ヶ月
- 境界立会・境界確認書への押印: 1日〜数週間（隣地所有者の都合による）
- 境界確定測量図の作成: 1〜2週間
- 地積測量図の登記申請: 1〜2週間
合計で1〜2ヶ月、隣地所有者との調整が難航すれば3ヶ月以上かかることもあります。土地売却を決めたら、できるだけ早く境界確定測量に着手することが重要です。
(2) 売却1ヶ月前から準備すべき書類（固定資産税評価証明書等）
売却活動を開始する1ヶ月前頃から、以下の書類を準備します。
準備すべき書類:
- 登記事項証明書（全部事項証明書）: 法務局で取得、当日発行可能
- 固定資産税評価証明書: 市区町村役場で取得、当日発行可能
- 公図・地積測量図: 法務局で取得、当日発行可能
- 用途地域確認書類: 市区町村役場で取得、当日発行可能
これらの書類は比較的短時間で取得できますが、買主への情報提供のために早めに準備しておくと良いでしょう。
(3) 契約直前に準備すべき書類（印鑑証明書）
売買契約が決まったら、以下の書類を準備します。
契約直前の準備:
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）: 契約の1週間前までに取得
- 実印: 印鑑証明書に登録した印鑑を用意
- 本人確認書類: 運転免許証などを用意
印鑑証明書は有効期限が発行後3ヶ月のため、あまり早く取得すると期限切れになる可能性があります。契約日が決まってから取得するのが安全です。
(4) 隣地所有者との立会調整のスケジュール
境界確定測量では、隣地所有者全員との立会が必要です。
立会調整のポイント:
- 隣地所有者が多数いる場合、全員の都合を合わせるのに時間がかかる
- 隣地所有者が遠方に住んでいる場合、往復の時間も考慮
- 隣地所有者が連絡不能な場合、筆界特定制度（法務局による公的境界確定）を利用
隣地所有者の協力が得られない場合、境界確定が困難になり、売却活動に支障が出る可能性があります。早めに測量会社に相談し、対策を立てることが重要です。
6. よくあるトラブルと対策（境界未確定・書類紛失等）
(1) 登記識別情報通知（権利証）を紛失した場合
登記識別情報通知は再発行できませんが、紛失しても土地売却は可能です。
代替手続き:
方法1: 司法書士による本人確認情報の提供
- 司法書士が売主本人と面談し、本人確認を行う
- 本人確認情報を法務局へ提出
- 費用: 5〜10万円程度
- 最も一般的で確実な方法
方法2: 事前通知制度
- 登記申請後、法務局から売主宛てに通知書が郵送される
- 通知書に記載された期限内（2週間程度）に返信
- 費用は不要だが、手続きが煩雑で時間がかかる
司法書士による本人確認が一般的で、売却スケジュールに支障をきたすことも少ないため、おすすめです。
(2) 境界が未確定の土地の売却方法
境界未確定の土地でも法的には売却可能ですが、買主が見つかりにくく、価格も下がる傾向にあります。
対策:
対策1: 境界確定測量を実施
- 最も確実で、トラブル防止になる
- 費用は30〜100万円程度かかるが、売却価格の下落を防げる
対策2: 筆界特定制度を利用
- 法務局に申請し、公的に境界を特定する制度
- 隣地所有者の同意なしで境界を確定できる
- 費用: 数万円〜数十万円（土地の価格により変動）
- 期間: 数ヶ月
対策3: 境界明示なしで売却（公簿売買）
- 買主が境界未確定を了解する場合のみ
- 売却価格は下がる可能性が高い
- 契約書に「境界明示なし」と明記
国土交通省の指針では、境界未確定の土地は売却後にトラブルになる可能性が高いため、できる限り境界確定してから売却することが推奨されています。
(3) 隣地所有者が立会に応じない場合
隣地所有者が立会に応じない場合、境界確定が困難になります。
対策:
対策1: 筆界特定制度の利用
- 法務局に申請し、筆界特定登記官が公的に境界を特定
- 隣地所有者の同意不要
- 費用: 数万円〜数十万円
- 期間: 数ヶ月
対策2: 境界確定訴訟
- 裁判所に境界確定を求める訴訟を提起
- 最終手段であり、費用・時間がかかる（年単位）
- 弁護士費用が高額
対策3: 測量図を参考資料として提示
- 既存の測量図や公図を参考資料として買主へ提示
- 境界確定はできないが、売却は可能
- 価格は下がる可能性あり
筆界特定制度は公的な境界確定方法で、隣地所有者の協力が得られない場合の有効な手段です。
(4) 登記簿面積と実測面積が異なる場合の対処法
古い測量図では、登記簿の面積と実際の面積が異なることがあります。
対処法:
対処法1: 実測売買
- 新たに測量を行い、実際の面積で売買
- 面積差があれば、契約後に売買代金を精算
- 買主にとって安心な取引方法
対処法2: 公簿売買
- 登記簿上の面積で売買
- 実際の面積が異なっていても精算なし
- 買主のリスクが高いため、価格交渉材料になる可能性あり
対処法3: 地積更正登記
- 実測面積を登記簿に反映させる登記手続き
- 土地家屋調査士に依頼（費用: 10〜30万円程度）
- 登記簿と実測面積を一致させるため、トラブル防止になる
どの方法を選ぶかは、買主との交渉や土地の状況によりますが、実測売買または地積更正登記が買主にとって安心な取引方法です。
まとめ
土地売却には、登記識別情報通知や印鑑証明書などの基本書類に加え、境界確定測量図や地積測量図など土地特有の書類が必要です。特に境界確定測量は、隣地所有者との立会や測量に1〜2ヶ月かかることがあり、早めの準備が重要です。
権利証を紛失した場合でも、司法書士による本人確認情報の提供で売却は可能です。また、境界未確定の土地は売却が難しいため、筆界特定制度の利用や境界確定測量の実施を検討しましょう。
土地売却の書類準備は複雑ですが、不動産会社や司法書士に相談しながら、チェックリストを活用して着実に進めていきましょう。準備を怠ると売却スケジュールに影響が出るため、計画的な書類準備が成功の鍵です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 土地売却に必要な書類は何ですか? チェックリストを教えてください
A. 土地売却に必要な書類は、【必須書類】と【土地特有の書類】に分かれます。
【必須書類】
- 登記識別情報通知（権利証）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税納税通知書
【土地特有の書類】
- 境界確定測量図
- 地積測量図
- 境界確認書（隣地所有者の実印押印）
- 用途地域確認書類（都市計画図）
- 公図・地番図
- 農地の場合: 農業委員会の許可書
マンション・戸建て売却と異なり、土地は境界・測量関連書類が重要で、準備に1〜2ヶ月かかる場合があります。
Q2. 境界確定測量図はどこで取得し、費用はいくらかかりますか?
A. 境界確定測量図は、土地家屋調査士または測量会社に依頼して作成します。
費用の目安:
- 一般的な住宅地（100㎡程度）: 50万円前後
- 隣接地が多い・形状が複雑: 100万円以上
- 隣接地が少ない・形状がシンプル: 30万円程度
作成期間: 1〜2ヶ月程度
境界確定測量では、隣地所有者全員との立会が必要で、境界確認書に実印押印をもらう必要があります。既に境界が確定している場合は、法務局で地積測量図を取得できます（手数料450円程度）。
Q3. 登記識別情報通知（権利証）を紛失した場合、土地は売却できませんか?
A. 紛失しても売却可能ですが、代替手続きが必要です。
方法1: 司法書士による本人確認情報の提供
- 司法書士が売主本人と面談し、本人確認を行う
- 費用: 5〜10万円程度
- 最も一般的で確実な方法
方法2: 事前通知制度
- 法務局から郵送される通知書に返信する方法
- 費用は不要だが、手続きが煩雑
司法書士による本人確認が一般的で、売却スケジュールに支障をきたすことも少ないため、おすすめです。登記識別情報通知は再発行できないため、紛失した場合は早めに司法書士へ相談しましょう。
Q4. 隣地所有者が境界立会に応じない場合、土地は売却できませんか?
A. 境界未確定でも売却は可能ですが、買主が見つかりにくく、価格も下がる傾向にあります。
対策:
対策1: 筆界特定制度
- 法務局に申請し、公的に境界を特定する制度
- 隣地所有者の同意不要
- 費用: 数万円〜数十万円
- 期間: 数ヶ月
対策2: 境界明示なしで売却
- 買主が境界未確定を了解する場合のみ
- 契約書に「境界明示なし」と明記
- 価格は下がる可能性あり
対策3: 測量図を参考資料として提示
- 既存の測量図や公図を参考資料として買主へ提示
筆界特定制度は公的な境界確定方法で、数ヶ月かかりますが確実です。トラブル回避のため、できる限り境界確定してから売却することが推奨されます。