相続した戸建て売却で必要な書類の全体像
相続した戸建てを売却する際には、通常の売却書類に加えて相続特有の書類が必要です。本記事では、2024年4月から義務化された相続登記を踏まえ、必要書類を網羅的に解説します。
相続戸建て売却で押さえるべきポイント
- 2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内の登記が必須
- 相続登記完了後でなければ売却できない（未登記のまま売買契約は締結不可）
- 相続人が複数いる場合は遺産分割協議書と全員の印鑑証明書が必要
- 空き家特例（3000万円控除）を利用する場合は追加書類の準備が必要
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%で計算され税負担が増える可能性がある
通常の売却書類と相続特有の追加書類
相続した戸建ての売却では、以下の2種類の書類が必要です。
| 書類区分 | 主な書類例 |
|---|---|
| 通常の売却書類 | 登記識別情報通知、印鑑証明書、本人確認書類、媒介契約書、売買契約書 |
| 相続特有の書類 | 相続登記関連書類、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、相続税申告書、空き家特例関連書類 |
相続特有の書類は、相続登記を完了させるために必要な書類と、売却後の確定申告で必要になる書類に分かれます。
相続登記完了後に売却可能となる理由
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）から相続人へ不動産の所有権を移転する登記手続きです。法務省の公式情報によれば、2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。
相続登記が完了していない不動産は、法律上は被相続人の名義のままとなっており、相続人が売主として売買契約を締結することができません。したがって、売却を検討する場合は必ず相続登記を完了させる必要があります。
相続登記に必要な書類（2024年義務化対応）
相続登記を申請する際には、被相続人と相続人双方に関する公的書類が必要です。法務局の申請書様式では、以下の書類が指定されています。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。これは相続人を確定するために不可欠な書類で、通常は本籍地のある市区町村役場で取得します。
転籍が複数回ある場合は、それぞれの本籍地で戸籍謄本を取得する必要があります。取得には1通450円～750円程度の手数料がかかります。
相続人全員の戸籍謄本・住民票
相続人全員の現在の戸籍謄本と住民票が必要です。これらの書類により、相続人が現在も存命であることと住所を証明します。
- 戸籍謄本: 本籍地の市区町村役場で取得（1通450円程度）
- 住民票: 住所地の市区町村役場で取得（1通300円程度）
相続関係説明図
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係を図式化した書類です。法務局のホームページで書式をダウンロードできます。司法書士に依頼する場合は、司法書士が作成してくれます。
固定資産評価証明書
相続登記の登録免許税を計算するために、対象不動産の固定資産評価証明書が必要です。固定資産税の課税明細書でも代用できる場合がありますが、法務局によって取扱いが異なるため、事前に確認しましょう。
取得先は対象不動産の所在地を管轄する市区町村役場で、手数料は1通200円～400円程度です。
遺産分割協議書と相続人全員の同意書類
相続人が複数いる場合、遺産分割協議書の作成が必要になることがほとんどです。
遺産分割協議書の必須記載事項
法務局の遺産分割協議書作成ガイドによれば、遺産分割協議書には以下の記載が必須です。
- 被相続人の氏名、死亡年月日、本籍、最後の住所
- 対象不動産の所在、地番、家屋番号、面積などの詳細情報
- 誰がどの財産を取得するかの具体的な記載
- 協議成立日
- 相続人全員の署名・実印による押印
遺産分割協議書は相続人の人数分作成し、各自が1通ずつ保管します。
相続人全員の印鑑証明書・実印
遺産分割協議書には相続人全員の実印による押印が必要で、印鑑証明書を添付します。印鑑証明書は市区町村役場で取得でき、有効期限は通常3か月以内のものが求められます。
相続人が遠方に住んでいる場合は、郵送でのやり取りが必要になるため、余裕を持ったスケジュールで準備を進めましょう。
売買契約時に必要な書類
相続登記が完了した後、実際の売買契約に進みます。
登記識別情報通知（相続登記完了後に取得）
相続登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」が交付されます。これは従来の「権利証」に相当するもので、売却時には必須の書類です。
登記識別情報通知は12桁の英数字で構成され、紛失した場合は再発行できないため、厳重に保管してください。
媒介契約書・重要事項説明書・売買契約書
不動産会社と媒介契約を締結し、買主が見つかった後は重要事項説明書と売買契約書を取り交わします。これらの書類は通常、不動産会社が作成してくれます。
その他、売却時には以下の書類も必要です。
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）
- 実印・印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証、検査済証（新築時の書類）
- 土地測量図、境界確認書（境界が不明確な場合）
確定申告・税務関連の必要書類
相続した戸建てを売却した際には、確定申告が必要になる場合があります。
相続税申告書（相続税が発生した場合）
相続財産の総額が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合、相続税の申告が必要です。相続税申告書は相続開始を知った日の翌日から10か月以内に提出する必要があります。
国税庁の相続税課税対象財産の情報によれば、不動産は固定資産税評価額を基に評価されます。
譲渡所得税申告に必要な書類（取得費証明）
戸建てを売却して利益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要です。国税庁の譲渡所得計算方法では、以下の計算式が示されています。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
相続で取得した不動産の場合、取得費は被相続人が購入した時の価格を引き継ぎます。ただし、購入時の契約書等が残っていない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上することになり、税負担が大きくなる可能性があります。
必要書類:
- 売買契約書（売却時・取得時）
- 仲介手数料、登記費用等の領収書
- 相続税申告書の写し（取得費加算の特例を使う場合）
空き家特例適用時の追加書類
相続した戸建てが空き家の場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる「空き家特例」を利用できます。
被相続人居住用家屋等確認書
国税庁の空き家特例情報によれば、この特例を利用するには市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
確認書の取得には以下の書類が必要です。
- 被相続人の住民票の除票
- 相続開始直前の電気・ガスの閉栓証明書
- 家屋が空き家であったことを証明する書類
耐震基準適合証明書または取壊し証明書
空き家特例の適用を受けるには、以下のいずれかが必要です。
- 耐震基準適合証明書: 1981年5月31日以前に建築された家屋の場合、耐震改修工事を行い、現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類
- 取壊し証明書: 家屋を取り壊して更地で売却する場合、取壊し業者が発行する証明書
この特例は2027年12月31日までの売却が対象となっており、適用期限に注意が必要です。
まとめ
相続した戸建ての売却には、相続登記関連書類、遺産分割協議書、税務関連書類など、通常の売却とは異なる多くの書類が必要です。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、相続開始から3年以内に登記を完了させる必要があります。
複数の相続人がいる場合は遺産分割協議書と全員の印鑑証明書が必要となり、書類の準備には時間がかかります。また、空き家特例を利用する場合は市区町村発行の確認書や耐震基準適合証明書が必要です。
スムーズな売却のためには、早めに司法書士や税理士に相談し、必要書類を計画的に揃えることをおすすめします。