戸建て購入の必要書類とは
戸建てを購入する際には、契約から引渡しまでの各段階で様々な書類が必要です。本記事では、初めて戸建てを購入する方向けに、必要書類を時系列で解説します。
戸建て購入で押さえるべきポイント
- 戸建ては土地と建物の両方の書類が必要（マンションとの大きな違い）
- 印鑑証明書は契約・登記・住宅ローンで計3〜5通必要（有効期限3か月に注意）
- 中古戸建ての場合、建築確認済証等の書類が紛失している可能性がある
- 住宅ローン控除の確定申告は初年度のみ必要（2年目以降は年末調整で可能）
- 金融機関により住宅ローン申込書類の要求内容が異なる
戸建て購入の全体の流れと書類準備
戸建て購入の流れと、各段階で必要な書類を時系列で整理します。
| 段階 | 時期の目安 | 主な必要書類 |
|---|---|---|
| 物件探し・内覧 | 3〜6か月前 | 本人確認書類（内覧時の記名） |
| 売買契約 | 1〜2か月前 | 重要事項説明書、売買契約書、本人確認書類、印鑑証明書、手付金 |
| 住宅ローン申込 | 契約後1週間〜1か月 | 収入証明書、本人確認書類、物件関連書類、印鑑証明書、住民票 |
| 登記申請 | 決済・引渡し時 | 登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書 |
| 確定申告 | 翌年2〜3月 | 確定申告書、住宅ローン残高証明書、登記事項証明書、売買契約書 |
書類の準備は物件探しと並行して進めることができますが、印鑑証明書などは有効期限（通常3か月）があるため、取得タイミングに注意が必要です。
マンションとの違い（土地・建築関連書類）
戸建て購入では、マンションにはない以下の書類が必要です。
土地関連書類：
- 土地の登記事項証明書
- 土地測量図
- 土地境界確定書（境界が不明確な場合）
- 固定資産評価証明書（土地・建物それぞれ）
建築関連書類：
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築設計図書
- 地盤調査報告書（新築の場合）
マンションの場合、土地は共有持分のため、戸建てほど土地関連書類は必要ありません。また、建築確認済証等は管理組合が保管していることが多いですが、戸建ては個人で管理する必要があります。
契約時に必要な書類
売買契約時に必要な書類を詳しく解説します。
重要事項説明書と売買契約書
国土交通省の不動産売買契約ガイドラインによれば、売買契約前に宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受けることが義務付けられています。
重要事項説明書の記載内容：
- 対象不動産の表示（所在地、地番、面積等）
- 法令上の制限（都市計画法、建築基準法等）
- 私道負担の有無
- 水道・電気・ガス等のインフラ状況
- 契約解除に関する事項
重要事項説明を受けた後、売買契約書に署名・押印します。売買契約書には印紙税が課税されるため、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。
本人確認書類と印鑑証明書
宅地建物取引業法により、本人確認が義務付けられています。
本人確認書類：
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
- 健康保険証（顔写真付きでない場合は補完書類が必要）
印鑑証明書：
- 住所地の市区町村役場で取得（1通300円程度）
- 有効期限は通常3か月以内
- 契約・登記・住宅ローンで計3〜5通必要
印鑑証明書は複数通必要になるため、同時に取得しておくことをおすすめします。ただし、有効期限があるため、契約予定日から逆算して取得タイミングを調整しましょう。
手付金の準備と領収証
売買契約時には通常、物件価格の5〜10%を手付金として支払います。手付金は現金または銀行振込で準備し、領収証を受け取ります。
手付金は残代金決済時に購入代金の一部として充当されます。契約解除する場合、買主から解除する場合は手付金を放棄し、売主から解除する場合は手付金の倍額を返還する必要があります。
住宅ローン申込時の必要書類
住宅ローンの申込には、本人の信用情報と物件の担保価値を証明する書類が必要です。
本人確認書類と収入証明
金融庁の住宅ローン情報によれば、住宅ローン申込時には以下の書類が必要です。
本人確認書類：
- 運転免許証・マイナンバーカード等
- 健康保険証
- 住民票（発行後3か月以内）
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
収入証明書類：
- 会社員：源泉徴収票（直近2〜3年分）
- 個人事業主：確定申告書（直近2〜3期分）
- 会社役員：源泉徴収票＋確定申告書
自営業者や個人事業主の場合、納税証明書の提出を求められることもあります。
物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書）
物件の担保価値を証明するため、以下の書類が必要です。
- 売買契約書のコピー
- 重要事項説明書
- 建築確認済証・検査済証（新築・中古ともに）
- 土地・建物の登記事項証明書
- 公図・地積測量図
- 固定資産税評価証明書
中古戸建ての場合、建築確認済証等が紛失していることがあります。その場合は、後述の「台帳記載事項証明書」で代替できる場合があります。
金融機関ごとの追加書類
金融機関により要求される書類が異なります。
- フラット35：適合証明書（建築基準法等への適合を証明）
- 民間金融機関：団体信用生命保険の申込書、健康診断書（高額融資の場合）
- 地方銀行：住民票での居住確認（地域制限がある場合）
申込前に金融機関に必要書類を確認し、早めに準備しましょう。
登記申請時の必要書類
売買代金の決済と同時に、所有権移転登記を行います。
所有権移転登記の必要書類
法務省の登記手続き情報によれば、所有権移転登記には以下の書類が必要です。
買主側の書類：
- 住民票（発行後3か月以内）
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 実印
- 本人確認書類
売主側の書類：
- 登記識別情報（従来の権利証）
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 固定資産評価証明書
戸建ての場合、土地と建物で別々に登記申請書を作成するため、書類も土地用・建物用それぞれに必要です。
登記識別情報（権利証）と印鑑証明書
登記識別情報は、不動産の所有権を証明する重要書類です。紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の作成が必要になります。
印鑑証明書は登記申請時にも必要で、契約時と合わせて複数通準備しておくことをおすすめします。
住民票と固定資産評価証明書
住民票は買主の住所を証明するために必要です。住所変更がある場合は、新住所の住民票を取得します。
固定資産評価証明書は、登記免許税を計算するために必要で、対象不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得します（1通200〜400円程度）。
住宅ローン控除の確定申告書類
住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告が必要です。
確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁の住宅ローン控除情報によれば、以下の書類が必要です。
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 本人確認書類のコピー
- マイナンバー確認書類
確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードできます。
住宅ローンの残高証明書
住宅ローンの年末残高を証明する「残高証明書」は、融資を受けた金融機関から10月〜11月頃に郵送されます。
この証明書に記載された残高をもとに、控除額を計算します。
登記事項証明書と売買契約書
確定申告時には以下の書類も添付します。
- 登記事項証明書（法務局で取得、1通600円）
- 売買契約書のコピー
- 住民票のコピー（マイナンバー記載なし）
初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は会社員であれば年末調整で手続きが完了します。税務署から必要書類が郵送されるため、紛失しないよう保管してください。
戸建て特有の確認書類（建築確認済証等）
戸建て購入では、建築関連書類の確認が重要です。
建築確認済証と検査済証の重要性
国土交通省の建築確認制度情報によれば、建築確認済証と検査済証は建物が建築基準法に適合していることを証明する重要書類です。
建築確認済証：
- 建築前に確認申請が許可されたことを証明
- 住宅ローンや住宅ローン控除の審査で必要
検査済証：
- 完成後の検査に合格したことを証明
- 増改築時に必要
これらの書類がない場合、住宅ローンの審査や控除適用に影響する可能性があります。
中古戸建てで書類が紛失している場合の対応
中古戸建ての場合、建築確認済証等が紛失していることがあります。その場合、以下の方法で対応できます。
- 台帳記載事項証明書：特定行政庁（市区町村の建築指導課等）で発行される証明書で、建築確認済証の代替として利用可能な場合がある
- 建築計画概要書：建築確認時の概要を記載した書類で、誰でも閲覧・取得可能
- 検査済証がない場合：建築士による現況検査で建築基準法への適合を確認
金融機関によって対応が異なるため、購入前に確認することをおすすめします。
土地境界確定書と測量図
戸建ては土地の境界が重要です。境界が不明確な場合、以下の書類が必要になることがあります。
- 土地境界確定書：隣地所有者との立会いのもと、境界を確定した書類
- 地積測量図：土地の面積を正確に測量した図面
- 公図：法務局で取得できる土地の位置関係を示す図面
境界が不明確な場合、測量費用（30〜80万円程度）が必要になることがあります。売主・買主のどちらが負担するかは契約時に取り決めます。
まとめ
戸建て購入には、契約から引渡しまでの各段階で様々な書類が必要です。特に戸建ては土地と建物の両方の書類が必要で、マンションにはない土地測量図や建築確認済証等の確認が重要です。
印鑑証明書は契約・登記・住宅ローンで計3〜5通必要になるため、同時に取得しておくと便利です。ただし、有効期限が3か月であることに注意してください。
中古戸建ての場合、建築確認済証等が紛失していることがあります。購入前に書類の有無を確認し、紛失している場合は台帳記載事項証明書で代替できるか金融機関に確認しましょう。
住宅ローン控除の確定申告は初年度のみ必要で、2年目以降は年末調整で手続きが完了します。スムーズな購入のために、必要書類を計画的に準備することをおすすめします。