中古マンション売却時の控除・特例の基礎知識
中古マンションを売却する際、「どんな税制優遇が使えるの?」「控除の条件は?」と疑問に思う方は多いでしょう。不動産売却には、居住用財産の3,000万円特別控除をはじめ、様々な税制優遇措置が用意されています。しかし、適用条件は細かく定められており、売却の目的や物件の用途によって使える制度が異なります。
この記事では、中古マンション売却時に利用できる主要な控除・特例について、適用要件から手続き方法まで詳しく解説します。
この記事のポイント:
- 居住用財産の3,000万円特別控除の適用条件が分かる
- 所有期間による税率の違いが理解できる
- 確定申告での手続き方法が明確になる
- 各種特例の併用可否が把握できる
(1) 譲渡所得税の基本
不動産を売却した際の利益を「譲渡所得」と言い、この所得に対して税金がかかります。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
国税庁によると、譲渡所得に対する税率は所有期間によって異なり、短期譲渡所得（5年以下）は39.63%、長期譲渡所得（5年超）は20.315%となります。
(2) 主要な控除・特例の概要
中古マンション売却時に利用できる主な控除・特例は以下の通りです。
居住用財産の主な特例:
- 3,000万円特別控除: 譲渡所得から最高3,000万円を控除
- 10年超所有軽減税率: 所有期間10年超で税率が軽減
- 買換え特例: 一定条件下で譲渡益を繰り延べ
2. 居住用財産の3,000万円特別控除
(1) 特別控除の概要
居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用不動産）を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
適用要件の主なポイント:
- 自分が住んでいた家屋・敷地であること
- 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却先が親族など特別な関係者でないこと
- 前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
(2) 所有期間の判定
所有期間の判定は、「譲渡した年の1月1日時点」で行います。
短期譲渡所得（5年以下）:
- 税率: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
長期譲渡所得（5年超）:
- 税率: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
10年超所有軽減税率:
- 6,000万円以下の部分: 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%）
- 6,000万円超の部分: 20.315%
(3) 適用の注意点
3,000万円特別控除を適用する際の注意点は以下の通りです。
適用できないケース:
- 投資用・事業用不動産（自己居住していない物件）
- 別荘など趣味・娯楽のための物件
- 仮住まいとして一時的に入居した物件
- 新築・購入後すぐに売却した物件（居住実態がない）
3. その他の主要な特例
(1) 10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除と併用して、さらに税率が軽減されます。
軽減税率:
- 課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分: 14.21%
- 課税長期譲渡所得6,000万円超の部分: 20.315%
通常の長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、この特例を使うと6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されます。
(2) 特定居住用財産の買換え特例
居住用財産を売却して、新たに居住用財産を購入する場合、一定の要件を満たせば譲渡益を将来に繰り延べることができます。
主な適用要件:
- 売却価格が1億円以下
- 所有期間・居住期間が共に10年超
- 売却年の前年から翌年までに買換資産を取得
- 買換資産の床面積が50㎡以上
注意点:
- 3,000万円特別控除との併用不可
- 税金を将来に繰り延べるだけ（免除ではない）
- 買換資産を売却する際に、繰り延べた譲渡益も含めて課税される
(3) 相続した不動産の特例
相続により取得した不動産を売却する場合、被相続人の取得時期・取得価額を引き継ぎます。
相続財産の取得費加算の特例:
- 相続税の申告期限から3年以内に売却した場合
- 支払った相続税の一部を取得費に加算できる
- 譲渡所得が減少し、税負担が軽減される
4. 確定申告の手続き
(1) 確定申告の必要性
不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要です。
確定申告が必要なケース:
- 譲渡所得が発生した場合（利益が出た）
- 特別控除や特例を適用する場合（税金がゼロでも申告必要）
確定申告が不要なケース:
- 譲渡損失が発生し、特例を使わない場合
(2) 必要書類
確定申告時には、以下の書類が必要です。
主な必要書類:
- 売買契約書（売却時・取得時）
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 3,000万円特別控除を使う場合: 戸籍の附票など居住を証明する書類
(3) 申告期限と納税
申告期限:
- 売却した年の翌年2月16日〜3月15日
納税方法:
- 申告期限までに一括納付
- または振替納税（4月中旬頃に口座振替）
5. よくある間違いと注意点
(1) 居住実態の証明
3,000万円特別控除を適用するには、実際に居住していた事実の証明が必要です。
証明書類の例:
- 住民票の除票（転出の記録）
- 戸籍の附票
- 電気・ガスの使用実績
- 郵便物の配達記録
単に住民票を移しただけで実際には居住していない場合、特例は適用できません。
(2) 所有期間の計算ミス
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。
よくある間違い:
- 2019年4月購入、2024年12月売却
- 実際の所有期間: 5年8ヶ月
- 判定: 2024年1月1日時点では4年9ヶ月→短期譲渡（誤って長期譲渡と判断しやすい）
(3) 特例の併用制限
一部の特例は併用できません。
併用できる組み合わせ:
- 3,000万円特別控除 + 10年超所有軽減税率
併用できない組み合わせ:
- 3,000万円特別控除 + 買換え特例
どちらを選ぶかは、売却価格・購入価格・将来の売却予定などを総合的に判断する必要があります。
まとめ
中古マンション売却時には、居住用財産の3,000万円特別控除をはじめ、様々な税制優遇措置が用意されています。ただし、適用条件は細かく定められており、居住実態の証明や所有期間の判定など、注意すべき点が多くあります。
特に、所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われるため、わずか数ヶ月の違いで税率が大きく変わることがあります。また、3,000万円特別控除と買換え特例は併用できないため、どちらを選ぶかは慎重に検討する必要があります。
税務は複雑なため、売却を検討する際は早めに税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円特別控除はどんな場合に使えますか？
A. 居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホーム（居住用不動産）を売却した場合に適用できます。
主な適用要件:
- 自分が実際に住んでいた家屋・敷地であること
- 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却先が親族など特別な関係者でないこと
- 前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
投資用・事業用不動産や、別荘など趣味・娯楽のための物件には適用できません。また、新築・購入後すぐに売却した場合、居住実態がないと判断され、特例が使えないことがあります。実際に居住していた事実の証明（住民票の除票、電気・ガス使用実績など）が必要です。
Q2. 所有期間はどのように判定しますか？
A. 所有期間の判定は、「譲渡した年の1月1日時点」で行います。売却日ではないため注意が必要です。
具体例:
- 取得日: 2019年4月1日
- 売却日: 2024年12月31日
- 実際の所有期間: 5年8ヶ月
- 判定: 2024年1月1日時点では4年9ヶ月→短期譲渡所得（5年以下）
この場合、2024年12月に売却すると短期譲渡（税率39.63%）になりますが、2025年1月以降に売却すれば長期譲渡（税率20.315%）になります。わずか数ヶ月の差で税率が約2倍変わるため、売却時期の調整が重要です。
10年超所有軽減税率の特例も同様に、売却した年の1月1日時点で所有期間10年超であることが条件です。
Q3. 3,000万円特別控除と買換え特例はどちらを選ぶべきですか？
A. 3,000万円特別控除と買換え特例は併用できないため、どちらか一方を選ぶ必要があります。
3,000万円特別控除を選ぶべきケース:
- 譲渡所得が3,000万円以下の場合（税金がゼロになる）
- 買換資産を取得する予定がない、または買換資産の売却予定がない
- 確実に税負担を軽減したい
買換え特例を選ぶべきケース:
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える場合
- 買換資産を長期間保有する予定（将来の売却時まで税金を繰り延べ）
- 買換資産の価格が売却価格より高い
どちらを選ぶかは、譲渡所得の金額、買換資産の価格、将来の売却予定などを総合的に判断する必要があります。税理士に相談し、シミュレーションを行うことをおすすめします。
Q4. 確定申告はいつまでに行う必要がありますか？
A. 不動産を売却した場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。
確定申告が必要なケース:
- 譲渡所得が発生した場合（利益が出た）
- 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合（税金がゼロでも申告が必要）
確定申告が不要なケース:
- 譲渡損失が発生し、特例を使わない場合
確定申告には、売買契約書（売却時・取得時）、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書などが必要です。3,000万円特別控除を使う場合は、戸籍の附票など居住を証明する書類も必要になります。
申告期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があるため、早めに準備を始めましょう。