住み替えで中古マンションを購入する際には、旧居の売却と新居の購入に関連する税制を総合的に理解することが重要です。本記事では、住み替え時に活用できる控除・特例について、実務面から詳しく解説します。
この記事のポイント
- 新居で住宅ローン控除は利用できますが、旧居で3,000万円控除を使うと一定期間併用できません
- 旧居で譲渡損失が発生する場合は、新居の住宅ローン控除と併用可能です
- 住宅取得資金贈与の非課税枠（最大500万円、省エネ等住宅1,000万円）も活用できます
- 売り先行と買い先行はそれぞれメリット・デメリットがあり、資金繰りと生活スタイルで選択します
- 税制上の有利不利を判断するため、総合的な税額シミュレーションが重要です
1. 住み替えによる中古マンション購入の基礎知識
住み替えによる中古マンション購入には、売却と購入の両方の税制を考慮する必要があります。
(1) 住み替えのタイミング（売り先行vs買い先行）
住み替えには、主に2つのパターンがあります。
売り先行：
- メリット：売却価格が確定し、資金計画が立てやすい
- デメリット：仮住まいが必要で、引越しが2回発生する
買い先行：
- メリット：仮住まい不要で、引越しが1回で済む
- デメリット：売却価格の不確実性があり、ダブルローンのリスクがある
税制上の有利不利は基本的にありませんが、資金繰りと生活スタイルで選択します。
(2) 購入時の税制優遇措置
中古マンション購入時には、以下の税制優遇措置を活用できます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末残高の0.7% × 10年間（借入限度額2,000万円） |
| 登録免許税の軽減 | 0.3%（本則2.0%、2026年3月31日まで） |
| 不動産取得税の軽減 | 課税標準から最大1,200万円控除 |
| 住宅取得資金贈与の非課税 | 最大500万円（省エネ等住宅1,000万円） |
(3) マンション特有の注意点
中古マンション購入時には、以下の点に注意が必要です。
- 築年数要件：1982年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準適合証明書を取得した住宅
- 床面積要件：50㎡以上
- 管理費・修繕積立金：購入後も継続的に発生するため、資金計画に織り込む必要があります
2. 住み替え購入の特殊性と注意点
住み替えによる購入には、通常の購入とは異なる注意点があります。
(1) 売却と購入のタイミング調整
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が重要です。
同時決済：
- 旧居の売却と新居の購入を同日に実施
- 仮住まい不要でコスト削減
- 高度な調整が必要で、実現難易度が高い
つなぎ融資：
- 新居購入資金を一時的に借入
- 旧居売却後に返済
- 金利負担が発生するが、スケジュール調整が容易
(2) 仮住まいコストと税制
売り先行の場合、仮住まいが必要になります。仮住まいコストは経費として認められませんが、全体の資金計画に織り込む必要があります。
仮住まいの主な費用：
- 賃料（通常3ヶ月～6ヶ月分）
- 敷金・礼金
- 引越し費用（2回分）
(3) ダブルローンのリスク
買い先行の場合、旧居のローンが残っている状態で新居のローンを組むダブルローンのリスクがあります。
- 金融機関の審査が厳しくなる
- 月々の返済額が増加する
- 旧居が売れない期間が長引くと資金繰りが悪化する
3. 購入時に適用できる主な控除・特例
住み替え時の中古マンション購入でも、以下の控除・特例を活用できます。
(1) 住宅ローン控除
中古マンションを購入する場合、以下の要件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。
控除額：
- 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除
- 控除期間：10年間
- 借入限度額：2,000万円
- 最大控除額：140万円（10年間合計）
主な適用要件：
- 自己の居住用であること
- 床面積が50㎡以上
- 借入期間が10年以上
- 年間所得が2,000万円以下
- 取得後6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
中古住宅特有の要件：
- 1982年1月1日以降に建築された住宅であること
- または、耐震基準適合証明書を取得していること
（出典：国税庁 - 中古住宅の住宅ローン控除）
(2) 住宅取得資金贈与の非課税
父母や祖父母から住宅取得資金の援助を受ける場合、贈与税の非課税枠を活用できます。
非課税限度額：
- 省エネ等住宅：1,000万円
- 一般住宅：500万円
主な要件：
- 直系尊属（父母・祖父母）からの贈与であること
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住すること
(3) 登録免許税・不動産取得税の軽減
中古マンション購入時には、登録免許税と不動産取得税の軽減措置を受けられます。
登録免許税の軽減（所有権移転登記）：
- 原則：2.0%
- 軽減後：0.3%（2026年3月31日まで）
不動産取得税の軽減：
- 建物：課税標準から最大1,200万円控除
- 土地：税額から一定額を軽減
4. 旧居売却と新居購入の税制連携
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入に関連する税制を総合的に考慮する必要があります。
(1) 旧居の3,000万円控除と新居の住宅ローン控除の併用制限
重要なポイント：旧居の売却で3,000万円特別控除を利用すると、新居の住宅ローン控除が一定期間使えなくなります。
併用制限のルール：
- 旧居の譲渡年、その前年、前々年に3,000万円控除等の特例を受けている場合
- その譲渡年の翌年から3年間、新居の住宅ローン控除は適用されません
このルールにより、旧居の売却益が大きい場合は、どちらの控除を選ぶべきか慎重に判断する必要があります。
判断基準の目安：
- 旧居の売却益が3,000万円以下 → 3,000万円控除を優先
- 新居のローン残高が大きく、控除期間が長い → 住宅ローン控除を優先
(2) 旧居の譲渡損失と新居の住宅ローン控除の併用
旧居の売却で譲渡損失が発生する場合は、新居の住宅ローン控除と併用可能です。
譲渡損失の損益通算・繰越控除：
- 譲渡損失を給与所得等と損益通算できます
- 損益通算しきれない損失は、翌年以降3年間繰り越せます
- 新居の住宅ローン控除と同時に適用可能です
（出典：国税庁 - 居住用財産の買換え特例）
(3) 特例選択の最適化
旧居の売却益の有無により、最適な特例の選択が異なります。
| 旧居の状況 | 推奨される特例 |
|---|---|
| 譲渡益あり（3,000万円以下） | 旧居で3,000万円控除 |
| 譲渡益あり（3,000万円超） | 新居で住宅ローン控除 |
| 譲渡損失あり | 旧居で譲渡損失の繰越控除 + 新居で住宅ローン控除 |
具体的な金額は個別のケースにより異なるため、税理士に相談して総合的な税額シミュレーションを行うことをお勧めします。
5. 住み替え購入で失敗しないためのポイント
住み替えによる中古マンション購入で失敗しないためのポイントをまとめます。
(1) 売却と購入のタイミング最適化
住み替えのタイミングは、資金繰りと生活スタイルで選択します。
- 売り先行：売却価格が確定し、資金計画が立てやすい
- 買い先行：仮住まい不要で引越しがスムーズ
- 同時決済：理想的だが、実現難易度が高い
(2) 税制上の有利不利判断
旧居の売却益と新居のローン残高を比較し、どちらの控除を選ぶべきかを判断します。
チェックポイント：
- 旧居の売却益はいくらか
- 新居のローン残高と控除期間はどのくらいか
- 総合的な税額はどちらが有利か
(3) 税理士への相談タイミング
住み替えの税制は複雑なため、専門家への相談をお勧めします。
相談すべきタイミング：
- 住み替えを検討する段階（税制シミュレーション）
- 旧居の売却を決定した時点（特例選択の判断）
- 新居の購入を決定した時点（住宅ローン控除の適用確認）
- 確定申告の前（申告書の作成）
まとめ
住み替えによる中古マンション購入では、旧居の売却と新居の購入に関連する税制を総合的に考慮することが重要です。旧居で3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が一定期間使えなくなるため、どちらの控除を選ぶべきか慎重に判断する必要があります。
一方で、旧居で譲渡損失が発生する場合は、両方の控除を併用できます。税制上の有利不利を正しく判断するため、税理士への相談を含めた総合的な税額シミュレーションを行いましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 旧居を売却して新居を購入する場合、住宅ローン控除は使えますか？
新居で住宅ローン控除は使えますが、併用制限があります。旧居で3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が一定期間使えません。旧居で譲渡損失の特例を使う場合は併用可能です。総合的な税額シミュレーションが重要です。
Q2. 売り先行と買い先行、どちらが良いですか？
売り先行は売却価格が確定し資金計画が立てやすいですが、仮住まいが必要です。買い先行は仮住まい不要で引越しがスムーズですが、売却価格の不確実性があります。税制上の有利不利はなく、資金繰りと生活スタイルで選択します。ダブルローンのリスクも考慮しましょう。
Q3. 住み替えで親から資金援助を受ける場合の注意点は？
住宅取得資金贈与の非課税枠が使えます。省エネ等住宅は最大1,000万円、その他は最大500万円まで非課税です。父母・祖父母からの贈与が対象で、贈与年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。
Q4. 中古マンション購入時の確定申告は必要ですか？
住宅ローン控除を受ける場合、初年度の確定申告は必須です。2年目以降は年末調整で対応可能（会社員の場合）です。贈与税非課税枠を使う場合も確定申告が必要です。確定申告は購入年の翌年2月16日〜3月15日に行います。