投資用中古マンション売却の税金基礎知識
投資用中古マンションを売却する際、「税金はどのくらいかかるの?」「居住用の3,000万円控除は使えないの?」と疑問に思う方は多いでしょう。投資用不動産の売却は、居住用不動産とは税制が大きく異なります。特に、居住用財産の特別控除が適用できないため、税率が高くなる傾向にあります。
この記事では、投資用中古マンション売却時の譲渡所得税の計算方法、減価償却費の扱い、保有期間による税率の違いなど、税務上の重要ポイントを詳しく解説します。
この記事のポイント:
- 投資用不動産は居住用の特別控除が使えないことが分かる
- 短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）の税率差が理解できる
- 減価償却費が取得費に与える影響が明確になる
- 確定申告での処理方法が把握できる
(1) 譲渡所得税の計算式
不動産を売却した際の利益を「譲渡所得」と言い、この所得に対して税金がかかります。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
収入金額: 売却代金 取得費: 購入時の代金、購入時の諸費用、改良費など（減価償却費相当額を差し引く） 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、印紙税など
国税庁によると、投資用不動産の場合、取得費から減価償却費相当額を差し引く必要があります。これは、賃貸期間中に建物の価値が減少した分を経費として計上しているためです。
(2) 取得費の範囲
取得費には、以下のような費用が含まれます。
取得費に含まれる主な費用:
- 購入時の売買代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 購入時の印紙税
- 測量費、解体費（必要に応じて）
- リフォーム・改良費（資本的支出に該当するもの）
注意点:
- 建物の取得費からは、減価償却費相当額を差し引く必要がある
- 土地の取得費は減価償却しない
- 修繕費（維持管理のための支出）は取得費に含まれない
(3) 譲渡費用の範囲
譲渡費用には、売却に直接かかった費用が含まれます。
譲渡費用に含まれる主な費用:
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の印紙税
- 測量費、解体費（売却のために必要な場合）
- 立退料（賃貸中の物件を空室にするために支払った費用）
- 建物の取り壊し費用（売却のために必要な場合）
譲渡費用に含まれないもの:
- 固定資産税、都市計画税（通常の維持管理費用）
- 修繕費、管理費（賃貸期間中の費用）
- 住宅ローンの返済利息
2. 投資用不動産の特殊性と居住用との違い
(1) 居住用3,000万円特別控除は適用不可
投資用不動産（事業用・賃貸用）には、居住用財産の特別控除は適用できません。
居住用財産の3,000万円特別控除とは:
- 自宅（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度
- 投資用不動産には適用されない
投資用不動産の税率:
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
居住用不動産の場合、長期譲渡所得で3,000万円控除を適用すれば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はゼロになります。しかし、投資用不動産では控除が使えないため、譲渡所得全額に税率がかかります。
参考: 投資用不動産で適用可能な特例
- 事業用資産の買換え特例: 投資用不動産を売却して別の事業用資産を取得する場合、譲渡益の80%を将来に繰り延べられる（要件が厳格）
- 収用等の特別控除: 公共事業による収用の場合、最高5,000万円の特別控除（限定的）
事業用資産の買換え特例は、要件が厳しく、買換資産の種類や地域に制限があります。詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
(2) 減価償却による取得費の減少
投資用不動産の場合、賃貸期間中に減価償却費を経費として計上します。売却時には、この減価償却費累計額を取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の影響:
- 賃貸期間中: 減価償却費を経費に計上→所得税・住民税が減少
- 売却時: 取得費から減価償却費累計を差し引く→譲渡所得が増加
具体例:
- 購入価格: 3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
- 減価償却費累計: 500万円（賃貸期間15年）
- 売却価格: 3,500万円
取得費の計算:
土地の取得費: 1,500万円（減価償却なし）
建物の取得費: 1,500万円 - 500万円（減価償却費累計）= 1,000万円
合計取得費: 1,500万円 + 1,000万円 = 2,500万円
譲渡所得の計算:
譲渡所得 = 3,500万円（売却価格）- 2,500万円（取得費）- 100万円（譲渡費用）= 900万円
減価償却費累計が500万円あるため、取得費が減少し、譲渡所得が900万円になります。減価償却をしていなければ、譲渡所得は400万円でした。
(3) 賃貸中売却時の注意点
賃貸中のマンションを売却する場合、以下の2つの選択肢があります。
選択肢1: 空室にして売却
- 賃借人に退去してもらう
- 立退料を支払う場合、譲渡費用として計上可能
- 売却価格は高くなる傾向
選択肢2: 賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ）
- 賃借人はそのまま（新オーナーが引き継ぐ）
- 立退料は不要
- 売却価格は低くなる傾向（投資家向け）
立退料を支払った場合、その金額は譲渡費用として計上でき、譲渡所得を減らすことができます。ただし、立退料の金額は賃借人との交渉次第であり、相場は家賃の3〜6ヶ月分程度と言われています。
3. 保有期間と税率の関係
(1) 短期譲渡所得（5年以下）：税率39.63%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の税率:
- 所得税: 30.63%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 9%
- 合計: 39.63%
国税庁によると、短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍です。投資用不動産を短期間で売却すると、税負担が非常に重くなります。
具体例:
- 譲渡所得: 1,000万円
- 税金: 1,000万円 × 39.63% = 約396万円
(2) 長期譲渡所得（5年超）：税率20.315%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となります。
長期譲渡所得の税率:
- 所得税: 15.315%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 5%
- 合計: 20.315%
具体例:
- 譲渡所得: 1,000万円
- 税金: 1,000万円 × 20.315% = 約203万円
短期譲渡と比較すると、約193万円の税負担の差があります。投資用不動産は、できる限り5年超保有してから売却するのが基本戦略です。
(3) 保有期間の判定方法
保有期間の判定は、「譲渡した年の1月1日時点」で行います。
重要な判定ルール:
- 判定日: 売却した年の1月1日（売却日ではない）
- 起算日: 取得日（購入契約日または引渡日）
具体例:
- 取得日: 2018年4月1日
- 売却日: 2023年12月31日
判定:
- 2023年1月1日時点での所有期間: 4年9ヶ月（2018年4月1日〜2023年1月1日）
- 結果: 短期譲渡所得（5年以下）
売却日は2023年12月31日で、実際には5年8ヶ月以上保有していますが、判定日（2023年1月1日）時点では5年未満のため、短期譲渡となります。
長期譲渡にするためには:
- 取得日: 2018年4月1日
- 売却を2024年以降に延期
- 2024年1月1日時点で5年9ヶ月（5年超）→長期譲渡
わずか1日の差で税率が約2倍変わるため、売却時期の調整が重要です。
4. 減価償却と取得費の計算
(1) 減価償却費とは何か
減価償却費とは、建物の価値が経年で減少する分を、毎年の経費として計上する仕組みです。
減価償却の目的:
- 建物は時間とともに価値が減少する
- その減少分を毎年の経費として認識
- 賃貸期間中の所得税・住民税を軽減
減価償却の対象:
- 建物: 減価償却あり
- 土地: 減価償却なし（土地は劣化しないため）
(2) RC造マンションの減価償却（耐用年数47年）
RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの法定耐用年数は47年です。
定額法による減価償却:
年間減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
RC造（事業用・賃貸用）の償却率: 0.022（耐用年数47年）
具体例:
- 建物取得価額: 1,500万円
- 年間減価償却費: 1,500万円 × 0.022 = 33万円
- 15年間の減価償却費累計: 33万円 × 15年 = 495万円（約500万円）
(3) 減価償却費累計と取得費の調整
売却時には、減価償却費累計を取得費から差し引きます。
取得費の計算:
調整後の建物取得費 = 建物取得価額 - 減価償却費累計
具体例:
- 建物取得価額: 1,500万円
- 減価償却費累計: 500万円（15年間）
- 調整後の建物取得費: 1,500万円 - 500万円 = 1,000万円
- 土地取得費: 1,500万円（減価償却なし）
- 合計取得費: 1,000万円 + 1,500万円 = 2,500万円
減価償却費累計は、賃貸期間中の確定申告書類（青色申告決算書または収支内訳書）から確認できます。正確な金額を把握するため、過去の確定申告書類を保管しておくことが重要です。
5. 投資用売却で失敗しないためのポイント
(1) 短期譲渡を避ける保有期間戦略
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率は39.63%と非常に高いため、可能な限り避けるべきです。
保有期間戦略:
- 売却を検討する場合、所有期間が5年超になるまで待つ
- 判定日は「売却年の1月1日」であることを理解
- わずか数ヶ月の差で税率が約2倍変わる
具体例:
- 2019年3月購入の物件を2024年12月に売却検討
- 2024年1月1日時点: 所有期間4年10ヶ月→短期譲渡（39.63%）
- 2025年1月以降に売却: 所有期間5年10ヶ月→長期譲渡（20.315%）
- 数ヶ月待つことで、税負担が約半分になる
(2) 減価償却計算の正確性
減価償却費の計算を誤ると、譲渡所得の計算も誤り、税務署から修正申告を求められる可能性があります。
減価償却計算のポイント:
- 建物と土地の取得価額を正確に按分する
- 購入時の売買契約書で按分が明記されていない場合、固定資産税評価額の比率で按分
- RC造の償却率は0.022（耐用年数47年）
- 賃貸期間中の確定申告で計上した減価償却費累計を正確に把握
(3) 税理士・会計士への相談タイミング
投資用不動産の売却は税務が複雑なため、税理士への相談が推奨されます。
相談すべきタイミング:
- 売却を検討し始めた段階（売却時期の最適化）
- 売買契約締結前（譲渡所得の試算）
- 確定申告前（正確な申告書類の作成）
税理士への相談メリット:
- 減価償却費の計算を正確に行える
- 短期・長期の判定を確実にできる
- 事業用資産の買換え特例など、適用可能な特例を提案してもらえる
- 確定申告書類を正確に作成できる
税理士報酬は5〜15万円程度が相場ですが、計算ミスによる追徴税額を考えると、費用対効果は高いと言えます。
まとめ
投資用中古マンションの売却では、居住用財産の3,000万円特別控除が使えないため、譲渡所得全額に税金がかかります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63%）、5年超の場合は長期譲渡所得（税率20.315%）となり、約2倍の税率差があります。
減価償却費累計は取得費から差し引く必要があり、これにより譲渡所得が増加します。売却時期を調整することで短期譲渡を避け、税負担を大幅に軽減できます。譲渡所得の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 投資用中古マンションは居住用の3,000万円特別控除を使えますか？
A. いいえ、投資用（事業用・賃貸用）不動産には居住用財産の3,000万円特別控除は適用できません。この控除は、自分が住んでいた自宅を売却する場合に限定されています。投資用不動産の場合、長期譲渡所得でも税率は20.315%となり、居住用不動産（控除適用後は税金ゼロになることも）より税負担が重くなります。
ただし、投資用不動産には「事業用資産の買換え特例」という別の制度があります。これは、投資用不動産を売却して別の事業用資産を取得する場合、譲渡益の80%を将来に繰り延べられる制度ですが、要件が厳格です。詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
Q2. 減価償却費とは何ですか？売却時にどう影響しますか？
A. 減価償却費とは、建物の価値が経年で減少する分を、毎年の経費として計上する仕組みです。RC造マンションの法定耐用年数は47年で、償却率は0.022です。
賃貸期間中は、減価償却費を経費に計上することで所得税・住民税が減少します。しかし、売却時には減価償却費累計額を取得費から差し引く必要があり、これにより譲渡所得（利益）が増加します。
例えば、建物取得価額1,500万円の物件を15年間賃貸した場合、減価償却費累計は約500万円になります。売却時には、建物の取得費は1,000万円（1,500万円-500万円）となり、譲渡所得が増える結果となります。
減価償却費累計は、賃貸期間中の確定申告書類（青色申告決算書または収支内訳書）から確認できます。
Q3. 短期譲渡と長期譲渡の違いは何ですか？
A. 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いは、保有期間と税率です。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）:
- 税率: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 譲渡所得1,000万円の場合、税金は約396万円
長期譲渡所得（所有期間5年超）:
- 税率: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
- 譲渡所得1,000万円の場合、税金は約203万円
約2倍の税率差があるため、投資用不動産は5年超保有してから売却するのが基本戦略です。
重要な注意点: 保有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。例えば、2019年4月に購入した物件を2024年12月に売却する場合、2024年1月1日時点では4年9ヶ月しか経過していないため、短期譲渡となります。2025年1月以降に売却すれば長期譲渡になります。わずか数ヶ月の差で税負担が大きく変わるため、売却時期の調整が重要です。
Q4. 賃貸中の中古マンションを売却する場合の注意点は？
A. 賃貸中のマンションを売却する場合、以下の2つの選択肢があります。
選択肢1: 空室にして売却 賃借人に退去してもらい、空室の状態で売却します。立退料を支払う場合、その金額は譲渡費用として計上でき、譲渡所得を減らすことができます。立退料の相場は家賃の3〜6ヶ月分程度ですが、賃借人との交渉次第です。売却価格は高くなる傾向があります。
選択肢2: 賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ） 賃借人はそのまま（新オーナーが引き継ぐ）で売却します。立退料は不要ですが、売却価格は低くなる傾向があります。購入者は投資家に限定されます。
どちらを選ぶかは、立退料と売却価格の差を比較して判断します。また、賃貸借契約の内容（定期借家契約か普通借家契約か）によっても、立退きの難易度が変わります。売却前に不動産会社や弁護士に相談し、最適な方法を検討しましょう。