相続新築マンション売却時の控除・特例とは
相続により新築マンションを取得し、売却を検討されている方にとって、税制上の控除や特例の適用は重要な関心事です。相続税と譲渡所得税の両方が関係する可能性があり、適切な特例を活用することで、数百万円単位の税負担を軽減できます。
この記事でわかること
- 相続した新築マンション売却時に利用できる控除・特例の全体像
- 居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件
- 相続税の取得費加算特例の活用方法と期限
- 所有期間による税率の違いと軽減税率特例
- 確定申告の手続きと必要書類、申告期限
(1) 相続時の税制優遇の全体像
相続した新築マンションを売却する際、以下の控除・特例を活用できます。
| 制度名 | 控除・軽減額 | 主な適用要件 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 自己が居住、住まなくなってから3年以内の売却 |
| 相続税の取得費加算特例 | 支払った相続税の一部を取得費に加算 | 相続税申告期限から3年10ヶ月以内の売却 |
| 所有期間10年超の軽減税率 | 6,000万円以下の部分は税率14.21% | 所有期間10年超（被相続人の所有期間を引き継ぐ） |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 1981年5月31日以前建築の一戸建て（マンションは対象外） |
国税庁の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、これらの制度の詳細が解説されています。
(2) 新築マンション特有の状況
新築マンションを相続した場合、以下の点に特に注意が必要です。
取得費の引き継ぎ： 相続した新築マンションの取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入した時の価格を引き継ぎます。相続時の評価額ではありません。
所有期間の引き継ぎ： 所有期間も被相続人が取得した日から計算します。被相続人が新築で購入してから間もない場合、所有期間が短期（5年以下）となり、税率が高くなる可能性があります。
相続空き家特例の対象外： 相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建築された一戸建て住宅が対象です。新築マンションは建築年が新しく、また区分所有建物（マンション）は原則対象外です。
3,000万円特別控除の適用
(1) 特別控除の適用要件
相続した新築マンションに自ら居住した後に売却する場合、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できます。
適用要件：
- 自己が居住していた住宅であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 配偶者や直系血族、同族会社等への売却でないこと
- 前年・前々年に3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと
判定日の重要性： 「住まなくなってから3年以内」の判定は、住まなくなった日ではなく、その日の属する年の12月31日から3年後の12月31日までとなります。例えば、2023年6月に転居した場合、2026年12月31日までの売却が対象です。
相続後に居住しなかった場合： 相続したマンションに一度も居住しなかった場合、居住用財産の3,000万円特別控除は適用できません。ただし、相続税の取得費加算特例は適用可能です。
(2) 控除額の計算方法
3,000万円特別控除を適用した場合の課税譲渡所得は以下のように計算されます。
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 3,000万円
計算例：
- 売却価格：5,000万円
- 取得費（被相続人の購入価格）：4,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：200万円
- 譲渡所得：5,000万円 - 4,000万円 - 200万円 = 800万円
- 課税譲渡所得：800万円 - 3,000万円 = 0円（非課税）
このケースでは、譲渡所得が3,000万円以下のため、譲渡所得税は発生しません。
所有期間による税率の違い
(1) 短期譲渡所得（5年以下）の税率
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
短期譲渡所得の税率：
- 所得税：30%
- 住民税：9%
- 合計：39.63%（復興特別所得税含む）
被相続人が新築マンションを購入してから間もなく相続が発生した場合、所有期間が5年以下となる可能性があります。
所有期間の判定： 所有期間は、被相続人が取得した日から売却した年の1月1日までで計算します。相続開始日（死亡日）ではありません。
例：
- 被相続人の取得日：2021年6月1日
- 相続開始日：2023年3月1日
- 売却日：2024年1月1日
→ 判定日（2024年1月1日）時点で、被相続人の取得日から2年7ヶ月のため、短期譲渡所得となります。
(2) 長期譲渡所得（5年超）の税率
所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
長期譲渡所得の税率：
- 所得税：15%
- 住民税：5%
- 合計：20.315%（復興特別所得税含む）
短期譲渡所得（39.63%）と比べ、約半分の税率となるため、可能であれば所有期間が5年を超えてから売却する方が有利です。
(3) 所有期間10年超の軽減税率特例
国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」により、所有期間が10年を超える場合、さらに低い税率が適用されます。
軽減税率：
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 所得税10%、住民税4%（合計14.21%、復興特別所得税含む） |
| 6,000万円超の部分 | 所得税15%、住民税5%（合計20.315%） |
3,000万円特別控除との併用： 軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できます。
計算例：
- 譲渡所得：8,000万円
- 所有期間：12年（被相続人の所有期間を引き継ぐ）
税額計算：
- 3,000万円控除適用：8,000万円 - 3,000万円 = 5,000万円
- 軽減税率適用：5,000万円 × 14.21% = 710.5万円
通常の長期譲渡所得税率（20.315%）では約1,625万円の税金が、軽減税率＋3,000万円控除では約710万円となり、約915万円の節税になります。
相続不動産特有の特例
(1) 取得費加算の特例
国税庁の「取得費加算の特例」により、相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
適用要件：
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること
期限の計算例：
- 相続開始日：2023年3月1日
- 相続税申告期限：2023年12月31日（相続開始から10ヶ月以内）
- 特例適用期限：2027年12月31日（申告期限の翌日から3年）
加算できる金額：
取得費加算額 = 相続税額 × (売却した財産の相続税評価額 / 相続税の課税価格)
計算例：
- 相続税額：1,000万円
- マンションの相続税評価額：4,000万円
- 相続税の課税価格：1億円
→ 取得費加算額 = 1,000万円 × (4,000万円 / 1億円) = 400万円
この400万円を取得費に加算することで、譲渡所得を減らし、譲渡所得税を軽減できます。
3,000万円特別控除との選択： 相続税の取得費加算特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。
選択の目安：
- 譲渡所得が3,000万円以下 → 3,000万円特別控除の方が有利
- 譲渡所得が大きく、相続税を多額に支払った → 取得費加算特例の方が有利な場合もあり
具体的な金額で税理士に試算を依頼することをおすすめします。
(2) 空き家特例との関係
国税庁の「相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除の特例」は、一定要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
適用要件：
- 1981年5月31日以前に建築された一戸建て住宅
- 被相続人が一人暮らしをしていたこと
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
新築マンションは対象外： 新築マンションは建築年が新しく、また区分所有建物（マンション）は原則として空き家特例の対象外です。
相続した新築マンションを売却する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除または相続税の取得費加算特例を検討することになります。
相続時の売却で避けるべき失敗
(1) よくある誤解
誤解1：相続税を払えば譲渡所得税はかからない
相続税と譲渡所得税は別の税金です。相続税を支払っても、売却時に譲渡所得税が発生する可能性があります。ただし、相続税の取得費加算特例により、二重課税を一定程度軽減できます。
誤解2：相続時の評価額が取得費になる
取得費は相続時の評価額ではなく、被相続人が購入した時の価格を引き継ぎます。
誤解3：相続したマンションはすぐに売却しても税金がかからない
相続しただけでは譲渡所得税は発生しませんが、売却して利益が出た場合は課税されます。3,000万円特別控除等の特例を活用することで、税負担を軽減できます。
(2) 特例適用の落とし穴
落とし穴1：期限を過ぎてしまう
相続税の取得費加算特例は、相続税申告期限から3年10ヶ月以内という厳格な期限があります。この期限を過ぎると、特例が適用できなくなります。
落とし穴2：確定申告を忘れる
3,000万円特別控除や取得費加算特例を適用するには、確定申告が必須です。申告しないと特例が適用されず、多額の税金を支払うことになります。
落とし穴3：必要書類を紛失する
被相続人の購入時の契約書や領収書が見つからない場合、取得費を証明できず、概算取得費（売却価格の5%）を使用することになります。これにより譲渡所得が大幅に増え、税負担が重くなります。
対策： 相続発生後、早期に被相続人の購入時の資料を探し、保管しておくことが重要です。
確定申告の手続きと必要書類
(1) 申告期限と提出書類
相続した新築マンションを売却した場合、売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
基本書類：
- 確定申告書（第一表、第二表）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・被相続人の購入時）
- 登記事項証明書
3,000万円特別控除を適用する場合：
- 住民票の除票（売却時の住所を証明）
- 戸籍の附票（居住期間を証明）
相続税の取得費加算特例を適用する場合：
- 相続税申告書のコピー
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
所有期間10年超の軽減税率を適用する場合：
- 被相続人の購入時の契約書（所有期間を証明）
(2) 税理士への相談タイミング
以下の場合は、早期に税理士に相談することをおすすめします。
相談すべきケース：
- 相続税と譲渡所得税の両方が発生する場合
- 取得費加算特例と3,000万円特別控除のどちらが有利か判断が必要な場合
- 被相続人の購入時の契約書が見つからず、取得費の証明が困難な場合
- 共同相続人が複数おり、持分に応じた譲渡所得の計算が必要な場合
- 所有期間の判定が微妙なケース（5年ギリギリ、10年ギリギリ等）
相談のタイミング： 売却前に相談することで、最適な売却時期や特例選択のアドバイスを受けられます。売却後では選択肢が限られるため、早期の相談が重要です。
税理士費用： 税理士への相談費用は発生しますが、適切な特例選択により数十万円～数百万円単位で税負担を軽減できる可能性があるため、費用対効果は高いと言えます。
まとめ
相続した新築マンションを売却する際は、居住用財産の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算特例が主な選択肢となります。譲渡所得が3,000万円以下なら、完全非課税となる3,000万円特別控除が有利です。所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例と併用することで、さらに大きな節税効果が得られます。
相続税の取得費加算特例には、相続税申告期限から3年10ヶ月以内という厳格な期限があるため、早期の対応が求められます。また、被相続人の購入時の契約書等の資料を保管し、取得費を正確に証明できるようにしておくことが重要です。
税制は複雑で、個別の状況により最適な選択が異なるため、売却前に税理士や不動産会社の専門家に相談することをおすすめします。適切な特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。