転勤でマンション購入時の控除・特例完全ガイド｜住宅ローン控除

転勤でのマンション購入時の控除・特例の全体像

転勤に伴いマンションを購入する際、住宅ローン控除をはじめとする税制優遇を活用できます。本記事では、転勤時の購入で使える控除・特例を実務視点で解説します。

本記事の要点

• 住宅ローン控除は引き渡し後6ヶ月以内の居住開始が必須
• 単身赴任で家族が居住すれば控除継続可能
• 再転勤後、再入居すれば残存期間で控除再開可能
• 住宅取得資金贈与の非課税枠は最大1,000万円
• 登録免許税は本則2.0%→0.3%に軽減

(1) 転勤購入で使える控除・特例一覧

転勤先でマンションを購入する際、以下の控除・特例を活用できます。

制度名	内容	最大優遇額
住宅ローン控除	年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除	年間28万円（認定住宅）
住宅取得資金贈与の非課税	親からの資金援助が一定額まで非課税	1,000万円（優良住宅）
登録免許税の軽減	所有権移転登記の税率軽減	本則2.0%→0.3%
不動産取得税の軽減	住宅取得時の税率軽減・控除	標準3%＋控除
特定支出控除	転居費用の所得控除（会社負担なし）	給与所得控除額の1/2超分

(2) 通常購入との違い

転勤時のマンション購入は、通常購入と以下の点で異なります。

転勤購入の特徴:

• 再転勤リスクによる控除中断の可能性
• 単身赴任の場合の控除継続可否
• 再入居時の控除再開手続き
• 転勤辞令と購入タイミングの調整が必要

2. 住宅ローン控除の基本と転勤時の特例

転勤先でマンションを購入する場合の住宅ローン控除について解説します。

(1) 住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

共通要件:

• 床面積50㎡以上（登記簿面積）
• 自己の居住用であること
• 住宅ローンの返済期間10年以上
• 合計所得金額2,000万円以下
• 取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住

出典: 住宅借入金等特別控除｜国税庁

(2) 居住要件（引き渡し後6ヶ月以内）

住宅ローン控除を受けるには、取得日から6ヶ月以内に入居することが必須です。

注意点:

• 転勤辞令が出る前に購入し、6ヶ月以内に入居できない場合、控除を受けられない
• 引き渡し日と入居日の確認が重要
• 住民票の移動が入居の証明となる

(3) 控除額と控除期間

住宅ローン控除の控除額は、以下の通りです。

借入限度額と控除額:

住宅の種類	借入限度額	年間最大控除額	控除期間
認定住宅（新築・買取再販）	5,000万円	35万円（0.7%）	13年間
ZEH水準省エネ住宅（新築・買取再販）	4,500万円	31.5万円	13年間
省エネ基準適合住宅（新築・買取再販）	4,000万円	28万円	13年間
一般の新築住宅	3,000万円	21万円	13年間
中古住宅	3,000万円	21万円	10年間

(4) 単身赴任の場合の扱い

単身赴任の場合、家族が引き続きマンションに居住していれば、住宅ローン控除を継続できます。

控除継続の条件:

• 配偶者や子どもが引き続き居住していること
• 本人が単身赴任であること
• 本人が戻る予定があること

3. 転勤時の控除継続と再入居時の適用

転勤により再度転居する場合の控除の取扱いを解説します。

(1) 転勤により居住できなくなった場合

転勤により家族全員が転居し、誰も居住しなくなった場合、住宅ローン控除は中断されます。

中断のタイミング:

• 転居した年の翌年から控除が適用されない

再開の可能性:

• 再度入居すれば、残存期間で控除を再開できる

出典: 転勤と住宅借入金等特別控除｜国税庁

(2) 家族が居住する場合の控除継続

単身赴任で家族が居住し続ける場合、住宅ローン控除は継続できます。

継続の条件:

• 配偶者や子どもが引き続き居住
• 住民票が移動していない（家族の住所が変わっていない）
• 本人が戻る予定がある

必要書類:

• 年末調整または確定申告時に、家族の居住を証明する書類（住民票等）

(3) 再入居時の控除再開手続き

転勤により一度転居した後、再度入居した場合、住宅ローン控除を再開できます。

再開の手続き:

1. 再入居した年の確定申告時に「再入居に係る住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を提出
2. 再入居を証明する書類（住民票等）を添付

控除期間の計算:

• 控除期間は、中断期間を除いて計算される
• 例: 13年間の控除期間のうち、5年間適用→3年間中断→残り5年間適用可能

(4) 控除期間の計算方法

計算例:

• 控除開始: 2024年
• 控除期間: 13年間（2024年～2036年）
• 転勤: 2028年（5年間適用済み）
• 再入居: 2031年
• 控除再開: 2031年～2036年（残り6年間適用）
• 中断期間: 2028年～2030年（3年間は控除なし）

4. 住宅取得資金贈与の非課税枠活用

転勤先でマンションを購入する際、親からの資金援助を非課税で受けられます。

(1) 贈与税非課税枠の基本

父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。

出典: 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税｜国税庁

(2) 非課税枠の金額（一般住宅・優良住宅）

非課税限度額（2024年時点）:

• 優良住宅（認定長期優良住宅・ZEH等）: 最大1,000万円
• その他の住宅: 最大500万円

(3) 適用要件と手続き

適用要件:

• 贈与者が父母・祖父母（直系尊属）であること
• 受贈者が18歳以上（2022年4月以降）
• 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得・入居

手続き:

• 贈与を受けた年の翌年2月16日～3月15日に確定申告
• 非課税の適用を受ける旨の申告書を提出

(4) 転勤先での活用メリット

転勤先でのマンション購入は、以下の理由で贈与税非課税枠の活用メリットが大きくなります。

メリット:

• 転勤により一時的に資金が必要になる
• 親からの援助で頭金を増やし、ローン負担を軽減
• 贈与税非課税枠と住宅ローン控除の併用が可能

5. 登録免許税・不動産取得税の軽減措置

転勤先でのマンション購入時の登録免許税・不動産取得税について解説します。

(1) 登録免許税の軽減（本則2.0%→0.3%）

転勤先でも居住用マンションとして取得すれば、登録免許税の軽減が適用されます。

軽減税率:

• 所有権移転登記（売買）: 本則2.0% → 0.3%
• 抵当権設定登記: 本則0.4% → 0.1%

軽減要件:

• 床面積50㎡以上
• 自己居住用
• 新築または取得後1年以内の登記
• 中古の場合、築25年以内または耐震基準適合

出典: 登録免許税の税率の軽減措置｜法務局

計算例:

• マンション評価額: 3,000万円
• ローン借入額: 2,400万円
• 所有権移転登記: 3,000万円 × 0.3% = 9万円
• 抵当権設定登記: 2,400万円 × 0.1% = 2.4万円
• 合計: 約11.4万円

本則税率なら約72万円なので、約60万円の軽減効果があります。

(2) 不動産取得税の軽減措置

不動産取得税も、一定要件を満たせば軽減されます。

軽減内容:

• 標準税率: 3%（本則4%）
• 控除額: 新築は固定資産税評価額から1,200万円控除（2024年3月31日まで）

軽減要件:

• 床面積50㎡以上240㎡以下
• 自己居住用

(3) 居住要件と軽減適用

転勤先でのマンション購入でも、自己居住用として使用すれば、登録免許税・不動産取得税の軽減が適用されます。

注意点:

• 購入後、すぐに賃貸に出すと軽減が適用されない可能性
• 居住実態の証明（住民票の移動等）が必要

(4) 転居費用の特定支出控除

転勤に伴う転居費用が会社から支給されない場合、特定支出控除を活用できます。

特定支出控除:

• 給与所得者の転居費用が一定額を超えた場合、所得控除できる制度
• 控除対象: 給与所得控除額の1/2を超える特定支出

出典: 給与所得者の特定支出控除｜国税庁

6. 控除・特例を最大化する実践策

転勤時のマンション購入で控除・特例を最大化するための実践策を解説します。

(1) 転勤辞令と購入タイミングの調整

住宅ローン控除を受けるには、取得後6ヶ月以内の入居が必須です。

調整のポイント:

• 転勤辞令が出てから物件を探す
• 引き渡し後6ヶ月以内に確実に入居できるスケジュールを組む
• 引っ越し時期と住民票の移動タイミングを調整

(2) 単身赴任vs家族同行の税制比較

再転勤の可能性がある場合、単身赴任と家族同行で税制上の違いがあります。

単身赴任のメリット:

• 家族が居住し続ければ住宅ローン控除継続
• 再入居の手続きが不要

家族同行のデメリット:

• 住宅ローン控除が中断される
• 再入居すれば控除再開可能だが、手続きが必要

(3) 再転勤リスクへの対応策

転勤頻度が高い場合、以下の対応策を検討します。

対応策:

• 単身赴任を選択し、家族を残す
• 賃貸に出す場合は、住宅ローン控除が適用されないことを認識
• 売却を検討する場合は、3,000万円特別控除の適用要件を確認

(4) 専門家への相談推奨事項

以下のケースでは、税理士への相談を推奨します。

• 転勤頻度が高く、控除継続の可否が不明
• 再入居時の控除再開手続きが複雑
• 親からの資金援助と贈与税非課税枠の併用
• 確定申告に不安がある

まとめ

転勤先でマンションを購入する際、適切な税制優遇を活用すれば、大きな節税効果を得られます。以下のポイントを押さえておきましょう。

• 住宅ローン控除は引き渡し後6ヶ月以内の居住開始が必須
• 単身赴任で家族が居住すれば控除継続可能
• 再転勤後、再入居すれば残存期間で控除再開可能
• 住宅取得資金贈与の非課税枠は最大1,000万円
• 登録免許税は本則2.0%→0.3%に軽減

転勤時のマンション購入は、再転勤リスクや控除継続の可否など、通常購入とは異なる留意点があります。税理士への事前相談で、最適な税制優遇を受けられます。