相続したマンション取得と控除・特例の基本
相続によりマンションを取得した場合、税務面での控除や特例の適用について、多くの方が不安を抱えています。相続財産としてマンションを取得する際には、相続税だけでなく、将来の売却時や居住時の税制も考慮する必要があります。
この記事でわかること
- 相続したマンションの取得費と所有期間の引き継ぎルール
- 相続後に売却する場合の相続税取得費加算の特例
- 3000万円特別控除の適用条件と注意点
- 相続後に居住する場合の住宅ローン控除の要件
- 確定申告の手続きと必要書類、申告期限
(1) 相続と税金の関係
相続によりマンションを取得した場合、以下の税金が関係します。
| 税金の種類 | 課税タイミング | 主な控除・特例 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数） |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 取得費加算特例、3000万円特別控除 |
| 住民税 | 売却時 | 譲渡所得税と同様 |
| 登録免許税 | 相続登記時 | 土地：0.4%、建物：0.4% |
国税庁の「相続税」資料によれば、相続税の基礎控除を超える財産がある場合にのみ、相続税申告と納税が必要になります。
(2) 相続税と譲渡所得税の違い
相続税は「財産を受け取ったこと」に対して課税され、譲渡所得税は「不動産を売却して利益が出たこと」に対して課税されます。
重要なポイント：
- 相続時に相続税を支払った後、売却時に譲渡所得税も発生する可能性がある
- ただし、相続税の取得費加算特例により、二重課税を一定程度軽減できる
(3) 適用できる控除・特例
相続したマンションに関連する主な控除・特例は以下の通りです。
- 相続税の基礎控除：相続財産全体に適用
- 相続税の取得費加算特例：相続後3年10ヶ月以内の売却時に適用
- 3000万円特別控除：居住用財産として使用後の売却時に適用
- 住宅ローン控除：相続後にリフォームして居住する場合に適用可能
取得費と所有期間の引き継ぎ
(1) 被相続人の取得費を引き継ぐ
相続したマンションを将来売却する際、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入した時の価格を引き継ぎます。相続時の評価額ではありません。
計算例：
- 被相続人の購入価格：3,000万円（30年前）
- 相続時の評価額：2,000万円
- 売却価格：2,500万円
→ 取得費は3,000万円を引き継ぐため、売却損となり譲渡所得税は発生しない
取得費が不明な場合： 購入時の契約書等が残っていない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、実際の取得費より大幅に少なくなる可能性があるため、可能な限り購入時の資料を探すことをおすすめします。
(2) 所有期間の判定
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超かどうかで大きく変わります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計（復興特別所得税含む） |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39.63% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20.315% |
重要：所有期間は被相続人が取得した日から計算します。相続開始日（死亡日）ではありません。
具体例：
- 被相続人の取得日：2018年6月1日
- 相続開始日：2023年3月1日
- 売却日：2024年1月1日
→ 所有期間の判定日は売却した年の1月1日時点で、被相続人の取得日から5年超となるため、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
(3) 減価償却の考え方
マンション（建物部分）は時間経過により価値が減少するため、減価償却を考慮します。
減価償却の計算：
建物取得費 = 購入時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
鉄筋コンクリート造マンション（非事業用）の償却率は0.015です。経過年数が長いほど、建物の取得費は減少し、譲渡所得が増える傾向にあります。
相続後に売却する場合の特例
(1) 相続税の取得費加算の特例
国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」によれば、相続税を支払った人が相続財産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
適用要件：
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること
期限の計算例：
- 相続開始日：2023年3月1日
- 相続税申告期限：2023年12月31日（相続開始から10ヶ月以内）
- 特例適用期限：2027年12月31日（申告期限の翌日から3年）
加算できる金額：
取得費加算額 = 相続税額 × (売却した財産の相続税評価額 / 相続税の課税価格)
この特例により、譲渡所得を減らし、譲渡所得税の負担を軽減できます。
(2) 3000万円特別控除の適用可否
相続したマンションに居住した後に売却する場合、要件を満たせば居住用財産の3000万円特別控除を適用できます。
適用要件：
- 自己が居住していた住宅であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 配偶者や直系血族等への売却でないこと
注意点： 相続税の取得費加算特例と3000万円特別控除は併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。
選択の目安：
- 譲渡所得が3000万円以下 → 3000万円特別控除の方が有利
- 譲渡所得が大きく、相続税を多額に支払った → 取得費加算特例の方が有利な場合もあり
具体的な金額で税理士に試算を依頼することをおすすめします。
(3) 空き家特例との違い
相続した実家（マンション以外）が空き家になった場合、一定要件を満たせば「空き家の3000万円特別控除」が適用できます。ただし、マンションは原則として対象外です。
マンションが対象外の理由：
- 空き家特例は1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅が対象
- 区分所有建物（マンション）は適用対象外
住宅ローン控除の適用
(1) 相続後に居住する場合
相続したマンションに自ら居住する場合、新たに住宅ローンを組んでリフォーム等を行えば、国税庁の「住宅借入金等特別控除」が適用できる可能性があります。
適用要件：
- 自己の居住用であること
- 床面積が50㎡以上（合計所得金額1000万円以下なら40㎡以上）
- 取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
(2) リフォームして住む場合
相続したマンションをリフォームして居住する場合、リフォーム費用が100万円を超えれば、リフォームローンでも住宅ローン控除を適用できます。
控除額：
- 年末ローン残高の0.7%
- 最大控除期間：10年間（新築の場合は13年間）
- 借入限度額：リフォームの場合は2000万円（認定住宅は3000万円）
(3) 適用要件の確認
相続したマンションの場合、以下の点に特に注意が必要です。
- 取得日の判定：相続開始日が取得日となる
- 入居期限：相続開始日から6ヶ月以内に入居する必要がある
- 築年数要件：1982年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準適合証明書等がある住宅
相続マンションで注意すべきリスクと期限
(1) 相続税申告期限（10ヶ月）
相続税の申告と納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。
期限の計算例：
- 相続開始日：2023年3月1日
- 申告期限：2023年12月31日（10ヶ月後の月末日）
この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
(2) 相続登記の義務化
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
罰則： 正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
法務局の資料によれば、相続登記は相続人全員の戸籍謄本や遺産分割協議書等が必要となるため、早めの準備が重要です。
(3) 共同相続人との協議
相続人が複数いる場合、マンションを売却するには全相続人の同意が必要です。
注意点：
- 遺産分割協議が整わない場合、売却できない
- 共有名義のまま売却する場合、各相続人が持分に応じて譲渡所得を計算
- 相続人間でのトラブルを避けるため、早期の協議が重要
確定申告の手続きと必要書類
(1) 確定申告の期限と方法
相続したマンションを売却した場合、売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
申告方法：
- 税務署窓口での提出
- e-Tax（電子申告）
- 郵送
取得費加算特例や3000万円特別控除を適用する場合は、確定申告書と併せて必要書類を提出します。
(2) 必要書類一覧
基本書類：
- 確定申告書（第一表、第二表）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 登記事項証明書
取得費加算特例を適用する場合：
- 相続税申告書のコピー
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
3000万円特別控除を適用する場合：
- 住民票の除票（売却時の住所を証明）
- 戸籍の附票（居住期間を証明）
(3) 税理士への相談
相続したマンションの税務処理は複雑なため、以下の場合は税理士への相談をおすすめします。
- 相続税と譲渡所得税の両方が発生する場合
- 取得費が不明で概算取得費を使用する場合
- 共同相続人が複数いる場合
- 取得費加算特例と3000万円特別控除のどちらが有利か判断が必要な場合
税理士費用は発生しますが、適切な特例選択により数十万円～数百万円単位で税負担を軽減できる可能性があります。
まとめ
相続したマンションの税務では、取得費と所有期間を被相続人から引き継ぐこと、相続税の取得費加算特例の3年10ヶ月という期限、3000万円特別控除との選択適用など、複数の重要ポイントがあります。
相続税申告期限（10ヶ月）や相続登記義務化（3年以内）など、守るべき期限も多く、早期の対応が求められます。共同相続人がいる場合は遺産分割協議も必要となるため、相続開始後は速やかに専門家に相談し、全体のスケジュールを把握することが重要です。
適切な控除・特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。不安がある場合は、税理士や不動産会社の専門家に相談することをおすすめします。