買い替えマンション購入の控除・特例

買い替えに伴うマンション購入と控除・特例の基本

マンションの買い替えでは、旧居の売却と新居の購入を同時期に行うため、両方の税制優遇措置を適切に活用することで大きな節税効果が得られます。ただし、特例の併用制限があるため、正しく理解して選択することが重要です。

この記事でわかる重要ポイント:

住宅ローン控除は新居購入時に年末残高の0.7%を最大13年間控除可能
旧居の買換え特例を使うと新居の住宅ローン控除は併用不可
旧居の3000万円特別控除または譲渡損失の損益通算なら住宅ローン控除と併用可能
登録免許税・不動産取得税の軽減措置は買い替えでも適用される
売り先行と買い先行でタイミング制限や資金繰りのリスクが異なる

(1) 買い替え時の税制概要

マンションの買い替えでは、売却側と購入側のそれぞれで税制優遇措置があります。

売却側の主な特例:

3000万円特別控除: 譲渡所得から最高3000万円を控除
所有期間10年超の軽減税率特例: 譲渡所得6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率
買換え特例（課税の繰延べ）: 新居の取得価額が高ければ課税を繰り延べ
譲渡損失の損益通算・繰越控除: 売却損を他の所得と相殺

購入側の主な控除・特例:

住宅ローン控除: 年末残高の0.7%を最大13年間控除
登録免許税の軽減: 所有権移転登記の税率が本則2.0% → 0.3%
不動産取得税の軽減: 建物について最大1200万円を控除
住宅取得等資金の贈与税非課税: 親からの資金援助が最大1000万円まで非課税

(2) 購入側で使える控除・特例

新居の購入時に適用できる主な控除・特例を整理します。

控除・特例一覧:

控除・特例	概要	控除額・軽減額
住宅ローン控除	年末残高の0.7%を所得税・住民税から控除	最大140万円（10年間）〜455万円（13年間）
登録免許税の軽減	所有権移転登記・抵当権設定登記の税率軽減	数万円〜数十万円
不動産取得税の軽減	建物の評価額から最大1200万円控除	数万円〜数十万円
住宅取得資金贈与の非課税	親からの資金援助が非課税	最大1000万円まで非課税

これらを適切に活用することで、数十万円〜数百万円の節税効果が期待できます。

(3) 売却側の特例との関係

買い替えでは、旧居の売却特例と新居の購入控除を組み合わせることになりますが、併用制限があります。

併用可否の一覧:

旧居の特例	新居の住宅ローン控除	併用可否
3000万円特別控除	住宅ローン控除	併用可能（要件あり）
軽減税率特例	住宅ローン控除	併用可能（要件あり）
買換え特例	住宅ローン控除	併用不可
譲渡損失の損益通算	住宅ローン控除	併用可能（要件あり）

この併用制限が買い替え時の特例選択の重要なポイントです。

住宅ローン控除の活用

(1) 適用要件と控除額

新居の購入で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

主な適用要件:

住宅ローンの利用: 返済期間10年以上の住宅ローンを利用
自己居住: 取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
床面積: 50㎡以上（合計所得1000万円以下なら40㎡以上も可）
築年数: 1982年以降に建築された住宅（新耐震基準）または耐震基準適合証明あり
所得制限: 合計所得金額2000万円以下
前年・前々年の特例適用: 3000万円特別控除等を適用していないこと（併用制限あり）

控除額:

年間控除額 = 住宅ローン年末残高 × 0.7%

借入限度額と控除期間:

住宅の種類	借入限度額	控除期間	最大控除額
認定住宅（中古）	3000万円	10年間	210万円
ZEH水準省エネ住宅（中古）	3000万円	10年間	210万円
省エネ基準適合住宅（中古）	3000万円	10年間	210万円
その他の住宅（中古）	2000万円	10年間	140万円

買い替えで中古マンションを購入する場合、借入限度額は2000万円〜3000万円となり、10年間で最大140万円〜210万円の控除が受けられます。

(2) 旧居の売却特例との併用制限

住宅ローン控除と旧居の売却特例の併用には制限があります。

併用制限の詳細:

3000万円特別控除・軽減税率特例の場合:

基本的に併用可能: 旧居で3000万円特別控除を使っても、新居で住宅ローン控除を受けられる
制限期間: 売却年の前後2年間（計5年間）に他の特例を受けていないこと
具体例: 2025年に旧居を売却して3000万円控除を適用した場合、2025年中に取得した新居で住宅ローン控除を受けられる

買換え特例の場合:

併用不可: 旧居で買換え特例（課税の繰延べ）を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない
理由: 買換え特例は課税を繰り延べるため、新居の取得に対する優遇措置と二重に受けることを防止

譲渡損失の損益通算の場合:

併用可能: 旧居の売却損を損益通算しても、新居で住宅ローン控除を受けられる
要件: 新居で10年以上の住宅ローンを利用していること

どちらが有利か:

旧居の譲渡益が3000万円以下なら、3000万円特別控除 + 新居の住宅ローン控除の組み合わせが基本
旧居の譲渡益が大きく、新居で永住する予定なら、買換え特例で課税を繰り延べる選択肢もある（ただし住宅ローン控除は受けられない）

(3) 確定申告の手続き

住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要です。

確定申告の手順:

必要書類の準備: 売買契約書、登記事項証明書、住宅ローンの年末残高証明書等
確定申告書の作成: 国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用
申告期限: 購入した年の翌年2月16日〜3月15日
2年目以降: 給与所得者は年末調整で控除可能

買い替えで注意すべき点:

旧居の売却で特例を使う場合、売却の確定申告も同時に行う
旧居と新居の両方の書類が必要になる
特例の併用制限を確認し、適用可否を明確にする

旧居売却時の特例との関係

(1) 3000万円特別控除との併用

旧居の売却で3000万円特別控除を使う場合、新居の住宅ローン控除と併用できます。

併用時の要件:

取得時期: 売却年と同じ年に新居を取得した場合、住宅ローン控除を受けられる
制限期間: 売却年の前後2年間（計5年間）に他の特例を受けていないこと

具体例:

2025年6月に旧居を売却（3000万円特別控除を適用）
2025年9月に新居を購入（住宅ローン控除を適用）
→ 両方の特例を受けられる

節税効果:

旧居の譲渡益3000万円が非課税（約600万円の節税）
新居で10年間最大140万円の住宅ローン控除
→ 合計で最大740万円の節税効果

(2) 買換え特例との併用

旧居の売却で買換え特例（課税の繰延べ）を使う場合、新居の住宅ローン控除とは併用できません。

買換え特例の内容:

適用要件: 所有期間10年超、譲渡価額1億円以下、新居の床面積50㎡以上等
効果: 新居の取得価額が旧居の譲渡価額以上なら、全額課税を繰り延べ
デメリット: 新居で住宅ローン控除を受けられない

どちらが有利か:

旧居の譲渡益	推奨する特例	理由
3000万円以下	3000万円特別控除	全額非課税 + 住宅ローン控除も受けられる
3000万円超（将来売却予定あり）	3000万円特別控除	今回課税を完結させる方が有利な場合が多い
3000万円超（新居で永住）	買換え特例	課税を繰り延べ、実質的に課税を免れる

どちらが有利かは個別の状況により異なるため、税理士に試算してもらうことをおすすめします。

(3) 譲渡損失の損益通算との併用

旧居の売却で損失が出た場合、損益通算・繰越控除と新居の住宅ローン控除を併用できます。

譲渡損失の損益通算の要件:

所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超
新居の要件: 床面積50㎡以上の居住用財産を取得
住宅ローン: 新居について10年以上の住宅ローンを利用
合計所得金額: 損益通算を適用する年の合計所得金額が3000万円以下

併用時の節税効果:

損益通算: 譲渡損失を給与所得等と相殺し、所得税・住民税を軽減
繰越控除: 控除しきれない損失を翌年以降3年間繰り越し
住宅ローン控除: 10年間最大140万円〜210万円の控除

具体例:

旧居の譲渡損失: 500万円
給与所得: 600万円
→ 損益通算後の所得: 100万円（所得税・住民税が大幅減）
→ 新居で住宅ローン控除も適用可能

買い替えで旧居の売却損が出た場合、損益通算と住宅ローン控除を併用することで大きな節税効果が得られます。

その他の税制優遇措置

(1) 住宅取得等資金の贈与税非課税

買い替えで新居を購入する際、親から資金援助を受ける場合、贈与税の非課税枠を活用できます。

非課税枠（2024年時点）:

住宅の種類	非課税枠
省エネ等住宅	1000万円
その他の住宅	500万円

適用要件:

贈与者: 父母・祖父母（直系尊属）
受贈者: 20歳以上、合計所得2000万円以下（床面積50㎡以上の場合）
住宅の要件: 床面積50㎡以上240㎡以下（合計所得1000万円以下なら40㎡以上も可）
取得時期: 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得・居住

買い替えでの活用:

旧居の売却代金だけでは新居の購入資金が不足する場合、親からの援助で補える
頭金を増やすことで住宅ローンの借入額を減らし、有利な金利条件を得られる
贈与税がかからないため、資金計画に柔軟性が生まれる

(2) 登録免許税の軽減

新居の購入時、所有権移転登記と抵当権設定登記に登録免許税が課税されますが、軽減措置があります。

登録免許税の税率:

登記の種類	本則税率	軽減税率（住宅用）
所有権移転登記（中古）	2.0%	0.3%（2026年3月31日まで）
抵当権設定登記	0.4%	0.1%（2026年3月31日まで）

軽減要件:

自己居住用の住宅であること
床面積50㎡以上
築年数要件または耐震基準適合
取得後1年以内に登記

軽減額の例:

マンション購入価格: 5000万円
所有権移転登記: 5000万円 × 0.3% = 15万円（本則なら100万円）
抵当権設定登記: 4000万円 × 0.1% = 4万円（本則なら16万円）
→ 合計で約97万円の軽減

(3) 不動産取得税の軽減

新居の購入時、不動産取得税が課税されますが、軽減措置があります。

不動産取得税の軽減:

税率: 本則4% → 3%（2027年3月31日まで）
建物の控除: 最大1200万円を控除（築年数により異なる）
土地の軽減: 一定の計算により税額が軽減される

軽減要件:

床面積50㎡以上240㎡以下
自己居住用
取得後6ヶ月以内に申請

軽減額の例:

マンション（築10年）
建物の固定資産税評価額: 2000万円
控除額: 1200万円
課税対象: 800万円
税額: 800万円 × 3% = 24万円（軽減なしなら60万円）
→ 36万円の軽減

不動産取得税は取得後に納税通知書が届くため、期限内に都道府県税事務所に軽減申請を行うことが重要です。

買い替え時の注意点とリスク

(1) 特例の併用制限

買い替えでは、旧居の売却特例と新居の購入控除の併用制限を正しく理解することが重要です。

併用制限の整理:

旧居の特例	新居の住宅ローン控除	併用可否	注意点
3000万円特別控除	○	可能	売却年と同じ年に取得した場合
軽減税率特例	○	可能	3000万円控除と同様
買換え特例	×	不可	どちらか一方を選択
譲渡損失の損益通算	○	可能	新居で10年以上のローン必要

よくある誤解:

❌「買い替えだから全ての特例が使える」→ 買換え特例と住宅ローン控除は併用不可
❌「旧居で特例を使うと新居で何も使えない」→ 3000万円控除なら住宅ローン控除と併用可能
✅「個別の状況により最適な選択が異なる」→ 税理士に相談して試算することが重要

(2) 売却と購入のタイミング

買い替えでは、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が重要です。

売り先行の場合:

メリット: 売却代金を新居購入資金に充てられる、資金繰りが安全
デメリット: 仮住まいが必要になる可能性、引っ越しが2回
タイミングリスク: 新居が見つからないうちに旧居を売却すると、仮住まい期間が長期化

買い先行の場合:

メリット: じっくり新居を探せる、引っ越しが1回で済む
デメリット: 二重ローンや仮住まい費用が発生する可能性
資金リスク: 旧居が売れるまで資金負担が重い

特例適用のタイミング要件:

3000万円特別控除: 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
買換え特例: 旧居売却の前年1月1日から売却の翌年12月31日までに新居を取得

(3) 住宅ローンの二重負担

買い先行の場合、旧居と新居の住宅ローンが二重になる期間が発生します。

二重ローンの期間:

新居購入から旧居売却までの期間（数ヶ月〜1年程度）
この間、両方のローン返済と新居の固定資産税・管理費等が必要

対策:

つなぎ融資: 旧居の売却代金が入るまでの短期融資
住み替えローン: 旧居の残債を新居のローンに組み込む
売却期限の設定: 新居購入時に旧居の売却期限を設定し、計画的に進める

金融機関の審査:

二重ローンの返済能力が審査される
年収や勤続年数、旧居の売却見込み等が考慮される

買い先行の場合は、事前に金融機関に相談し、資金計画を明確にすることが重要です。

スムーズな買い替えのための手続き

(1) 売り先行 vs 買い先行

買い替えの進め方は、資金状況や住宅市況により選択します。

売り先行が向いているケース:

旧居の住宅ローン残債が多い
新居の購入資金が不足している
旧居が売れやすい立地・条件
仮住まいを確保できる

買い先行が向いているケース:

旧居の住宅ローン残債が少ない
購入資金に余裕がある
新居の条件にこだわりがある
引っ越しを1回で済ませたい

同時進行の選択肢:

売却と購入を同時期に進める
売買契約の決済日を調整し、同日に行う
最も資金負担が少ないが、タイミング調整が難しい

(2) 必要書類の準備

買い替えでは、旧居の売却と新居の購入の両方で書類が必要です。

旧居の売却で必要な書類:

売買契約書（旧居の購入時・売却時）
登記事項証明書
仲介手数料等の領収書
住民票の除票
確定申告書（特例適用時）

新居の購入で必要な書類:

売買契約書
登記事項証明書
住宅ローンの年末残高証明書
住民票
確定申告書（住宅ローン控除適用時）

確定申告の時期:

売却・購入した年の翌年2月16日〜3月15日
旧居の売却と新居の購入を同じ確定申告でまとめて申告

(3) 税理士への相談

買い替えでは、特例の選択や税額の試算が複雑なため、税理士への相談が有益です。

税理士に相談すべき事項:

特例の選択: 3000万円控除 vs 買換え特例のどちらが有利か
税額の試算: 旧居の譲渡所得税、新居の住宅ローン控除の節税効果
タイミングの調整: 売却・購入のタイミングで特例の適用可否が変わる場合
確定申告の代行: 書類作成と提出を依頼

相談費用:

一般的に1時間1万円〜、確定申告代行は5万円〜15万円程度
適切なアドバイスにより数十万円〜数百万円の節税効果が得られる可能性

相談のタイミング:

買い替えを検討し始めた段階（売却・購入前）
売買契約前に税額を試算し、資金計画を立てる
確定申告の時期（翌年2月）

まとめ

マンションの買い替えでは、旧居の売却特例と新居の購入控除を適切に組み合わせることで大きな節税効果が得られます。以下のポイントを押さえることでスムーズに進められます。

住宅ローン控除は新居購入時に年末残高の0.7%を最大13年間控除可能
旧居の買換え特例を使うと新居の住宅ローン控除は併用不可
旧居の3000万円特別控除または譲渡損失の損益通算なら住宅ローン控除と併用可能
登録免許税・不動産取得税の軽減措置は買い替えでも適用される
売り先行と買い先行でタイミング制限や資金繰りのリスクが異なる
特例の併用制限を正しく理解し、最適な選択をする
確定申告は売却・購入した年の翌年2月16日〜3月15日に必須
税理士に相談して特例の選択と税額試算を行う

どの特例を選ぶか、どのタイミングで売却・購入するかにより税負担が大きく変わるため、事前に税理士に相談し、最適なプランを立てることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1: マンション買い替え時、旧居売却で特例を使うと新居で住宅ローン控除は使えませんか？

A: 買換え特例を使うと新居の住宅ローン控除は併用不可です。一方、3000万円特別控除または譲渡損失の損益通算を選べば、新居の住宅ローン控除と併用可能です（要件あり）。どちらが有利かは、旧居の譲渡益の額、新居の住宅ローン額、控除期間などにより異なるため、税理士に相談して試算することをおすすめします。

Q2: 買い替えで新しいマンションを購入する場合、住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？

A: 借入額の0.7%が最大10年間（条件により13年間）控除されます。年間の所得税・住民税から控除され、中古マンションの場合は借入限度額2000万円〜3000万円で、10年間最大140万円〜210万円の控除が受けられます。ただし、旧居売却で買換え特例を使う場合、住宅ローン控除とは併用できないため注意が必要です。

Q3: 売り先行と買い先行、どちらが有利ですか？

A: 売り先行は資金繰りが安全ですが仮住まいが必要になります。買い先行は理想の物件を探せますが二重ローンのリスクがあります。どちらが有利かは資金状況や住宅市況により異なります。また、買換え特例には売却・購入のタイミング制限があるため、計画的なスケジュール設定が重要です。事前に不動産会社や金融機関に相談することをおすすめします。

Q4: 親からの資金援助を受けてマンションを買い替える場合、税金はかかりますか？

A: 住宅取得等資金の贈与税非課税措置により、一定額まで非課税です。2024年時点で最大1000万円（省エネ等住宅の場合）まで非課税枠があります。適用要件（父母・祖父母からの贈与、床面積50㎡以上、合計所得2000万円以下等）を満たせば贈与税がかかりません。取得時期や所得制限があるため、事前に税理士に相談することをおすすめします。

Q5: 買い替えで確定申告は必要ですか？

A: 住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必須です。また、旧居売却で特例を使う場合も確定申告が必要です。購入・売却いずれの場合も、翌年2月16日〜3月15日に申告します。旧居の売却と新居の購入を同じ確定申告でまとめて申告できます。2年目以降の住宅ローン控除は年末調整で受けられます（給与所得者の場合）。

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