マンション購入時の控除・特例の基本
マンション購入時には、住宅ローン控除をはじめとする多くの税制優遇措置を活用できます。本記事では、初めてマンションを購入する方向けに、使える控除・特例を基礎から解説します。
本記事の要点
- 住宅ローン控除で年間最大28万円、最長13年間控除可能
- 住宅取得資金贈与の非課税枠は最大1,000万円
- 登録免許税・不動産取得税の軽減措置を活用できる
- 中古マンションでも築年数や耐震基準により控除可能
- 初年度は確定申告が必須、2年目以降は年末調整で対応
(1) 購入者が使える税制優遇一覧
マンション購入時に活用できる主な税制優遇措置は以下の通りです。
| 制度名 | 内容 | 最大優遇額 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除 | 年間28万円（認定住宅） |
| 住宅取得資金贈与の非課税 | 親からの資金援助が一定額まで非課税 | 1,000万円（省エネ等住宅） |
| 登録免許税の軽減 | 所有権移転登記の税率軽減 | 本則2.0%→0.3% |
| 不動産取得税の軽減 | 住宅取得時の税率軽減・控除 | 標準3%＋控除 |
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、マンション購入時の最も重要な税制優遇です。
基本概要:
- 年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 控除期間: 新築は最大13年間、中古は最大10年間
- 控除は所得税から優先的に控除され、控除しきれない分は翌年の住民税から控除（上限あり）
出典: 住宅借入金等特別控除｜国税庁
(3) その他の特例制度
住宅ローン控除以外にも、以下の特例を活用できます。
- 住宅取得資金贈与の非課税: 親・祖父母からの資金援助に対する贈与税の非課税枠
- 登録免許税の軽減: 所有権移転登記の税率が2.0%→0.3%に軽減
- 不動産取得税の軽減: 新築・中古マンションの取得税を軽減
これらの制度を併用することで、数百万円単位の税負担軽減が可能です。
2. 住宅ローン控除の活用
住宅ローン控除の詳細な適用要件と控除額について解説します。
(1) 適用要件と控除額
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
共通要件:
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）
- 自己の居住用であること
- 住宅ローンの返済期間10年以上
- 合計所得金額2,000万円以下
- 取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
借入限度額と控除額:
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（新築・買取再販） | 5,000万円 | 35万円（0.7%） | 13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅（新築・買取再販） | 4,500万円 | 31.5万円 | 13年間 |
| 省エネ基準適合住宅（新築・買取再販） | 4,000万円 | 28万円 | 13年間 |
| 一般の新築住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 13年間 |
| 中古住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 10年間 |
出典: 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
(2) 控除期間と手続き
控除期間:
- 新築マンション: 最大13年間
- 中古マンション: 最大10年間
手続き:
- 初年度: 確定申告が必須（購入した年の翌年2月16日～3月15日）
- 2年目以降: 年末調整で対応可能（会社員の場合）
確定申告時に必要な書類は後述します。
(3) 中古マンションの場合の注意点
中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、以下の要件があります。
築年数要件:
- 築25年以内（鉄筋コンクリート造の場合）
- または、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書を取得
- または、既存住宅売買瑕疵保険に加入
築年数要件を満たさない場合でも、耐震基準適合証明書等があれば控除を受けられます。
3. その他の税制優遇措置
住宅ローン控除以外の税制優遇措置を解説します。
(1) 住宅取得等資金の贈与税非課税措置
父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。
非課税限度額（2024年時点）:
- 省エネ等住宅: 最大1,000万円
- その他の住宅: 最大500万円
適用要件:
- 贈与者が父母・祖父母（直系尊属）であること
- 受贈者が20歳以上（2022年4月以降は18歳以上）
- 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得・入居
出典: 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税｜国税庁
(2) 登録免許税の軽減措置
マンション購入時の所有権移転登記にかかる登録免許税は、軽減措置により大幅に減額されます。
軽減税率:
- 本則税率: 2.0%
- 軽減税率: 0.3%
軽減要件:
- 床面積50㎡以上
- 自己居住用
- 新築または取得後1年以内の登記
- 中古の場合、築25年以内または耐震基準適合
計算例:
- マンション評価額: 3,000万円
- 本則: 3,000万円 × 2.0% = 60万円
- 軽減後: 3,000万円 × 0.3% = 9万円
軽減措置により51万円の節税になります。
(3) 不動産取得税の軽減措置
不動産を取得した際にかかる不動産取得税も、住宅用であれば軽減されます。
軽減内容:
- 標準税率: 3%（本則4%）
- 控除額: 新築は固定資産税評価額から1,200万円控除（2024年3月31日まで）
- 中古は築年数に応じて控除額が変動
軽減要件:
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 自己居住用
出典: 不動産取得税｜総務省
4. 購入時の費用と税金
マンション購入時にかかる費用と税金の全体像を把握しましょう。
(1) 取得時にかかる税金
| 税金 | 課税対象 | 税率・金額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書 | 1万円～6万円（契約金額により変動） |
| 登録免許税 | 所有権移転登記 | 評価額の0.3%（軽減後） |
| 不動産取得税 | 不動産の取得 | 評価額の3%-控除額 |
(2) 仲介手数料と登記費用
仲介手数料:
- 上限: 物件価格の3%+6万円+消費税
- 例: 4,000万円の物件 → 約138万円（税込）
登記費用:
- 登録免許税: 評価額の0.3%
- 司法書士報酬: 10万円～15万円程度
(3) 初期費用の総額
マンション購入時の初期費用は、物件価格の5～10%が目安です。
4,000万円のマンション購入の場合:
- 仲介手数料: 約138万円
- 登記費用: 約20万円
- 印紙税: 約2万円
- 不動産取得税: 約30万円（軽減後）
- その他諸費用: 約10万円
合計: 約200万円
5. マンション購入で注意すべきポイント
税制優遇を受ける際の注意点を押さえておきましょう。
(1) 面積要件と築年数制限
面積要件:
- 住宅ローン控除: 床面積50㎡以上（登記簿面積）
- 不動産取得税: 50㎡以上240㎡以下
注意点:
- パンフレットの面積は壁芯面積で表示されるため、登記簿面積（内法面積）より広い
- 実際の登記簿面積が50㎡未満の場合、控除を受けられない可能性がある
築年数制限（中古マンション）:
- 築25年以内、または耐震基準適合証明書等の取得が必要
(2) 住宅ローン控除の適用期限
住宅ローン控除には、入居期限があります。
- 取得日から6ヶ月以内に入居
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
引き渡しを受けても、実際に入居していなければ控除を受けられません。
(3) 確定申告の必要性
住宅ローン控除を受ける初年度は、必ず確定申告が必要です。
申告期限:
- 購入した年の翌年2月16日～3月15日
2年目以降:
- 会社員: 年末調整で対応可能
- 自営業: 引き続き確定申告が必要
6. 税制優遇を最大限活用する方法
税制優遇を最大限に活用するためのポイントを解説します。
(1) 複数制度の併用
以下の制度は併用可能です。
- 住宅ローン控除 ＋ 住宅取得資金贈与の非課税
- 住宅ローン控除 ＋ 登録免許税の軽減
- 住宅ローン控除 ＋ 不動産取得税の軽減
複数の制度を活用することで、数百万円単位の節税効果が得られます。
(2) 必要書類の準備
確定申告時に必要な書類を事前に準備しましょう。
住宅ローン控除の必要書類:
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 土地・建物の登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- 耐震基準適合証明書等（中古マンションで築25年超の場合）
(3) 税理士への相談
複雑な税務処理が必要な場合は、税理士への相談を検討しましょう。
相談が推奨されるケース:
- 親からの資金援助がある場合
- 中古マンションで築年数が古い場合
- 複数の控除・特例を併用する場合
- 確定申告に不安がある場合
まとめ
マンション購入時には、多くの税制優遇措置を活用できます。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 住宅ローン控除で年間最大28万円、最長13年間控除可能
- 住宅取得資金贈与の非課税枠は最大1,000万円
- 登録免許税・不動産取得税の軽減措置を活用
- 中古マンションでも築年数や耐震基準により控除可能
- 初年度は確定申告が必須、2年目以降は年末調整で対応
複数の制度を併用することで、数百万円単位の節税効果が期待できます。購入前に税制優遇の要件を確認し、必要書類を準備しておくことで、スムーズに控除を受けられます。