相続で土地を取得した場合の控除・特例の全体像
相続により土地を取得した場合、相続時の税負担を軽減する特例と、将来売却時の税負担を軽減する特例の2種類があります。それぞれの特例を理解し、適切に活用することで、大幅な節税が可能になります。
この記事のポイント
- 相続税の基礎控除は3,000万円+600万円×法定相続人数
- 小規模宅地等の特例で居住用宅地330㎡まで評価額を80%減額可能
- 相続登記は2024年4月から義務化、相続から3年以内の登記が必要
- 相続税申告期限から3年10ヶ月以内の売却で取得費加算の特例が適用可能
- 住宅用地の固定資産税は課税標準が1/6に軽減される
相続時と将来売却時の2つの税制
相続で土地を取得した場合、以下の2つのタイミングで税金が発生します。
相続時の税金
- 相続税：相続により財産を取得した際に課される税金
- 軽減措置：小規模宅地等の特例により評価額を大幅に減額可能
将来売却時の税金
- 譲渡所得税：土地を売却して利益が出た際に課される税金
- 軽減措置：相続税の取得費加算により譲渡所得を減額可能
どちらの税金も、適用要件を満たせば大幅な軽減が可能です。
利用可能な主な控除・特例一覧
| 特例名 | 対象税金 | 軽減効果 | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| 相続税の基礎控除 | 相続税 | 3,000万円+600万円×法定相続人数 | なし |
| 小規模宅地等の特例 | 相続税 | 居住用宅地330㎡まで評価額80%減 | 居住・保有継続要件 |
| 相続税の取得費加算 | 譲渡所得税 | 相続税の一部を取得費に算入 | 相続税申告期限から3年10ヶ月以内の売却 |
| 住宅用地の特例 | 固定資産税 | 課税標準1/6（200㎡まで） | 住宅が建っていること |
被相続人の取得費の引継ぎ
相続した土地を将来売却する場合、取得費は被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます（国税庁「相続税の取得費加算」）。
取得費の引継ぎ例
- 被相続人が30年前に1,000万円で購入した土地
- 相続人が相続後に3,000万円で売却
- 取得費：1,000万円（被相続人の購入価格）
- 譲渡所得：3,000万円 - 1,000万円 - 譲渡費用
注意点 被相続人の取得時期・取得価額が不明な場合、概算取得費（譲渡価額の5%）となります。この場合、譲渡所得が大幅に増加し、税負担が重くなります。
概算取得費の例
- 売却価格：3,000万円
- 概算取得費：150万円（3,000万円×5%）
- 譲渡所得：3,000万円 - 150万円 - 譲渡費用 = 約2,800万円
取得時期・価額が不明にならないよう、被相続人の購入時の売買契約書等を保管しておくことが重要です。
相続税の基本と小規模宅地等の特例
相続税の基礎控除｜3,000万円+600万円×法定相続人数
相続税は、相続により財産を取得した場合に課される税金です（国税庁「相続税」）。ただし、基礎控除額を超える場合にのみ課税されます。
基礎控除額の計算式 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
計算例
- 法定相続人が配偶者と子2人の場合（合計3人）
- 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
- 相続財産の評価額が4,800万円以下なら相続税は非課税
相続財産の評価額には、土地、建物、預金、株式等すべての財産が含まれます。
小規模宅地等の特例｜330㎡まで評価額80%減
小規模宅地等の特例は、居住用宅地等を相続した場合、330㎡まで評価額を80%減額できる特例です（国税庁「小規模宅地等の特例」）。
特例の効果
評価額5,000万円の居住用宅地（面積200㎡）の場合：
特例適用後の評価額 = 5,000万円 × 20% = 1,000万円
評価額が4,000万円減少し、相続税が大幅に軽減されます。
適用対象となる宅地
- 特定居住用宅地等：被相続人が居住していた宅地（330㎡まで80%減）
- 特定事業用宅地等：被相続人が事業に使っていた宅地（400㎡まで80%減）
- 貸付事業用宅地等：賃貸アパート等の敷地（200㎡まで50%減）
相続した土地が居住用であれば、特定居住用宅地等として最も有利な特例が適用できます。
適用要件｜居住要件・保有継続要件
小規模宅地等の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
配偶者が取得した場合
- 要件：なし（無条件で適用可能）
同居親族が取得した場合
- 居住要件：相続開始前から相続税申告期限まで引き続き居住
- 保有継続要件：相続税申告期限まで引き続き所有
同居していない親族が取得した場合（家なき子特例）
- 被相続人に配偶者・同居親族がいないこと
- 相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないこと
- 相続税申告期限まで引き続き所有
注意点 相続税申告期限（相続開始から10ヶ月）前に売却したり、居住を止めたりすると、特例が適用されなくなります。
相続登記の義務化と手続きの流れ
2024年4月から相続登記が義務化
2024年4月から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記することが法律で義務付けられました（法務局「相続登記」）。
義務化のポイント
- 期限：相続開始を知った日から3年以内
- 罰則：正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
- 対象：2024年4月以前の相続も含む
相続登記が完了していないと、土地の売却や建築の手続きができません。早期に登記手続きを進めることが重要です。
相続登記の手続きと必要書類
相続登記の手続きは、法務局に申請します。司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5~10万円程度です。
必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印付き）
- 土地の固定資産評価証明書
- 登記申請書
戸籍謄本の収集には時間がかかることがあるため、早めに着手することが重要です。
遺産分割協議が必要な場合の対応
相続人が複数いる場合、遺産分割協議で誰が土地を相続するかを決定します。
協議で決めるべき事項
- 誰が土地を相続するか（単独相続か共有相続か）
- 共有相続の場合の持分割合
- 土地の活用方法（自己居住、賃貸、売却等）
- 固定資産税等の負担方法
協議内容は遺産分割協議書に記載し、相続人全員が署名・押印します。この協議書は相続登記や税務申告に必要です。
共有相続の注意点 複数の相続人で共有する場合、将来の売却や建築には全員の同意が必要になります。トラブル防止のため、できる限り単独相続とすることが望ましいです。
相続した土地を売却する場合の取得費加算
取得費加算の特例とは
相続税の取得費加算は、相続した土地を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に算入できる特例です（国税庁「相続税の取得費加算」）。
特例の効果 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 相続税額の一部) - 譲渡費用
取得費に相続税額の一部を加算できるため、譲渡所得が減り、譲渡所得税が軽減されます。
適用要件｜相続税申告期限から3年10ヶ月以内
取得費加算の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件
- 相続により土地を取得していること
- 相続税を実際に支払っていること
- 相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却すること
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月後のため、実質的には相続開始から約3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
注意点
- 小規模宅地等の特例を適用した土地でも取得費加算は適用可能
- 売却したのが一部の土地のみの場合、按分計算が必要
取得費の計算方法と節税効果
計算例
- 相続した土地の評価額（相続税計算上）：5,000万円
- 小規模宅地等の特例適用後：1,000万円
- 相続税額（土地部分）：200万円
- 売却価格：6,000万円
- 被相続人の取得費：2,000万円
- 譲渡費用：300万円
通常の計算
譲渡所得 = 6,000万円 - 2,000万円 - 300万円 = 3,700万円
譲渡所得税（長期譲渡所得20%）= 740万円
取得費加算の特例適用後
譲渡所得 = 6,000万円 - (2,000万円 + 200万円) - 300万円 = 3,500万円
譲渡所得税 = 700万円
特例適用により、譲渡所得税が40万円軽減されます。
固定資産税の軽減措置と住宅建築時の注意点
住宅用地の固定資産税特例｜課税標準1/6
住宅用地は固定資産税・都市計画税の課税標準が軽減されます（総務省「固定資産税」）。
軽減措置の内容
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡まで） | 課税標準1/6 | 課税標準1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 課税標準1/3 | 課税標準2/3 |
計算例 固定資産税評価額3,000万円の土地（面積150㎡）に住宅を建てた場合：
通常：3,000万円 × 1.4%（標準税率） = 42万円
軽減後：3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
年間35万円の軽減効果があります。
更地のまま保有する場合の税負担
相続した土地を更地のまま保有すると、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が高額になります。
更地の場合の税額
固定資産税評価額3,000万円の土地：
固定資産税 = 3,000万円 × 1.4% = 42万円
住宅を建てた場合の税額 固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
更地のまま保有すると、年間35万円の税負担増加となります。
対策
- 自己居住用の住宅を建築する
- 賃貸アパート等を建築して賃貸経営を行う
- 売却を検討する
更地のまま長期間保有すると、固定資産税の負担が重くなるため、早期に活用方針を決定することが重要です。
住宅建築時の住宅ローン控除との関係
相続した土地に自己居住用の住宅を建築する場合、住宅ローン控除が適用できます。
住宅ローン控除の概要
- 控除額：年末ローン残高の0.7%を所得税から控除
- 控除期間：新築の場合は最長13年
- 借入限度額：住宅の性能によって3,000万円~5,000万円
注意点 土地の取得費を住宅ローンに含める場合、土地と建物の両方の借入が住宅ローン控除の対象となります。ただし、土地のみの借入は対象外です。
相続土地の活用と税務上の選択肢
自己居住用に建築する場合
相続した土地に自己居住用の住宅を建築する場合、以下のメリットがあります。
メリット
- 住宅用地の固定資産税特例が適用され、税負担が1/6に軽減
- 住宅ローン控除が適用でき、所得税が軽減
- 小規模宅地等の特例の要件（居住要件）を満たしやすい
- 将来売却時に3,000万円特別控除が適用可能
注意点
- 建築費用がかかる（数千万円規模）
- 住宅ローンを組む場合、返済負担が発生
- 居住地が遠方の場合、転居が必要
賃貸経営や駐車場として活用する場合
自己居住しない場合でも、賃貸アパートや駐車場として活用する選択肢があります。
賃貸アパート経営
- メリット：家賃収入が得られる、住宅用地の特例が適用される、相続税評価額が下がる
- デメリット：建築費用がかかる、空室リスク、管理の手間
駐車場経営
- メリット：初期投資が少ない、管理が比較的楽
- デメリット：住宅用地の特例が適用されない、収益性が低い
税務上の違い 賃貸アパートは住宅用地の特例が適用されますが、駐車場は適用されません。固定資産税の負担を考慮すると、賃貸アパートの方が有利です。
売却を選択する場合のタイミング
相続した土地を売却する場合、売却タイミングが税負担に大きく影響します。
相続税申告期限から3年10ヶ月以内の売却
- メリット：相続税の取得費加算が適用でき、譲渡所得税が軽減される
- デメリット：急いで売却すると、市場価格より安くなる可能性
小規模宅地等の特例を適用した場合
- 注意点：相続税申告期限（10ヶ月）前に売却すると、特例が適用されなくなる
- 対策：申告期限後に売却する（ただし取得費加算の期限も考慮）
最適なタイミング
- 相続税申告期限（10ヶ月）までは保有（小規模宅地等の特例を適用）
- 申告期限後から3年以内に売却（取得費加算の特例を適用）
このタイミングであれば、両方の特例を最大限活用できます。
まとめ
相続で土地を取得した場合、小規模宅地等の特例により相続税評価額を最大80%減額できます。ただし、居住要件や保有継続要件があるため、相続税申告期限（10ヶ月）までは慎重に保有する必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化され、相続から3年以内の登記が必要です。登記完了前は売却や建築ができないため、早期に手続きを進めることが重要です。
将来売却する場合、相続税申告期限から3年10ヶ月以内であれば取得費加算の特例が適用でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。自己居住用に建築する場合は、住宅用地の固定資産税特例と住宅ローン控除を活用できます。
相続した土地の活用方法は、税制優遇、資金需要、居住地等を総合的に判断し、税理士や不動産会社と相談しながら決定することをお勧めします。
よくある質問
Q1. 相続した土地の取得費はどのように計算しますか？
A. 被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。取得時期・価額が不明な場合は概算取得費（譲渡価額の5%）となり、将来売却時の税負担が重くなるリスクがあります。被相続人の購入時の売買契約書等を保管しておくことが重要です。
Q2. 小規模宅地等の特例を適用するための条件は何ですか？
A. 居住用宅地等の場合、330㎡まで評価額を80%減額できます。配偶者または同居親族が相続し、相続税申告期限（10ヶ月）まで保有・居住を継続することが要件です。申告期限前に売却したり居住を止めたりすると、特例が適用されなくなります。
Q3. 相続した土地を売却する場合、いつまでに売れば特例を使えますか？
A. 相続税の取得費加算の特例は、相続税申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内の売却が対象です。この期間内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に算入でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。
Q4. 相続登記をしないとどうなりますか？
A. 2024年4月から相続登記が義務化され、相続から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記完了まで土地の売却や建築の手続きができません。早期に司法書士に相談し、登記手続きを進めることが重要です。