土地買い替え購入時の控除・特例の全体像
住宅の買い替えに伴い土地を購入する際には、さまざまな税制優遇措置を活用できます。旧居の売却と新規土地の購入を組み合わせることで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
この記事のポイント
- 買換え特例と3,000万円控除は選択適用（併用不可）のため有利判定が必要
- 土地のみの購入は住宅ローン控除の対象外だが、2年以内の建物新築で適用可能
- 買換え資産の取得期限は譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日まで
- 不動産取得税は宅地の課税標準が1/2に軽減される（実質税率1.5%）
- 贈与税の非課税特例は土地のみでも適用可能だが一定期間内の建物新築が条件
(1) 利用できる税制優遇制度の種類
土地買い替え購入時に利用できる主な税制優遇制度は以下の通りです。
主な税制優遇制度：
| 制度名 | 優遇内容 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 買換え特例 | 譲渡益への課税を繰延べ | 所有期間10年超、居住期間10年以上 |
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 居住用財産の譲渡 |
| 不動産取得税の軽減 | 宅地の課税標準1/2 | 自動適用 |
| 登録免許税の軽減 | 税率2.0%→1.5% | 2026年3月31日まで |
| 贈与税の非課税特例 | 最高1,000万円非課税 | 一定期間内の建物新築 |
国税庁の見解では、これらの制度を組み合わせて活用することで、買い替え時の税負担を大幅に軽減できるとされています。
(2) 土地のみ購入時の特徴
土地のみを購入する場合、建物付きの購入とは異なる特徴があります。
土地のみ購入の特徴：
- 住宅ローン控除は原則対象外（2年以内の建物新築で適用可能）
- 不動産取得税・登録免許税の軽減措置は適用可能
- 買換え特例・3,000万円控除も適用可能（旧居が居住用財産であれば）
- 贈与税の非課税特例は一定期間内の建物新築が条件
土地を先行取得し、2年以内に建物を新築する場合は、土地取得費用も含めて住宅ローン控除の対象となる場合があります。この場合、土地取得から建物新築までの期間と手続きに注意が必要です。
(3) 有利判定のポイント
買換え特例と3,000万円特別控除は選択適用となるため、どちらが有利かの判定が重要です。
有利判定の基準：
- 譲渡益が3,000万円以下：3,000万円控除が有利（課税なし）
- 譲渡益が3,000万円超で新規購入額が高い：買換え特例で課税繰延べが有利な場合あり
- 将来の売却予定：買換え特例は次回売却時に課税されるため要検討
一度選択すると変更できないため、具体的な金額で税理士に試算を依頼することが推奨されます。
買換え特例の仕組みと適用要件
買換え特例は、居住用財産を売却して新たな居住用財産を取得した場合に、譲渡益への課税を次回売却時まで繰り延べる制度です。
(1) 課税の繰延べとは
買換え特例を適用すると、旧居の譲渡益に対する課税が新規取得資産の次回売却時まで先送りされます。
課税繰延べの仕組み：
- 旧居を5,000万円で売却（取得費2,000万円）→譲渡益3,000万円
- 新規土地を6,000万円で購入
- 買換え特例を適用→譲渡益3,000万円への課税を繰延べ
- 将来、新規土地を売却時に繰延べ分も含めて課税
国税庁の資料によれば、買換え特例は「課税の免除」ではなく「課税の先送り」であることを理解しておく必要があります。
(2) 適用要件（所有期間・居住期間等）
買換え特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
主な適用要件：
- 譲渡資産の所有期間が10年超であること
- 譲渡資産に10年以上居住していたこと
- 譲渡価額が1億円以下であること
- 買換え資産が居住用であること（土地のみの場合は一定期間内に建物を新築）
これらすべての要件を満たす場合に限り、買換え特例の適用が可能です。
(3) 買換え資産の取得期限
買換え特例を適用するには、一定期間内に買換え資産を取得する必要があります。
取得期限：
- 譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日まで
- 例：2025年に旧居を売却した場合、2024年1月1日〜2026年12月31日までに新規土地を取得
国税庁の見解では、この期限を過ぎると買換え特例は適用できなくなるため、計画的な取得が重要とされています。期限内に取得できない場合は、3,000万円控除の適用を検討すべきでしょう。
(4) 特例適用時の計算方法
買換え特例を適用した場合の課税計算は以下の通りです。
計算方法：
- 譲渡価額 ≤ 取得価額の場合：全額課税繰延べ
- 譲渡価額 > 取得価額の場合：差額部分のみ課税
例えば、旧居を5,000万円で売却し、新規土地を4,000万円で購入した場合、差額1,000万円については当年課税され、残り4,000万円分の譲渡益は繰延べられます。
3,000万円特別控除との選択適用
買換え特例と3,000万円特別控除は併用できないため、どちらを選択するかが重要です。
(1) 3,000万円特別控除の仕組み
3,000万円特別控除は、居住用財産を譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
控除の仕組み：
- 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 課税対象 = 譲渡所得 - 3,000万円
- 譲渡所得が3,000万円以下なら課税なし
国税庁の見解では、3,000万円控除は買換えの有無に関わらず適用できるとされています。ただし、買換え特例との併用はできません。
(2) 買換え特例との有利判定基準
買換え特例と3,000万円控除のどちらが有利かは、以下の基準で判断します。
有利判定の基準：
| 譲渡益の額 | 新規購入額 | 有利な制度 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円以下 | 問わず | 3,000万円控除 | 課税ゼロになる |
| 3,000万円超 | 譲渡額より高い | 買換え特例も検討 | 全額繰延べ可能 |
| 3,000万円超 | 譲渡額より低い | 個別判断 | 税理士に試算依頼 |
将来の売却予定がある場合、買換え特例は次回売却時に課税されるため、3,000万円控除の方が有利な場合もあります。
(3) 併用不可の注意点
買換え特例と3,000万円控除は併用できません。一度選択すると変更できないため、慎重な判断が必要です。
併用不可の理由：
- 買換え特例：課税の繰延べ
- 3,000万円控除：課税の免除（控除額まで）
両方を適用すると二重の優遇となるため、国税庁は選択適用としています。
(4) 選択のタイミング
どちらの制度を選択するかは、確定申告時に決定します。
選択のタイミング：
- 譲渡年の翌年2月16日〜3月15日の確定申告時に選択
- 申告後の変更は原則不可
- 申告前に税理士に相談し、試算を依頼することを推奨
申告期限を過ぎると特例自体が適用できなくなるため、期限内の申告が必須です。
不動産取得税・登録免許税の軽減措置
土地購入時には、不動産取得税と登録免許税がかかりますが、軽減措置を活用できます。
(1) 不動産取得税の軽減措置
不動産取得税は、不動産を取得した際に課される地方税です。土地購入時には軽減措置があります。
軽減措置の内容：
- 標準税率：4%
- 宅地の特例：課税標準を1/2に軽減、税率3%
- 実質税率：1.5%相当
総務省の資料によれば、この軽減措置は2027年3月31日まで適用されるとされています。
(2) 宅地の課税標準1/2特例
宅地を取得した場合、課税標準が1/2に軽減されます。
計算例：
- 土地価格：3,000万円
- 課税標準：3,000万円 × 1/2 = 1,500万円
- 不動産取得税：1,500万円 × 3% = 45万円
軽減措置がない場合は3,000万円 × 4% = 120万円となるため、75万円の軽減効果があります。この軽減措置は自動適用されるため、特別な申請は不要です。
(3) 登録免許税の税率と軽減
土地の所有権移転登記には登録免許税がかかります。
登録免許税の税率：
- 標準税率：2.0%
- 軽減税率：1.5%（2026年3月31日まで）
法務省の資料によれば、土地の所有権移転登記については、2026年3月31日までの取得分について軽減税率が適用されるとされています。
(4) 申請手続きと期限
不動産取得税の軽減措置は自動適用されますが、登録免許税の軽減は登記申請時に適用されます。
手続きのポイント：
- 不動産取得税：自動適用（申請不要）
- 登録免許税：登記申請時に軽減税率を適用
- 申告期限：不動産取得税は取得から60日以内に申告（都道府県により異なる）
登記は司法書士に依頼するのが一般的であり、軽減税率の適用も含めて手続きを代行してもらえます。
贈与税の非課税特例の活用
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税となります。
(1) 住宅取得資金贈与の非課税枠
住宅取得資金の贈与を受けた場合、以下の非課税枠があります。
非課税限度額（2024年時点）：
- 省エネ等住宅：1,000万円
- 一般住宅：500万円
国税庁の見解では、この非課税枠は暦年贈与の基礎控除（110万円）とは別枠で適用できるとされています。つまり、最大で1,110万円（省エネ等住宅の場合）まで非課税で贈与を受けられます。
(2) 土地のみ取得時の適用要件
土地のみの取得でも贈与税の非課税特例は適用可能ですが、一定期間内に建物を新築する必要があります。
土地のみ取得時の要件：
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物の新築工事に着手すること
- 贈与を受けた年の翌年12月31日までに建物を新築し居住すること
これらの要件を満たさない場合、非課税特例は適用されず、贈与税が課税されます。
(3) 非課税限度額と申告
非課税特例を受けるには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。
申告のポイント：
- 贈与額が非課税枠内でも申告は必須
- 申告書に贈与税の非課税特例を受ける旨を記載
- 土地の売買契約書・建築請負契約書のコピーを添付
申告を忘れると非課税特例が適用されず、贈与税が課税されるため注意が必要です。
(4) 注意すべきポイント
贈与税の非課税特例を活用する際の注意点をまとめます。
注意点：
- 土地のみの取得は期限内の建物新築が必須
- 期限内に建物を新築できないと贈与税が課される
- 非課税枠は年度により変動する可能性あり
- 相続時精算課税制度との併用も検討可能
相続時精算課税制度を併用すれば、最大2,500万円（+基礎控除110万円）まで贈与税なしで資金援助を受けられます。ただし、将来の相続時に持ち戻し計算されるため、税理士に相談することを推奨します。
確定申告の手続きと必要書類
買換え特例や3,000万円控除を適用するには、確定申告が必要です。
(1) 買換え特例の申告手続き
買換え特例を適用する場合の確定申告手続きは以下の通りです。
申告手続きの流れ：
- 譲渡所得の内訳書を作成
- 買換え特例適用を選択
- 確定申告書に添付書類を添えて提出
- 税務署の審査
申告期限は譲渡年の翌年2月16日〜3月15日です。期限を過ぎると特例が適用できなくなるため、早めの準備が重要です。
(2) 必要書類の準備
買換え特例・3,000万円控除の申告に必要な書類は以下の通りです。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 旧居の売買契約書のコピー
- 新規土地の売買契約書のコピー
- 登記簿謄本（旧居・新規土地とも）
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 住民票の写し（居住期間の証明）
3,000万円控除の場合は、これらに加えて「居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例」の適用を受ける旨の書類が必要です。
(3) 申告期限とスケジュール
確定申告のスケジュールを把握しておきましょう。
申告スケジュール：
- 譲渡年12月末まで：必要書類の収集
- 翌年1月：譲渡所得の計算、有利判定
- 翌年2月16日〜3月15日：確定申告
税理士に依頼する場合は、1月中に相談を開始し、2月中旬までに申告書を作成してもらうのが一般的です。
(4) よくある申告ミス
確定申告で注意すべきミスをまとめます。
よくあるミス：
- 取得費の計算ミス（減価償却費の控除漏れ）
- 譲渡費用の計上漏れ（仲介手数料・測量費等）
- 居住期間の証明書類不足
- 申告期限の失念
特に、取得費が不明な場合は売却価額の5%を取得費とする概算取得費が認められますが、実際の取得費が5%を超える場合は損をすることになります。可能な限り実額を証明する書類を探しましょう。
まとめ
土地買い替え購入時には、買換え特例・3,000万円控除・不動産取得税の軽減・登録免許税の軽減など、さまざまな税制優遇措置を活用できます。買換え特例と3,000万円控除は選択適用となるため、譲渡益の額や新規購入額を考慮した有利判定が重要です。
土地のみの購入は住宅ローン控除の対象外ですが、2年以内に建物を新築すれば適用可能です。贈与税の非課税特例も土地のみの取得で活用できますが、一定期間内の建物新築が条件となります。
確定申告は譲渡年の翌年3月15日までに行う必要があり、期限を過ぎると特例が適用できなくなります。複雑な計算や有利判定が必要なため、税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q1: 買換え特例と3,000万円控除はどちらが有利ですか？
譲渡益が3,000万円以下なら3,000万円控除が有利です。この場合、控除により課税がゼロになります。譲渡益が3,000万円を超え、新規購入額が旧居売却額より高い場合は、買換え特例で課税を繰延べる方が有利な場合もあります。
ただし、買換え特例は「課税の繰延べ」であり、将来の売却時に課税されます。一方、3,000万円控除は控除額まで課税が免除されます。将来の売却予定や譲渡益の額を考慮し、具体的な金額で税理士に試算を依頼すべきでしょう。
一度選択すると変更できないため、慎重な判断が必要です。
Q2: 土地のみの購入でも住宅ローン控除は受けられますか？
土地のみの購入は原則として住宅ローン控除の対象外です。控除を受けるには土地と建物をセットで取得する必要があります。
ただし、土地を先行取得し、2年以内に建物を新築する場合は、土地取得費用も含めて住宅ローン控除の対象となる場合があります。この場合、以下の要件を満たす必要があります。
- 土地取得から2年以内に建物を新築すること
- 土地と建物の取得資金を同一の住宅ローンで調達すること
- 建物完成後6ヶ月以内に居住開始すること
これらの要件を満たせば、土地取得費用も含めて最大13年間（新築住宅の場合）の住宅ローン控除を受けられます。
Q3: 買換え資産の取得期限はいつまでですか？
買換え資産の取得期限は、譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日までです。例えば、2025年に旧居を売却した場合、2024年1月1日から2026年12月31日までに新規土地を取得すれば買換え特例の適用が可能です。
この期限を過ぎると買換え特例は適用できなくなるため、計画的な取得が重要です。期限内に取得できない見込みの場合は、3,000万円控除の適用を検討すべきでしょう。
なお、先行取得（旧居売却前に新規土地を取得）も可能ですが、この場合も上記の期限内である必要があります。
Q4: 不動産取得税の軽減措置はどのくらいですか？
宅地の課税標準が1/2に軽減され、税率も4%から3%に軽減されます。実質的には1.5%相当となります。
例えば、3,000万円の土地を取得した場合、課税標準1,500万円（3,000万円×1/2）×3% = 45万円の不動産取得税となります。軽減措置がない場合は3,000万円×4% = 120万円となるため、75万円の軽減効果があります。
この軽減措置は2027年3月31日までの取得分について適用され、自動適用されるため特別な申請は不要です。ただし、都道府県によっては取得から60日以内に申告が必要な場合もあるため、確認しておきましょう。
Q5: 贈与税の非課税特例は土地のみでも使えますか？
土地のみの取得でも贈与税の非課税特例は適用可能ですが、一定期間内に建物を新築する必要があります。具体的には、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物の新築工事に着手し、同年12月31日までに建物を新築して居住する必要があります。
非課税限度額は省エネ等住宅で1,000万円、一般住宅で500万円（2024年時点）です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必要で、申告を忘れると非課税特例が適用されず贈与税が課されます。
期限内に建物を新築できない場合も贈与税が課されるため、建築計画を確実に進める必要があります。資金援助を受ける前に、建築業者と契約内容やスケジュールを十分に確認しておきましょう。