離婚時の土地売却で使える控除・特例
離婚に伴い土地を売却する際には、さまざまな税制優遇措置が用意されています。適切に活用すれば、譲渡所得税の負担を大きく軽減できます。
この記事のポイント
- 財産分与自体に贈与税はかからないが、譲渡した側に譲渡所得税が発生する可能性がある
- 3,000万円特別控除は共有名義の場合、各人が3,000万円ずつ控除可能（最大6,000万円）
- 建物解体後の土地売却でも控除適用可能だが、解体後1年以内の売却が条件
- 所有期間10年超なら軽減税率（14.21%）と3,000万円控除の併用が可能
- 離婚前後の売却タイミングは税務上大きな差はないが、財産分与の整理には離婚後が有利
(1) 離婚売却の税制優遇の全体像
離婚に伴う土地売却では、主に以下の税制優遇措置を活用できます。
主な控除・特例：
| 制度名 | 控除額・税率 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 最高3,000万円 | 居住用財産であること |
| 軽減税率の特例 | 14.21%（通常20.315%） | 所有期間10年超 |
| 譲渡損失の損益通算 | 損失額を給与等から控除 | 居住用財産の売却損のみ |
国税庁の見解では、離婚による売却でもこれらの特例は通常の売却と同様に適用できるとされています。ただし、土地のみの売却の場合は適用条件が厳しくなる点に注意が必要です。
(2) 土地のみ売却の注意点
建物がなく土地のみを売却する場合、3,000万円特別控除の適用には以下の条件があります。
土地のみ売却の要件：
- 建物を解体してから1年以内に売買契約を締結すること
- 解体後、土地を駐車場等に転用していないこと
- 建物の解体から売却までの期間、その土地に住んでいないこと
これらの要件を満たさない場合、3,000万円控除は適用できません。離婚に伴う売却では、建物も含めた売却か、解体後速やかな売却が推奨されます。
財産分与と税金の関係
離婚時の財産分与は税務上特別な扱いを受けます。財産分与と税金の関係を正しく理解しておきましょう。
(1) 財産分与は原則非課税
国税庁の見解では、財産分与により資産を受け取った側には原則として贈与税は課税されません。これは、財産分与が夫婦の共有財産の清算であり、贈与とは性質が異なるためです。
財産分与の非課税原則：
- 受け取る側：原則として贈与税は非課税
- 渡す側：譲渡所得税が発生する可能性あり（3,000万円控除等で対応可能）
ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額や相手の寄与の程度を考慮しても、なお過当であると認められる場合には、その過当部分に贈与税が課税されます。
(2) 譲渡所得税と贈与税の違い
財産分与で注意すべきは、受け取る側には贈与税がかからない一方、渡す側には譲渡所得税がかかる可能性がある点です。
課税関係の整理：
- 受け取る側（妻が土地を受け取るケース）：原則非課税（贈与税なし）
- 渡す側（夫が土地を譲渡するケース）：譲渡所得税が発生する可能性あり
譲渡所得税は、土地の取得価額と売却価額（財産分与の場合は時価）の差額に対して課税されます。ただし、3,000万円特別控除を適用すれば、多くのケースで税負担を回避できます。
(3) 慰謝料代わりの譲渡の扱い
慰謝料の代わりに土地を譲渡する場合も、財産分与と同様の税務上の扱いとなります。
慰謝料代わりの譲渡：
- 受け取る側：原則非課税（慰謝料は非課税所得）
- 渡す側：譲渡所得税が発生する可能性あり
国税庁の見解では、慰謝料として不動産を譲渡した場合でも、譲渡した側には時価での譲渡とみなして譲渡所得税が課税されるとされています。この場合も3,000万円控除の適用は可能です。
3,000万円特別控除の適用条件
3,000万円特別控除は、離婚による土地売却でも活用できる強力な節税手段です。適用条件を正確に把握しておきましょう。
(1) 居住用財産としての要件
3,000万円特別控除を受けるには、売却する土地が「居住用財産」である必要があります。
居住用財産の要件：
- 自己が居住している（していた）住宅の敷地であること
- 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者・直系血族など特別な関係者でないこと
離婚により一方が住宅を出て行った場合でも、住まなくなってから3年以内であれば控除の適用が可能です。ただし、3年を超えると適用できなくなるため、売却のタイミングには注意が必要です。
(2) 共有名義の場合の控除枠
夫婦で共有名義の土地を売却する場合、3,000万円控除は各人が適用できます。
共有名義の控除額：
- 夫：最高3,000万円控除
- 妻：最高3,000万円控除
- 合計：最高6,000万円控除
持分に応じて譲渡所得が計算され、各人が3,000万円の控除を受けられます。例えば、夫の持分1/2、妻の持分1/2で6,000万円の譲渡所得がある場合、夫3,000万円・妻3,000万円の所得に対してそれぞれ3,000万円控除が適用され、結果的に譲渡所得税は0円となります。
(3) 離婚後の期間制限
離婚後に土地を売却する場合、住まなくなってからの期間制限に注意が必要です。
期間制限のポイント：
- 離婚前に住まなくなった場合：住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 離婚と同時に転居した場合：転居から3年以内
- 離婚後も居住を続けた場合：住まなくなってから3年以内
離婚協議が長引き、転居から3年以上経過してから売却する場合、3,000万円控除が適用できなくなる可能性があります。売却時期は税理士に相談しながら決定することをおすすめします。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、通常の税率よりも低い軽減税率が適用されます。
(1) 所有期間10年超の税率軽減
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、以下の軽減税率が適用されます。
軽減税率の内容：
| 譲渡所得金額 | 税率 | 通常税率との比較 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21%+住民税4%） | 約6%低い |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15.315%+住民税5%） | 通常と同じ |
国税庁の資料によれば、この軽減税率は3,000万円控除と併用可能とされています。つまり、3,000万円控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
(2) 3,000万円控除との併用
3,000万円控除と軽減税率の特例は併用できるため、大きな節税効果が期待できます。
併用時の計算例：
- 譲渡所得：8,000万円
- 3,000万円控除後：5,000万円
- 軽減税率適用：5,000万円 × 14.21% = 約710万円
通常税率（20.315%）なら約1,016万円の税額となるため、約306万円の節税となります。
(3) 計算方法と適用例
実際の税額計算は以下の手順で行います。
税額計算の手順：
- 譲渡所得の計算：売却価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 3,000万円控除の適用：譲渡所得 - 3,000万円
- 軽減税率の適用：控除後所得 × 14.21%（6,000万円以下の部分）
共有名義の場合は各人ごとに計算し、それぞれ3,000万円控除と軽減税率を適用します。
建物解体後の土地売却
離婚により建物を解体して土地のみを売却する場合、3,000万円控除の適用には厳しい条件があります。
(1) 解体後1年以内の売却要件
建物を解体して土地のみを売却する場合、以下の要件を満たす必要があります。
解体後売却の要件：
- 建物を解体した日から1年以内に売買契約を締結すること
- 解体から売買契約締結までの間、その土地を駐車場等の用途に供していないこと
- 建物の解体から売却までの期間、その土地に住んでいないこと
国税庁の見解では、これらの要件をすべて満たす場合に限り、土地のみの売却でも3,000万円控除が適用できるとされています。1年を超えると控除が受けられなくなるため、解体後は速やかに売却活動を開始する必要があります。
(2) 駐車場等に転用した場合の扱い
解体後、土地を駐車場や資材置き場などに転用した場合、3,000万円控除は適用できなくなります。
転用とみなされるケース：
- 月極駐車場として貸し出した場合
- コインパーキングとして運営した場合
- 資材置き場や倉庫として使用した場合
- 自家用車の駐車スペースとして継続的に使用した場合
一時的な車の駐車程度であれば問題ありませんが、明確な事業用途や収益目的での利用は「転用」とみなされます。解体後は売却まで空き地のままにしておくことが安全です。
(3) 解体費用の取扱い
建物の解体費用は、譲渡費用として譲渡所得の計算上控除できます。
解体費用の扱い：
- 譲渡所得の計算式：売却価額 - 取得費 - 譲渡費用（解体費用含む）
- 解体費用の相場：木造住宅で100〜200万円程度
解体費用を譲渡費用に含めることで、譲渡所得を圧縮でき、結果的に税負担を軽減できます。解体費用の領収書は必ず保管しておきましょう。
離婚前後の売却タイミング
離婚前に売却するか、離婚後に売却するかで、手続きや税務上の扱いが若干異なります。
(1) 離婚前売却と離婚後売却の違い
離婚前後の売却では、主に財産分与の整理方法が異なります。
離婚前売却：
- 売却代金を離婚協議で分配
- 共有名義なら各自が3,000万円控除を適用可能
- 売却手続きは夫婦共同で行う
離婚後売却：
- 一方が単独所有として売却（財産分与で所有権移転後）
- 財産分与と売却を分離して処理
- 所有者のみが控除を適用
税務上は大きな差はありませんが、財産分与を明確にしたい場合は離婚後の売却が整理しやすいでしょう。
(2) 税務上有利な売却時期
税務上の有利不利は、主に3,000万円控除の適用回数で決まります。
有利な売却時期の判断：
- 共有名義で高額な譲渡所得がある場合：離婚前に売却し、夫婦それぞれ3,000万円控除を適用（合計6,000万円）
- 単独名義または譲渡所得が少ない場合：離婚前後で大きな差はなし
- 住まなくなってから3年経過しそうな場合：期限内に売却を優先
譲渡所得が6,000万円を超える場合、共有名義で離婚前に売却すれば、各人が3,000万円ずつ控除を適用できるため有利です。
(3) 確定申告の手続き
3,000万円控除や軽減税率を適用するには、売却した翌年の確定申告が必要です。
確定申告の必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 取得時の契約書・領収書（取得費の証明）
- 仲介手数料等の領収書（譲渡費用の証明）
- 登記簿謄本（居住用財産の証明）
離婚に伴う売却であることは確定申告書に記載する必要はありませんが、税務署から問い合わせがあった場合に備えて、離婚協議書や財産分与の資料を保管しておくことをおすすめします。
まとめ
離婚に伴う土地売却では、3,000万円特別控除や軽減税率など、さまざまな税制優遇措置を活用できます。財産分与自体に贈与税はかかりませんが、譲渡した側には譲渡所得税が発生する可能性があるため、控除の適用が重要です。
共有名義の場合、各人が3,000万円ずつ控除を受けられるため、離婚前の売却が有利なケースもあります。建物を解体して土地のみを売却する場合は、解体後1年以内の売却が条件となるため注意が必要です。
離婚前後の売却タイミングは税務上大きな差はありませんが、財産分与の整理や3,000万円控除の適用回数を考慮して決定しましょう。売却時期や税額計算については、税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q1: 離婚で土地を財産分与する場合に税金はかかりますか？
財産分与自体に贈与税はかかりません。これは、財産分与が夫婦の共有財産の清算であり、贈与とは性質が異なるためです。ただし、譲渡した側には譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税は、土地の取得価額と譲渡時の時価の差額に対して課税されます。多くのケースでは、3,000万円特別控除を適用することで税負担を回避できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除により税額は0円となります。
なお、分与された財産の額が過当であると認められる場合には、その過当部分に贈与税が課税される可能性があるため、高額な財産分与の場合は税理士に相談することをおすすめします。
Q2: 共有名義の土地を売却する場合、控除は2人で3,000万円ですか？
各人が3,000万円ずつ控除可能です。夫婦共有名義の場合、持分に応じて譲渡所得が計算され、それぞれが3,000万円の特別控除を適用できます。つまり、最大で6,000万円の控除が受けられます。
例えば、持分1/2ずつで6,000万円の譲渡所得がある場合、夫3,000万円・妻3,000万円の所得に対してそれぞれ3,000万円控除が適用され、結果的に譲渡所得税は0円となります。
このため、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、共有名義での売却が税務上有利となります。離婚前に共有名義のまま売却するか、離婚後に単独名義で売却するかは、譲渡所得の額を考慮して決定しましょう。
Q3: 建物を解体して土地だけ売る場合も控除は使えますか？
使えます。ただし、解体後1年以内に売買契約を締結し、その間に土地を駐車場等に転用していないことが条件です。また、建物の解体から売却までの期間、その土地に住んでいないことも要件となります。
これらの要件を満たす限り、土地のみの売却でも3,000万円特別控除が適用できます。解体費用は譲渡費用として譲渡所得の計算上控除できるため、領収書を保管しておきましょう。
1年を超えると控除が受けられなくなるため、解体後は速やかに売却活動を開始する必要があります。離婚協議と並行して売却時期を調整することが重要です。
Q4: 離婚前と離婚後、どちらで売却する方が有利ですか？
税務上は大きな差はありませんが、共有名義で譲渡所得が3,000万円を超える場合は離婚前の売却が有利です。離婚前に共有名義のまま売却すれば、夫婦それぞれが3,000万円控除を適用でき、合計6,000万円の控除が受けられます。
一方、離婚後に単独名義で売却する場合、控除は1人分の3,000万円のみとなります。ただし、財産分与を明確に整理したい場合は、離婚後の売却の方が手続きが分かりやすいというメリットがあります。
いずれの場合も、住まなくなってから3年以内という期間制限があるため、売却時期は慎重に決定する必要があります。具体的な金額や状況に応じて、税理士に相談することをおすすめします。