離婚後の土地購入で使える控除・特例の全体像
離婚後に新しい生活を始めるにあたり、土地を購入して住宅を建築しようと考える方は少なくありません。離婚に伴う財産分与で取得した資金を購入資金に充てる場合、税制上どのような優遇措置があるのでしょうか。また、どのような注意点があるのでしょうか。この記事では、離婚後の土地購入における控除・特例について、基礎知識から実務的なポイントまで詳しく解説します。
この記事のポイント
- 離婚時の財産分与で受け取った土地購入資金は原則として贈与税非課税
- 土地のみの購入では住宅ローン控除は原則対象外だが、2年以内に住宅を建築すれば適用可能
- 不動産取得税や固定資産税には住宅用地の軽減措置があり、住宅建築が要件
- 財産分与と慰謝料の区分を明確にし、離婚協議書で記録しておくことが重要
- 住宅ローン控除を受けるには翌年の確定申告が必須
離婚という特殊状況での税制メリット
離婚後に土地を購入する場合、通常の土地購入とは異なる税制上の配慮があります。特に、財産分与で受け取った資金を購入に充てる場合、贈与税の課税対象外となる可能性があります。
一方で、離婚という特殊な状況ゆえに注意すべき点もあります。離婚成立前の土地購入、共同名義から単独名義への変更、元配偶者との連帯債務の処理など、通常の不動産取引では見られない複雑な状況が発生することがあります。
利用可能な主な控除・特例一覧
離婚後の土地購入で利用できる主な税制優遇措置を整理しましょう。
主な控除・特例:
| 項目 | 内容 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 財産分与の非課税 | 離婚時の財産分与で受け取った資金は原則非課税 | 過大でないこと |
| 住宅ローン控除 | 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除（最大13年） | 土地取得後2年以内に住宅建築・居住 |
| 不動産取得税の軽減 | 住宅用地は課税標準を1/2に軽減 | 3年以内に住宅建築 |
| 固定資産税の軽減 | 住宅用地は課税標準を1/6（または1/3）に軽減 | 住宅の敷地であること |
これらの優遇措置を最大限活用するには、購入のタイミングや住宅建築のスケジュールが重要になります。
財産分与資金を活用した購入の税務
離婚時の財産分与で受け取った資金を土地購入に充てる場合、以下の点を整理しておきましょう。
整理すべき資金の出所:
- 財産分与として受け取った金額
- 慰謝料として受け取った金額
- 自己資金（預貯金など）
- 住宅ローンの借入額
- 親族からの援助（贈与や借入）
財産分与と慰謝料は税務上の取り扱いが異なるため、離婚協議書で明確に区分しておくことが重要です。また、税務署から資金の出所について質問された場合に備えて、離婚協議書や財産分与証明書、預金通帳の写しなどを保管しておくことをおすすめします。
財産分与と贈与税の関係｜土地購入資金を受け取る場合
財産分与は原則非課税
国税庁の「離婚に伴う財産分与」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1424.htm）によれば、離婚による財産分与で取得した資産については、原則として贈与税は課税されません。
財産分与は、夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産を清算する手続きです。これは、もともと自分が持っていた権利を受け取るだけなので、新たに財産を「贈与」されたわけではないという考え方です。
したがって、離婚時の財産分与として金銭を受け取り、それを土地購入資金に充てた場合、原則として贈与税は課税されません。
過大な財産分与で贈与税が課される場合
ただし、すべての財産分与が非課税になるわけではありません。以下のような場合には、贈与税が課税される可能性があります。
贈与税が課税される可能性があるケース:
- 分与された財産の額が、婚姻期間中の夫婦の協力で得た財産の額や、相手方の財産の額を考慮しても過当である場合
- 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
例えば、婚姻期間が1年未満で、夫婦共同の財産がほとんどないにもかかわらず、数千万円の財産分与を受けた場合などは、過大とみなされる可能性があります。
通常の財産分与であれば課税の心配は不要ですが、極端に高額な分与の場合は、税理士に相談することをおすすめします。
慰謝料と財産分与の区分の重要性
離婚時に受け取る金銭には、財産分与と慰謝料があります。税務上の取り扱いは以下のように異なります。
財産分与と慰謝料の税務上の違い:
| 項目 | 財産分与 | 慰謝料 |
|---|---|---|
| 性質 | 共有財産の清算 | 精神的苦痛の賠償 |
| 受け取る側の課税 | 原則非課税（過大な場合を除く） | 非課税 |
| 支払う側の課税 | 不動産の場合、譲渡所得税の可能性あり | 原則なし |
慰謝料も原則として非課税ですが、不動産そのものを慰謝料として受け取った場合や、慰謝料の額が社会通念上著しく高額である場合には、課税対象となることがあります。
離婚協議書には、「財産分与として〇〇万円」「慰謝料として〇〇万円」と明確に区分して記載しておきましょう。
住宅ローン控除は離婚後の土地購入でも適用可能か
土地のみ購入では原則対象外
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税（及び住民税）から控除できる制度です。
国税庁の「住宅ローン控除」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm）によれば、住宅ローン控除の対象となるのは、原則として「住宅の取得」または「住宅とともにする土地等の取得」です。
したがって、土地のみを購入した場合、その時点では住宅ローン控除の対象にはなりません。
2年以内の住宅建築で適用可能
ただし、以下の条件を満たせば、土地の取得費用も住宅ローン控除の対象に含めることができます。
土地取得費用を控除対象にする要件:
- 土地を取得した日から2年以内に、その土地の上に住宅を新築すること
- 新築した住宅に取得の日から6か月以内に入居すること
- 控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
- 床面積が50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）であること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
例えば、2024年4月に土地を購入し、2025年12月に住宅を新築して入居した場合、土地取得から2年以内に建築・入居しているため、土地の取得費用も住宅ローン控除の対象になります。
控除は、住宅に入居した年の翌年から適用開始となります。2025年入居の場合、2026年の確定申告で初回の控除を受けることになります。
適用要件｜単独名義・借入金の関係
離婚後に土地を購入する場合、以下の点に注意が必要です。
離婚後の土地購入時の注意点:
- 単独名義であること: 離婚後は単独名義で購入するのが一般的。共有名義の場合、持分に応じた控除になる
- 金融機関からの借入であること: 住宅ローン控除の対象となるのは、銀行などの金融機関や住宅金融支援機構からの借入。元配偶者や親族からの借入は原則対象外
- 返済期間が10年以上であること: 短期間の借入は対象外
離婚後は、元配偶者との連帯債務を解消し、自分名義の住宅ローンを新たに組むのが一般的です。元配偶者から住宅資金を借り入れるケースもありますが、親族間の借入は原則として控除の対象外なので注意しましょう。
不動産取得税・固定資産税の軽減措置
不動産取得税の基本と軽減措置
不動産取得税は、土地や建物を取得した時に課される地方税です。税率は原則4%ですが、住宅用の土地・建物については3%に軽減されています（2027年3月31日まで）。
さらに、住宅用地については以下の軽減措置があります。
住宅用地の不動産取得税軽減措置:
- 課税標準を固定資産税評価額の1/2に軽減
- 宅地等（宅地及び宅地評価された土地）の場合、評価額を1/2にした後、税率3%を適用
例えば、固定資産税評価額1,000万円の住宅用地を取得した場合:
- 軽減なし: 1,000万円×4%=40万円
- 軽減あり: (1,000万円×1/2)×3%=15万円
この軽減措置を受けるには、原則として土地取得後3年以内に住宅を建築する必要があります。
住宅用地の固定資産税特例｜課税標準1/6
固定資産税・都市計画税は、土地・建物の所有者に毎年課される地方税です。住宅用地については、以下の軽減措置があります。
住宅用地の固定資産税・都市計画税の軽減:
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 課税標準を1/6に軽減 | 課税標準を1/3に軽減 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 課税標準を1/3に軽減 | 課税標準を2/3に軽減 |
この特例は「住宅の敷地」であることが要件です。土地だけを所有している間は適用されず、住宅を建築して初めて適用されます。
例えば、200㎡の土地（固定資産税評価額1,000万円）の場合:
- 更地の場合: 1,000万円×1.4%=14万円（固定資産税）
- 住宅建築後: (1,000万円×1/6)×1.4%=約2.3万円（固定資産税）
年間10万円以上の税負担軽減になります。
住宅建築予定の場合の適用条件
不動産取得税や固定資産税の軽減措置を受けるには、住宅の建築が必要です。以下のスケジュールを意識しましょう。
住宅建築のタイミング:
- 不動産取得税の軽減: 土地取得後3年以内に住宅を建築（都道府県により手続きが異なる）
- 固定資産税の軽減: 翌年1月1日時点で住宅が存在していれば適用（建築中は適用外）
- 住宅ローン控除: 土地取得後2年以内に住宅を建築し入居
土地を購入してから長期間放置すると、これらの優遇措置を受けられなくなる可能性があります。購入前に住宅の建築計画を具体的に立てておくことが重要です。
離婚後の単独名義購入時の注意点
離婚成立前の土地購入の税務リスク
離婚が成立する前に土地を購入する場合、以下のリスクがあります。
離婚成立前の購入リスク:
- 婚姻中の購入は夫婦共有財産とみなされる可能性がある
- 離婚成立前に一方の名義で購入すると、財産隠しと疑われる可能性がある
- 財産分与の対象財産に含まれる可能性がある
税務上も法律上も、離婚が正式に成立してから土地を購入する方が明確です。離婚協議中であっても、離婚届が受理されるまでは婚姻状態が継続しているため、慎重に判断しましょう。
共同名義から単独名義への変更
離婚前に共同名義で購入した土地を、離婚後に単独名義に変更する場合の手続きは以下の通りです。
単独名義への変更手続き:
- 離婚協議: 財産分与として一方が土地の持分を譲渡することに合意
- 財産分与による所有権移転登記: 登記原因「財産分与」で持分移転登記を申請
- 登録免許税: 固定資産税評価額の2%（財産分与による移転）
財産分与による所有権移転であれば、贈与税は原則として課税されません。ただし、元の持分に対して過大な持分を取得する場合は、贈与税が課される可能性があります。
例えば、元々夫1/2、妻1/2の共有名義だった土地を、妻が夫の持分1/2を財産分与で取得して単独名義にする場合、通常の財産分与の範囲内であれば非課税です。
元配偶者との連帯債務の処理
離婚前に共同で住宅ローンを組んでいた場合、離婚後の債務関係をどう処理するかが問題になります。
連帯債務の処理方法:
- 完済・借り換え: 財産分与や自己資金で完済するか、単独名義で借り換える
- 債務者変更: 金融機関の承諾を得て、債務者を一方に変更（承諾を得るのは困難なことが多い）
- そのまま継続: 離婚後も連帯債務が継続（リスクが高い）
住宅ローン控除を受けるには、自分名義の借入である必要があります。元配偶者との連帯債務のままでは、控除が受けられない可能性があるため、借り換えや完済を検討しましょう。
離婚後の土地購入時の確定申告と必要書類
住宅ローン控除を受ける場合の確定申告
土地を購入して住宅を建築し、住宅ローン控除を受ける場合、入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。
確定申告のスケジュール例（2024年入居の場合）:
| 時期 | 実施事項 |
|---|---|
| 2024年中 | 土地購入、住宅建築、入居 |
| 2024年12月末 | 年末時点のローン残高確定 |
| 2025年1月 | 金融機関から「年末残高証明書」が郵送される |
| 2025年2月上旬 | 登記事項証明書など必要書類を取得 |
| 2025年2月16日～3月15日 | 確定申告を実施 |
| 2025年4月～5月頃 | 還付金が指定口座に振り込まれる |
会社員の方は、2年目以降は会社の年末調整で手続きできますが、初年度だけは自分で確定申告を行わなければなりません。
必要書類｜登記事項証明書・離婚協議書等
確定申告で住宅ローン控除を受けるには、以下の書類が必要です。
必須書類:
- 確定申告書
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関発行）
- 土地・建物の登記事項証明書（法務局で取得）
- 工事請負契約書または売買契約書の写し
- 源泉徴収票（給与所得者の場合）
- マイナンバーカードまたは通知カードと本人確認書類
離婚に関連して準備すべき書類（必要に応じて）:
- 離婚協議書（財産分与の内容が記載されているもの）
- 財産分与証明書
- 戸籍謄本（離婚の事実と時期を確認するため）
これらは必須ではありませんが、税務署から資金の出所について確認を求められた場合に備えて準備しておくと安心です。
財産分与を受けた場合の申告
財産分与で受け取った資金を土地購入に充てた場合、財産分与そのものについては確定申告は不要です。財産分与は贈与税の課税対象外であり、所得税の対象でもないためです。
ただし、税務署から「お尋ね」という書類が届く場合があります。これは、不動産を取得した人に対して、資金の出所を確認するためのものです。
「お尋ね」への対応:
- 土地の購入価格
- 購入資金の内訳（自己資金、借入金、財産分与など）
- 財産分与の金額と時期
- 離婚の時期
これらを正確に記載して提出すれば問題ありません。財産分与であることを証明するため、離婚協議書のコピーを添付すると説得力が増します。
まとめ
離婚後に土地を購入する場合、財産分与で受け取った資金は原則として贈与税非課税です。ただし、過大な財産分与の場合は課税される可能性があるため、離婚協議書で金額を明確にしておくことが重要です。
住宅ローン控除は、土地のみの購入では原則対象外ですが、土地取得後2年以内に住宅を建築して入居すれば適用できます。また、不動産取得税や固定資産税には住宅用地の軽減措置があり、こちらも住宅の建築が要件になります。
離婚成立前の土地購入は税務上のリスクがあるため、できる限り離婚成立後に購入するのが望ましいでしょう。元配偶者との連帯債務がある場合は、借り換えや完済を検討しましょう。
住宅ローン控除を受けるには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。必要書類を事前に準備し、期限内に申告しましょう。不安な点がある場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 離婚時の財産分与で土地購入資金を受け取った場合、贈与税はかかりますか？
A: 原則として贈与税は課税されません。財産分与は夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産を清算する手続きであり、新たに財産を「贈与」されたわけではないという考え方です。ただし、婚姻期間中の財産形成に対して過大な金額を受け取った場合は、贈与税が課される可能性があります。通常の財産分与であれば課税の心配は不要ですが、極端に高額な場合は税理士に相談しましょう。
Q2: 離婚後に土地だけ購入しても住宅ローン控除は使えますか？
A: 土地のみの購入では原則として住宅ローン控除の対象外です。ただし、土地取得後2年以内にその土地の上に住宅を建築し、取得の日から6か月以内に入居すれば、土地の取得費用も控除の対象に含めることができます。また、単独名義での金融機関からの借入であることが要件です。元配偶者や親族からの借入は原則対象外なので注意しましょう。
Q3: 離婚成立前に土地を購入する場合、税務上の注意点はありますか？
A: 離婚成立前の購入には税務上のリスクがあります。婚姻中の購入は夫婦共有財産とみなされる可能性があり、離婚成立前に一方の名義で購入すると財産隠しと疑われる可能性もあります。また、財産分与の対象財産に含まれる可能性があるため、離婚協議が複雑になります。税務上も法律上も、離婚が正式に成立してから土地を購入する方が明確で安全です。
Q4: 元配偶者との共同名義の土地を単独名義に変更する場合、税金はかかりますか？
A: 財産分与による所有権移転であれば、贈与税は原則として課税されません。ただし、登記原因証明情報として離婚協議書または財産分与契約書が必要です。また、登録免許税（固定資産税評価額の2%）は必要です。過大な持分移転（例：元々夫9/10、妻1/10だったのに、妻が全部取得する場合）は贈与税の対象になる可能性があるため、注意が必要です。
Q5: 住宅建築前の土地に固定資産税の軽減措置は適用されますか？
A: 住宅用地の固定資産税・都市計画税の軽減措置は、「住宅の敷地」であることが要件です。土地だけを所有している間（更地の状態）は適用されず、住宅を建築して初めて適用されます。翌年1月1日時点で住宅が存在していれば、その年から軽減措置が適用されます。建築中の場合は適用されないため、建築完了のタイミングに注意しましょう。