土地購入で知っておきたい税制優遇の基礎
注文住宅を建てるために土地を購入する場合、または投資目的で土地を取得する場合、どのような税制優遇を受けられるのでしょうか。土地のみの購入は、建物付き不動産の購入と比べて適用できる控除・特例が限定的ですが、住宅建築を前提とした場合には各種優遇措置を活用できます。
この記事では、土地購入時に利用可能な控除・特例の基礎知識を、国税庁・総務省の資料に基づき解説します。
この記事のポイント
- 土地のみの購入では住宅ローン控除は原則対象外だが、2年以内に住宅を建築すれば適用可能
- 不動産取得税は標準税率3%だが、住宅用地には軽減措置あり（適用には住宅建築が要件）
- 固定資産税は住宅用地特例で課税標準が1/6または1/3に軽減されるが、更地のままでは適用されない
- 親からの資金援助は住宅取得資金贈与の非課税制度で最大1,000万円まで非課税
- 住宅建築予定の有無と期限が税制優遇の適用要件を大きく左右する
1. 土地購入時に使える控除・特例の全体像
土地購入時に利用できる税制優遇は、建物付き不動産と比べて適用条件が厳しい場合があります。
(1) 土地のみ購入と建物付き購入の税制の違い
土地のみを購入する場合と、建物付き不動産を購入する場合では、以下のような税制上の違いがあります。
| 項目 | 建物付き不動産 | 土地のみ（住宅建築予定） | 土地のみ（更地保有） |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 適用可能 | 2年以内の建築で適用可能 | 適用不可 |
| 不動産取得税の軽減 | 適用可能 | 住宅建築が要件 | 原則軽減なし |
| 固定資産税の軽減 | 適用可能 | 住宅完成後から適用 | 適用不可 |
| 贈与税の非課税 | 適用可能 | 期限内の建築で適用可能 | 適用不可 |
(2) 利用可能な主な控除・特例一覧
土地購入時に利用できる主な控除・特例は以下の通りです。
国税（所得税・贈与税）関連
- 住宅ローン控除（2年以内の住宅建築が要件）
- 住宅取得資金贈与の非課税制度（直系尊属からの贈与、期限内の建築が要件）
- 相続時精算課税制度（親からの贈与で最大2,500万円まで非課税、相続時に精算）
地方税（不動産取得税・固定資産税）関連
- 不動産取得税の軽減措置（住宅用地の場合、課税標準減額）
- 固定資産税・都市計画税の住宅用地特例（小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3）
(3) 住宅建築予定の有無で変わる適用要件
土地購入後に住宅を建築する予定があるかどうかで、税制優遇の適用可否が大きく変わります。
住宅建築予定がある場合
- 建築期限内（多くは2年以内）に住宅を完成させることが要件
- 建築確認申請書や建築請負契約書の提出が必要な場合がある
住宅建築予定がない場合（更地保有・投資目的）
- 住宅ローン控除は適用不可
- 固定資産税の軽減措置も適用不可
- 贈与税の非課税制度も適用不可
2. 住宅ローン控除は土地のみでも適用可能か
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合の所得税控除制度です。
(1) 原則は対象外だが2年以内の建築で適用可能
国税庁の資料（No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除））によれば、土地のみの購入は原則として住宅ローン控除の対象外です。
しかし、以下の条件を満たせば、土地取得のための借入金も控除の対象となります。
適用条件
- 土地取得後2年以内に住宅を建築すること
- 建築した住宅に取得日から6ヶ月以内に居住開始すること
- 土地取得のための借入金と建物建築のための借入金を合算して控除を受ける
(2) 適用要件｜借入金と建築計画の関係
住宅ローン控除を受けるためには、以下の基本要件を満たす必要があります。
基本要件
- 借入金の償還期間が10年以上
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
- 床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
- 床面積の2分の1以上が自己の居住用
土地取得と建物建築の借入金の関係
- 土地取得のための借入金と建物建築のための借入金は、同一の金融機関でなくても問題ない
- それぞれの借入金を合算して年末ローン残高を計算
- 控除は建物完成・居住開始後から適用開始
(3) 控除額と期間｜建物完成後から適用開始
住宅ローン控除の控除額と期間は以下の通りです。
| 住宅の種類 | 控除率 | 控除期間 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 0.7% | 13年間 | 年末ローン残高×0.7%（上限あり） |
| 省エネ基準適合住宅 | 0.7% | 13年間 | 同上 |
| 一般住宅 | 0.7% | 10年間 | 同上 |
注意点
- 控除は建物完成・居住開始後の年から適用される
- 土地取得から建物完成までの期間は控除を受けられない
- 控除期間は建物完成時点からカウント
3. 不動産取得税の軽減措置と適用条件
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県が課税する地方税です。
(1) 不動産取得税の基本｜標準税率3%
税額の計算
- 不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%（標準税率）
- 固定資産税評価額は、市場価格の約70%程度
計算例
- 土地の固定資産税評価額: 2,000万円
- 不動産取得税: 2,000万円 × 3% = 60万円
(2) 住宅用地の軽減措置｜条件と軽減内容
住宅用地として取得する場合、以下の軽減措置を受けられる場合があります。
軽減内容
- 土地の固定資産税評価額を1/2に軽減（2027年3月31日まで）
- さらに、一定の条件を満たせば追加の軽減措置あり
適用要件
- 住宅用地であること（住宅建築予定を含む）
- 土地取得後3年以内（一定の場合は4年以内）に住宅を建築すること
- 床面積50㎡以上240㎡以下の住宅
軽減後の計算例
- 土地の固定資産税評価額: 2,000万円
- 軽減後評価額: 2,000万円 × 1/2 = 1,000万円
- 不動産取得税: 1,000万円 × 3% = 30万円（軽減前60万円）
(3) 申請手続きと期限
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、取得後60日以内に都道府県税事務所に申請が必要です。
必要書類
- 不動産取得税申告書
- 売買契約書または登記事項証明書
- 建築計画がある場合: 建築確認申請書または建築請負契約書
4. 固定資産税・都市計画税の住宅用地特例
固定資産税と都市計画税は、土地・建物の所有者に毎年1月1日時点で課税される地方税です。
(1) 小規模住宅用地の特例｜課税標準1/6
総務省の資料によれば、住宅用地には以下の軽減措置があります。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
- 固定資産税の課税標準: 固定資産税評価額 × 1/6
- 都市計画税の課税標準: 固定資産税評価額 × 1/3
計算例
- 土地面積: 150㎡
- 固定資産税評価額: 2,000万円
- 固定資産税（税率1.4%）: 2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.7万円
- 特例なしの場合: 2,000万円 × 1.4% = 28万円
(2) 一般住宅用地の特例｜課税標準1/3
一般住宅用地（200㎡超の部分）
- 固定資産税の課税標準: 固定資産税評価額 × 1/3
- 都市計画税の課税標準: 固定資産税評価額 × 2/3
適用要件
- 土地の上に住宅が建っていること
- 住宅の床面積の10倍までの土地が対象
(3) 更地のまま保有する場合の税負担
住宅が建っていない更地の場合、住宅用地特例は適用されません。
税負担の比較
- 住宅が建つ場合（小規模住宅用地）: 評価額 × 1/6 × 1.4% = 評価額の約0.23%
- 更地の場合: 評価額 × 1.4% = 評価額の1.4%
- 税負担は約6倍
そのため、土地購入後は早めに住宅を建築することが税負担軽減の観点から重要です。
5. 住宅取得資金贈与の非課税制度
親や祖父母から土地購入資金の援助を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税制度を利用できます。
(1) 制度の概要｜最大1,000万円まで非課税
国税庁の資料（No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）によれば、以下の非課税枠があります（2024年時点）。
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
|---|---|
| 省エネ等住宅（認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅等） | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
土地取得資金も対象
- 住宅建築予定がある場合、土地取得資金も非課税制度の対象となる
- 土地取得費と建物建築費の合計で非課税枠を適用
(2) 適用要件｜直系尊属からの贈与・住宅建築期限
基本要件
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上（2022年4月以降）
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
- 贈与者が直系尊属（父母・祖父母等）であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅の新築・取得・増改築をすること
- 同日までに居住開始、または同年12月31日までに居住見込みであること
土地のみ購入の場合の注意点
- 土地取得後、一定期間内（原則として贈与を受けた年の翌年3月15日まで）に建物を建築する必要がある
- 建築が遅れると非課税枠が適用されない可能性がある
(3) 相続時精算課税制度との併用
住宅取得資金贈与の非課税制度と相続時精算課税制度は併用できます。
相続時精算課税制度
- 60歳以上の親から18歳以上の子への贈与について、2,500万円まで贈与税が非課税
- 贈与者の相続時に、贈与額を相続財産に加算して相続税を計算
併用のメリット
- 住宅取得資金贈与の非課税枠1,000万円 + 相続時精算課税2,500万円 = 合計3,500万円まで贈与税非課税
- 土地と建物の両方の資金を親から援助を受ける場合に有効
6. 土地購入時の確定申告と必要書類
各種控除・特例を受けるためには、確定申告が必要な場合があります。
(1) 住宅ローン控除を受ける場合の確定申告
住宅ローン控除を受ける最初の年は、確定申告が必要です（2年目以降は年末調整で可能）。
申告時期
- 建物完成・居住開始した年の翌年2月16日〜3月15日
申告内容
- 土地取得のための借入金と建物建築のための借入金の年末残高を合算
- 控除額を計算して所得税から控除
(2) 必要書類｜登記事項証明書・売買契約書等
住宅ローン控除の確定申告に必要な書類
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 土地の登記事項証明書
- 建物の登記事項証明書
- 土地の売買契約書または建物の建築請負契約書
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から発行）
- 源泉徴収票（給与所得者の場合）
省エネ等住宅の場合、追加書類
- 認定長期優良住宅の場合: 認定通知書
- ZEH水準省エネ住宅の場合: 住宅性能証明書
(3) 贈与税の非課税制度利用時の申告
住宅取得資金贈与の非課税制度を利用する場合、贈与税の申告が必要です（非課税枠内でも申告が必須）。
申告時期
- 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日
必要書類
- 贈与税の申告書
- 戸籍謄本（贈与者が直系尊属であることの証明）
- 住民票
- 土地の売買契約書または建物の建築請負契約書
- 登記事項証明書
- 省エネ等住宅の場合: 住宅性能証明書等
まとめ：土地購入の税制優遇を最大限活用する
土地のみの購入は、建物付き不動産と比べて税制優遇の適用が制限的ですが、住宅建築を前提とした場合には各種優遇措置を活用できます。以下のポイントを押さえて、税負担を軽減しましょう。
- 住宅ローン控除は2年以内の建築で適用可能: 土地取得後は早めに住宅を建築し、居住開始すること
- 不動産取得税は住宅用地の軽減措置を活用: 取得後60日以内に申請が必要
- 固定資産税は住宅用地特例で大幅軽減: 更地のままでは税負担が6倍になるため、早期の建築が重要
- 親からの資金援助は贈与税非課税制度を利用: 最大1,000万円まで非課税、確定申告が必須
- 住宅建築の期限を厳守: 多くの特例は建築期限が設定されているため、計画的に進める
土地購入後に住宅を建築する計画がある場合、税制優遇を最大限活用するためには、建築スケジュールと税務手続きの両方を計画的に進めることが重要です。複雑な税務については、税理士への相談も検討しましょう。