相続資金で戸建て購入時の控除・特例｜贈与税非課税枠と住宅ロー完全ガイド

相続資金での戸建て購入における控除・特例の全体像

親や祖父母から相続した資金、または住宅購入資金の贈与を受けて戸建てを購入する場合、さまざまな税制優遇が利用可能です。本記事では、住宅取得資金贈与の非課税枠・相続時精算課税制度・住宅ローン控除との併用について、国税庁の公式情報に基づき詳しく解説します。

本記事のポイント

住宅取得資金贈与は省エネ住宅1,000万円・一般住宅500万円まで非課税（2026年12月31日まで）
相続時精算課税制度と併用すると、最大3,610万円まで贈与税非課税で受贈可能
住宅ローン控除と併用可能だが、贈与額分は控除対象から除外される
相続で取得した住宅・借入金は住宅ローン控除の対象外
不動産取得税・登録免許税の軽減措置で諸費用を大幅削減できる

(1) 相続財産を活用した不動産購入と税制優遇

相続財産（現金）を活用して住宅を購入する場合、以下の税制優遇を利用できます。

相続後に現金で購入する場合:

不動産取得税の軽減措置
登録免許税の軽減措置
相続税の納付資金としても活用可能（小規模宅地等の特例は別途検討）

生前贈与で購入資金を受け取る場合:

住宅取得資金贈与の非課税特例（最大500万円～1,000万円）
相続時精算課税制度（最大2,500万円）
上記2つの併用で最大3,610万円まで非課税

(2) 利用できる主な控除・特例

制度名	非課税枠	適用期限	併用可否
住宅取得資金贈与の非課税	省エネ住宅1,000万円、一般住宅500万円	2026年12月31日	相続時精算課税と併用可
相続時精算課税（基礎控除）	年110万円	恒久化	上記特例と併用可
相続時精算課税（特別控除）	累計2,500万円	恒久化	上記特例と併用可
住宅ローン控除	年末残高の0.7%（最大13年間）	2025年12月31日入居	贈与額を除いた部分で適用可

(3) 相続税との関係

生前贈与の場合:

相続時精算課税を選択すると、贈与額は相続時に相続財産に加算される
住宅取得資金贈与の非課税枠内の贈与は相続財産に加算されない

相続後に購入する場合:

相続税の申告期限（相続開始から10カ月以内）に注意
小規模宅地等の特例を受けられる実家の土地がある場合、売却タイミングを慎重に検討

住宅取得資金贈与の非課税枠と適用要件

(1) 非課税枠（省エネ住宅1,000万円・一般住宅500万円）

直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります（国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）。

2024～2026年の非課税枠:

省エネ住宅: 1,000万円
一般住宅: 500万円

省エネ住宅の定義:

以下のいずれかを満たす住宅（国税庁公式パンフレットより）:

断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
耐震等級2以上または免震建築物
高齢者等配慮対策等級3以上

省エネ基準を満たさない新築住宅は、非課税枠が500万円に半減するため注意が必要です。

(2) 適用要件（年齢・所得・床面積等）

受贈者の要件:

贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
贈与を受けた年の合計所得金額2,000万円以下
贈与者の直系卑属（子・孫）

住宅の要件:

床面積50㎡以上240㎡以下（登記簿面積）
床面積の1/2以上が自己居住用
中古住宅の場合は昭和57年以降建築、または耐震基準適合証明等

居住時期:

贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始（または居住見込み）
居住見込みの場合、同年12月31日までに実際に居住することが必要

(3) 申告手続きと必要書類

申告期限:

贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日

必要書類:

贈与税の申告書（第一表・第一表の二）
源泉徴収票または確定申告書の写し（所得要件確認）
登記事項証明書（床面積・取得日確認）
売買契約書の写し（取得価額確認）
省エネ住宅の場合は性能証明書（住宅性能評価書・建設住宅性能評価書等）

重要: 非課税枠内であっても申告は必須です。申告を怠ると特例が適用されず、通常の贈与税（最大55%）が課税されます。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

(1) 相続時精算課税制度の仕組み（基礎控除2,500万円）

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です（国税庁「相続時精算課税選択の特例」）。

2024年改正のポイント:

年110万円の基礎控除が新設（2024年1月1日以降の贈与）
この基礎控除内の贈与は相続財産に加算されない

住宅取得資金贈与との併用時の特例:

住宅取得資金贈与と併用する場合に限り、贈与者が60歳未満でも選択可能（2026年12月31日まで）

(2) メリット（多額の資金を非課税で贈与可能）

最大のメリット:

住宅取得資金贈与の非課税枠と併用すると、最大3,610万円まで贈与税非課税で受贈できます（税理士法人チェスターの解説より）。

計算例（省エネ住宅の場合）:

基礎控除: 110万円
特別控除: 2,500万円
住宅取得資金贈与: 1,000万円
合計: 3,610万円

その他のメリット:

早期に資金移転できる（相続時の納税資金準備に有効）
贈与時の評価額で相続税を計算（将来値上がりする資産の贈与に有利）

(3) デメリット（相続時に精算・通常の暦年贈与が使えなくなる）

主なデメリット:

一度選択すると暦年贈与に戻れない
同じ贈与者からの贈与は、以後すべて相続時精算課税の対象となり、年110万円の基礎控除（改正後は適用あり）以外の暦年贈与の非課税枠が使えなくなります。
相続時に贈与額を加算
贈与額は相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合、相続税が増加する可能性があります。
2,500万円超の贈与は一律20%課税
特別控除2,500万円を超える贈与には、超過分に対し一律20%の贈与税が課税されます（住宅取得資金贈与の非課税枠は別枠）。

選択時の注意点:

相続税の課税が見込まれる場合、トータルの税負担を税理士にシミュレーションしてもらうことをお勧めします。

住宅ローン控除との併用可否

(1) 住宅取得資金贈与と住宅ローン控除の併用

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除は併用可能です。ただし、贈与額分は住宅ローン控除の対象から除外されます。

計算方法（国税庁質疑応答事例より）:

住宅ローン控除の対象となる借入金の年末残高は、以下の計算で調整されます。

控除対象借入金 = 年末残高 × (住宅取得価額 - 贈与額) / 住宅取得価額

(2) 併用時の控除額の調整

具体例:

住宅取得価額: 4,000万円
贈与額: 1,000万円
住宅ローン: 3,000万円
年末残高: 2,950万円（1年目）

調整計算:

控除対象借入金 = 2,950万円 × (4,000万円 - 1,000万円) / 4,000万円
                = 2,950万円 × 0.75
                = 2,212.5万円

控除額:

2,212.5万円 × 0.7% = 約15.5万円（1年目）

贈与を受けた分だけ、住宅ローン控除の対象が減少する点に注意してください。

(3) 併用のメリットと注意点

メリット:

頭金を増やすことで住宅ローンの金利負担を軽減
贈与税は非課税、住宅ローン控除も一部適用可能
審査で有利（借入額が減るため）

注意点:

贈与額が大きいほど住宅ローン控除の効果は減少
低金利（0.5～1.5%）の場合、住宅ローン控除（0.7%）の方が有利なケースもある
資金計画は贈与額と借入額のバランスを事前にシミュレーション

重要: 相続で取得した住宅や借入金は住宅ローン控除の対象外です（国税庁「相続により取得した住宅に係る借入金」）。あくまで「購入」に伴う贈与が対象です。

相続資金での購入時の取得費の取り扱い

(1) 相続財産（現金）での購入時の取得費

相続した現金で住宅を購入する場合、購入価額がそのまま取得費となります。

取得費の内訳:

購入代金（土地・建物）
仲介手数料
登録免許税・不動産取得税
司法書士報酬

(2) 将来の譲渡所得税への影響

将来その住宅を売却する際、譲渡所得税は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 売却価額 - 取得費 - 譲渡費用

注意点:

建物の取得費は、所有期間に応じて減価償却が必要
土地の取得費は減価償却なし

(3) 相続した不動産を売却して購入する場合の取得費

相続した実家等を売却し、その資金で新たに住宅を購入する場合、以下の取得費が適用されます。

売却時の取得費:

被相続人（親等）が取得した時の価額
相続時の評価額ではない点に注意

購入時の取得費:

新たに購入した住宅の購入価額

税制優遇:

相続した実家を売却する場合、「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できるケースがある（一定要件あり）

不動産取得税と登録免許税の軽減措置

(1) 不動産取得税の軽減措置（新築・中古）

不動産取得税は、住宅を取得した際に都道府県が課税する税金です。一定要件を満たすと軽減措置が適用されます。

新築住宅の軽減:

固定資産税評価額から1,200万円控除（一般住宅）
認定長期優良住宅は1,300万円控除
税率: 3%（本則4%）

中古住宅の軽減:

築年数に応じた控除額（最大1,200万円）
昭和57年以降建築、または耐震基準適合証明等が必要

土地の軽減:

以下のいずれか高い方を税額から控除:

45,000円
土地1㎡あたりの評価額 × 1/2 × 住宅床面積 × 2 × 3%

(2) 登録免許税の軽減措置（所有権移転・抵当権設定）

登録免許税は、登記時に課税される国税です。住宅用家屋について軽減税率が適用されます（2024年3月31日まで、延長の可能性あり）。

所有権移転登記（中古住宅）:

住宅区分	本則	軽減税率
一般住宅	2.0%	0.3%
認定長期優良住宅	2.0%	0.1%
認定低炭素住宅	2.0%	0.1%

抵当権設定登記（住宅ローン利用時）:

区分	本則	軽減税率
全住宅	0.4%	0.1%

(3) 軽減措置の適用要件と手続き

適用要件:

床面積50㎡以上
取得後1年以内の登記
自己居住用
中古住宅の場合は昭和57年以降建築、または耐震基準適合証明

手続き:

登記申請時に軽減措置の適用を申請
必要書類（住宅用家屋証明書等）を添付

諸費用の目安（3,000万円の中古住宅の場合）:

登録免許税（軽減後）: 約9万円（0.3%）
不動産取得税（軽減後）: 土地・建物合わせて10～30万円程度
司法書士報酬: 5～10万円程度

合計で30～50万円程度の諸費用が発生するため、資金計画に含めておきましょう。

まとめ

相続資金や親からの贈与で戸建てを購入する場合、住宅取得資金贈与の非課税枠・相続時精算課税制度・住宅ローン控除を適切に組み合わせることで、大幅な節税が可能です。

重要なポイント:

住宅取得資金贈与は省エネ住宅1,000万円・一般住宅500万円まで非課税（2026年12月31日まで）
相続時精算課税と併用すると最大3,610万円まで贈与税非課税
住宅ローン控除と併用可能だが、贈与額分は控除対象から除外
相続で取得した住宅・借入金は住宅ローン控除の対象外
非課税枠内でも申告は必須（申告漏れで特例不適用）
登録免許税・不動産取得税の軽減措置で諸費用削減

相続時精算課税は一度選択すると撤回できないため、将来の相続税も含めて税理士に相談の上、慎重に判断することをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q1: 親から住宅購入資金の贈与を受ける場合、いくらまで非課税ですか？

A: 省エネ住宅（省エネ基準適合住宅）なら1,000万円、一般住宅なら500万円まで非課税です（2024年時点）。要件は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始、床面積50㎡以上240㎡以下、年間所得2,000万円以下、贈与者は直系尊属（親・祖父母）等です。非課税枠内でも申告が必要で、期限を過ぎると適用されないため注意してください。

Q2: 相続時精算課税制度とは何ですか？いつ使うべきですか？

A: 60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与に適用できる制度です。累計2,500万円まで贈与税非課税、超過分は一律20%課税されます。相続時に贈与額を相続財産に加算して精算します。多額の資金を一度に贈与する場合に有利です。ただし一度選択すると暦年贈与の非課税枠（年110万円の基礎控除は2024年改正で復活）が従来通りには使えなくなるため、将来の相続税額も考慮して選択してください。税理士への相談を推奨します。

Q3: 住宅取得資金贈与と住宅ローン控除は併用できますか？

A: 併用可能です。ただし贈与額が購入価格の一部の場合、住宅ローン控除の対象は残りの住宅ローン部分のみです。例えば4,000万円の物件を、贈与1,000万円＋住宅ローン3,000万円で購入した場合、住宅ローン控除は3,000万円の借入に対して適用されます（さらに贈与額分で按分調整）。両方を最大限活用するには、贈与額と借入額のバランスを事前にシミュレーションすることが重要です。

Q4: 相続した現金で購入する場合と住宅ローンを組む場合、どちらが得ですか？

A: ケースバイケースです。現金購入なら金利負担ゼロですが住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除は年末残高の0.7%を最大13年間控除（最大455万円）できます。低金利（0.5～1.5%）なら控除額が金利負担を上回る場合もあります。相続資金を頭金にして一部ローンを組む方法も検討してください。資金計画と控除額をシミュレーションし、税理士やファイナンシャルプランナーへの相談を推奨します。