離婚後すぐに戸建てを購入しても住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。離婚の有無は住宅ローン控除の適用要件に影響しません。基本要件（床面積50㎡以上、借入期間10年以上、年間所得2,000万円以下、取得日から6ヶ月以内に居住開始など）を満たせば、離婚後でも問題なく控除を適用できます。ただし元配偶者との連帯債務が残っている場合、返済負担率が上がり新規借入可能額が減る可能性があるため、可能であれば解消してから購入することを推奨します。

財産分与で受け取った資金を頭金にした場合、贈与税はかかりますか？

原則として贈与税はかかりません。財産分与は婚姻中に形成した財産の清算であり、国税庁の通達により贈与税の対象外とされています。ただし分与額が社会通念上の範囲を超える（過大な分与）場合や、離婚が租税回避を目的としたものと認定された場合は、贈与とみなされ課税される可能性があります。財産分与調書または離婚協議書（公正証書が望ましい）で金額と理由を明記し、正当な財産分与であることを証明できるようにしましょう。

親から住宅購入資金の援助を受ける場合、離婚していても贈与税非課税特例は使えますか？

使えます。住宅取得等資金の贈与税非課税特例は離婚の有無に関わらず適用可能です。非課税枠は省エネ等住宅（認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅等）で1,000万円、一般住宅で500万円（2024年時点）です。要件は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始、床面積50㎡以上240㎡以下、年間所得2,000万円以下などです。贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に確定申告が必要なため、税理士への相談を推奨します。

離婚後の戸建て購入で単独名義と共有名義、どちらがいいですか？

税務上は単独名義が無難です。単独名義なら将来の売却・処分を単独で決定でき、相続時の手続きもシンプルです。共有名義にすると住宅ローン控除を共有者それぞれが受けられますが、売却時に全員の同意が必要、相続時に持分が複雑化、共有者の一方が亡くなると持分が相続人に移るなどのリスクがあります。親や新しいパートナーとの共有名義を検討する場合は、将来のトラブルを避けるため、実際の資金負担割合と持分割合を一致させることが重要です。

離婚後の新生活に向けた戸建て購入の控除と特例完全ガイド

離婚後の新生活に向けた戸建て購入と税制優遇

離婚後に新しい生活拠点として戸建てを購入する場合、住宅ローン控除をはじめとする税制優遇を最大限活用することで、経済的な負担を軽減できます。一方で、「離婚したことが税務上不利にならないか」「財産分与で受け取った資金に贈与税がかかるのでは」といった不安を抱える方も多いでしょう。

この記事では、離婚時の戸建て購入における控除・特例の実務を、国税庁の資料に基づき解説します。

この記事のポイント

離婚の有無は住宅ローン控除の適用要件に影響せず、基本要件を満たせば適用可能
財産分与で受け取った資金は原則として贈与税の対象外（国税庁通達による）
親からの資金援助は住宅取得等資金の贈与税非課税特例を利用可能（最大1,000万円）
不動産取得税と登録免許税にも軽減措置があり、購入コストを抑えられる
単独名義と共有名義では将来の売却・相続への影響が異なる

1. 離婚時の戸建て購入における控除・特例の全体像

離婚後の戸建て購入でも、通常の不動産購入と同様に各種税制優遇を受けられます。

(1) 離婚後の不動産購入と税制優遇

離婚という事情は、税制優遇の適用要件に直接影響しません。重要なのは、以下の観点です。

所得状況: 住宅ローン控除は年間所得2,000万円以下が要件
資金の出所: 財産分与・親からの援助・自己資金などの取扱いを理解
名義の選択: 単独名義か共有名義かで税務上の影響が変わる

(2) 利用できる主な控除・特例

離婚後の戸建て購入で利用できる主な税制優遇は以下の通りです。

控除・特例	内容	主な要件
住宅ローン控除	年末ローン残高の0.7%を所得税から控除（新築最大13年間）	床面積50㎡以上、借入期間10年以上、年間所得2,000万円以下
住宅取得等資金の贈与税非課税特例	親からの資金援助が最大1,000万円まで非課税	贈与年の翌年3月15日までに居住開始、床面積50㎡以上240㎡以下
不動産取得税の軽減措置	新築住宅は固定資産税評価額から1,200万円控除	床面積50㎡以上240㎡以下
登録免許税の軽減措置	所有権移転登記の税率を0.3%に軽減（通常2%）	床面積50㎡以上、新築または築年数要件

(3) 離婚が税務に与える影響

離婚そのものは税制優遇の適用要件ではありませんが、以下の点に注意が必要です。

財産分与の取扱い: 原則として贈与税非課税だが、過大な分与は課税対象
元配偶者からの資金援助: 財産分与との区別が重要
連帯債務の残存: 元配偶者との連帯債務が残っている場合、新規借入の審査に影響

2. 住宅ローン控除の基本要件と離婚時の特殊事情

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して戸建てを購入した場合に受けられる税制優遇です。

(1) 住宅ローン控除の基本要件（所得制限・床面積・築年数）

国税庁の資料（No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合）によれば、以下の要件を満たす必要があります。

基本要件

新築または取得日から6ヶ月以内に居住開始
控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
床面積の2分の1以上が自己の居住用
借入金の償還期間10年以上
年間所得2,000万円以下

控除額

新築住宅（認定住宅等）: 年末ローン残高の0.7%、最大13年間
中古住宅: 年末ローン残高の0.7%、最大10年間

(2) 離婚後の単独購入でも適用可能

離婚の有無は住宅ローン控除の適用要件に含まれていません。離婚後に新たに戸建てを単独名義で購入し、上記の基本要件を満たせば、問題なく控除を受けられます。

注意点

元配偶者との連帯債務が残っている場合、返済負担率が上がり新規借入額が減る可能性がある
可能であれば既存の連帯債務を解消してから購入することを推奨

(3) 元配偶者からの資金援助の扱い

離婚後に元配偶者から資金援助を受ける場合、それが「財産分与」なのか「贈与」なのかで税務上の取扱いが異なります。

財産分与: 婚姻中に形成した財産の清算であり、原則として贈与税非課税
贈与: 離婚後の新たな金銭授受であり、贈与税の対象

区別を明確にするため、離婚協議書（公正証書が望ましい）に財産分与の内容と金額を明記することが重要です。

3. 財産分与で得た資金の取扱いと贈与税の関係

離婚時の財産分与で戸建て購入資金を受け取る場合、原則として贈与税はかかりません。

(1) 財産分与は原則として贈与税の対象外

国税庁の資料（No.4414 離婚して財産をもらったとき）によれば、以下のように規定されています。

財産分与の性質

婚姻中に夫婦で協力して形成した財産の清算
離婚後の扶養的な給付
慰謝料的な性質を持つ場合もある

これらの性質から、財産分与は「贈与」ではなく「財産の清算」とみなされ、原則として贈与税の対象外となります。

(2) 国税庁の財産分与通達の根拠

国税庁は、以下の条件で財産分与を贈与税非課税としています。

分与額が社会通念上相当と認められる範囲内
離婚が租税回避を目的としたものではない
分与財産の内容と金額が離婚協議書等で明確

(3) 過大な分与は課税対象となる場合あり

以下の場合、贈与税が課税される可能性があります。

ケース	課税理由
分与額が過大	婚姻期間、財産形成への寄与度、生活費の必要性などを考慮し、社会通念上の範囲を超える
租税回避目的の離婚	贈与税や相続税を回避するための偽装離婚と認定された場合
不動産の財産分与	分与する側に譲渡所得税が発生する場合がある（No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき参照）

対策

財産分与調書または離婚協議書（公正証書）で金額と理由を明記
過大と判断されないよう、婚姻期間中の財産形成状況を記録
不安がある場合は税理士に相談

4. 住宅取得等資金の贈与税非課税特例（親からの援助）

親から住宅購入資金の援助を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税特例を利用できます。

(1) 非課税枠（省エネ住宅1,000万円・一般住宅500万円）

2024年時点での非課税枠は以下の通りです。

住宅の種類	非課税枠
省エネ等住宅（認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅等）	1,000万円
一般住宅	500万円

省エネ等住宅の要件

認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

(2) 離婚の有無に関わらず適用可能

この特例は、離婚の有無に関わらず利用できます。離婚後に親から資金援助を受けて戸建てを購入する場合でも、要件を満たせば非課税枠を適用できます。

(3) 適用要件と手続き

適用要件

贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上（2022年4月以降）
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始
床面積50㎡以上240㎡以下
床面積の2分の1以上が自己の居住用

手続き

贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に確定申告が必要
申告しないと非課税枠が適用されないため注意
必要書類: 贈与税申告書、戸籍謄本、住民票、売買契約書、登記事項証明書など

5. 不動産取得税と登録免許税の軽減措置

戸建て購入時には、不動産取得税と登録免許税が発生しますが、軽減措置により負担を抑えられます。

(1) 不動産取得税の軽減措置（新築・中古）

不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県が課税する地方税です。

新築住宅の軽減措置

固定資産税評価額から1,200万円控除
要件: 床面積50㎡以上240㎡以下

中古住宅の軽減措置

新築年月日に応じて控除額が異なる（最大1,200万円）
要件: 床面積50㎡以上240㎡以下、築年数要件（耐震基準適合証明書等で緩和可能）

計算例（新築住宅）

固定資産税評価額: 2,000万円
控除後評価額: 2,000万円 - 1,200万円 = 800万円
不動産取得税: 800万円 × 3% = 24万円

(2) 登録免許税の軽減措置（所有権移転・抵当権設定）

登録免許税は、不動産の登記を行う際に課税される国税です。

登記の種類	通常税率	軽減後税率	要件
所有権移転登記（新築）	0.4%	0.15%	床面積50㎡以上
所有権移転登記（中古）	2%	0.3%	床面積50㎡以上、築年数要件
抵当権設定登記	0.4%	0.1%	住宅ローン利用

計算例（新築住宅）

売買価格: 3,000万円
所有権移転登記: 3,000万円 × 0.15% = 4.5万円
抵当権設定登記（ローン2,500万円）: 2,500万円 × 0.1% = 2.5万円
合計: 7万円

(3) 軽減措置の適用要件

軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たし、登記申請時に必要書類を提出する必要があります。

必要書類

住民票（居住用であることの証明）
売買契約書または建築請負契約書
建物の床面積証明書
中古住宅の場合: 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書

6. 単独名義 vs 共有名義の税務上の違い

離婚後の戸建て購入では、名義の選択が将来の税務・売却・相続に影響します。

(1) 単独名義のメリット・デメリット

メリット

将来の売却・処分を単独で決定できる
相続時の手続きがシンプル
離婚時の財産分与が不要（既に離婚済みの場合は該当しない）
住宅ローン控除を全額受けられる

デメリット

住宅ローンの借入額が単独の年収で決まる
購入資金を全額自己負担する必要がある（親からの援助を除く）

(2) 共有名義のメリット・デメリット