買い替えで新築マンションを購入する際の資金計画
既存住宅を売却して新築マンションへ買い替える際、購入にかかる諸費用の総額を正確に把握することは極めて重要です。特に売却と購入のタイミングが重なる買い替えでは、二重ローンやつなぎ融資など、通常の購入にはない資金繰りの課題があります。
この記事では、買い替え購入における新築マンションの諸費用と資金計画について、実務に基づいて詳しく解説します。
この記事でわかること
- 新築マンション購入時にかかる諸費用の具体的な内訳と金額の目安
- 購入時の税金（不動産取得税・印紙税・登録免許税）の詳細
- つなぎ融資と買い替えローンの違いと活用方法
- 二重ローンのリスクと売却代金の充当タイミング
- 住宅ローン控除などの税制優遇措置
- 具体的な諸費用シミュレーション
1. 買い替え購入新築マンションの諸費用内訳
新築マンション購入時には、物件価格以外に様々な諸費用が発生します。国土交通省や法務局の規定に基づく主な費用を見ていきましょう。
(1) 仲介手数料
新築マンションを不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料がかかります。国土交通省の規定により、上限額は以下のように定められています。
| 購入価格 | 仲介手数料の上限（税別） |
|---|---|
| 400万円超 | 購入価格×3%+6万円 |
| 200万円超〜400万円以下 | 購入価格×4%+2万円 |
| 200万円以下 | 購入価格×5% |
例えば購入価格が3,000万円の場合、仲介手数料は「3,000万円×3%+6万円=96万円」に消費税を加えた105.6万円が上限となります。
ただし、新築マンションを販売会社から直接購入する場合は仲介手数料がかからないケースもあります。
(2) 登記費用（所有権保存・抵当権設定）
新築マンション購入時には、以下の登記が必要です。
所有権保存登記: 法務局の規定により、登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が原則ですが、新築住宅の軽減措置により0.15%に軽減される場合があります（2026年3月31日まで）。
抵当権設定登記: 住宅ローンを組む場合に必要で、登録免許税は債権額（借入額）の0.4%が原則ですが、住宅用家屋の軽減措置により0.1%に軽減されます（2026年3月31日まで）。
これらに司法書士への報酬（通常10〜20万円程度）を加えると、合計で20〜30万円程度が目安です。
(3) 住宅ローン関連費用
住宅ローンを組む際には、以下の費用がかかります。
- 事務手数料: 借入額の2.2%程度（定率型）または3〜5万円程度（定額型）
- 保証料: 借入額の2%程度（一括前払いの場合）、または金利に0.2%程度上乗せ
- 火災保険料: 建物の評価額や補償内容により異なるが、10年一括で15〜30万円程度
- 団体信用生命保険料: 多くの金融機関で金利に含まれるため別途負担なしが一般的
(4) 修繕積立基金・管理費
新築マンション購入時には、以下の費用を支払うのが一般的です。
- 修繕積立基金: 将来の大規模修繕に備えた一時金で、20〜50万円程度
- 管理費・修繕積立金の前払い: 入居月から数ヶ月分を前払いする場合がある
国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の適正額は専有面積あたり月額200〜300円程度とされていますが、新築時は低めに設定され、将来的に値上がりする傾向があります。
2. 購入時にかかる税金
新築マンション購入時には、複数の税金が課されます。国税庁や地方自治体の規定に基づいて解説します。
(1) 不動産取得税
不動産取得税は都道府県が課す地方税で、固定資産税評価額の3%が原則です（2027年3月31日まで）。ただし、新築住宅には軽減措置があり、以下の条件を満たせば課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 個人が自己の居住用に取得
(2) 印紙税
不動産売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する印紙代です。国税庁の規定により、契約金額に応じて税額が定められています。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減措置適用後） |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
2027年3月31日までは軽減措置が適用されます。
(3) 登録免許税
前述の登記費用に含まれる税金です。新築住宅の軽減措置により、所有権保存登記は0.15%、抵当権設定登記は0.1%に軽減されます（2026年3月31日まで）。
3. 購入時の資金計画と融資
(1) 住宅ローンの種類と選び方
住宅金融支援機構によると、住宅ローンには以下の種類があります。
- 全期間固定金利型（フラット35など）: 金利変動リスクなし、返済計画が立てやすい
- 変動金利型: 当初金利が低い、金利上昇リスクあり
- 固定金利選択型: 一定期間固定後、変動または再固定を選択
買い替えの場合、売却時期が明確であれば短期固定を選ぶなど、ライフプランに合わせた選択が重要です。
(2) つなぎ融資の活用
つなぎ融資は、売却代金の入金前に購入代金の支払いが必要な場合に利用する短期融資です。
特徴:
- 借入期間: 通常3ヶ月〜1年程度
- 金利: 年2〜4%程度（住宅ローンより高い）
- 返済方法: 売却代金で一括返済
つなぎ融資を利用する場合、金利負担が発生するため、売却と購入のタイミングをできるだけ近づけることが重要です。
(3) 買い替えローンの仕組み
買い替えローンは、売却物件のローン残債と新居購入資金を合算して借り入れる商品です。
利用条件:
- 売却物件のローン残債が売却代金を上回る場合（オーバーローン）
- 新居の担保価値で全額をカバーできること
- 返済負担率が金融機関の基準内であること
買い替えローンは担保割れのリスクがあるため、金利が通常の住宅ローンより高めに設定される場合があります。
4. 買い替え特有の資金繰りリスク
(1) 二重ローンのリスク
購入を先行させた場合、売却までの期間は既存住宅と新居の両方のローンを支払う「二重ローン」状態になります。
リスク:
- 月々の返済負担が大幅に増加
- 既存住宅が想定期間内に売れない場合、長期化の可能性
- 売却価格が想定を下回ると資金計画が狂う
二重ローンを避けるには、売却先行または住み替え特約の活用が有効です。
(2) 売却代金の充当タイミング
売却と購入のタイミングパターンと資金繰りへの影響を整理します。
売却先行:
- メリット: 売却代金を購入資金に充当できる、二重ローンなし
- デメリット: 一時的に仮住まいが必要、引っ越しが2回
- 費用: 仮住まい費用（家賃・敷金礼金・引っ越し代）
購入先行:
- メリット: じっくり物件を探せる、引っ越しが1回
- デメリット: つなぎ融資または二重ローンの負担
- 費用: つなぎ融資の金利（年2〜4%）
同時決済:
- メリット: 費用負担が最小、引っ越しが1回
- デメリット: タイミング調整が難しい、住み替え特約が必要
住み替え特約は、既存住宅が一定期間内に売却できなかった場合、購入契約を白紙解除できる特約です。買主に有利ですが、売主が敬遠する場合もあります。
5. 購入時の税制優遇措置
(1) 住宅ローン控除
国税庁の規定により、住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%を最大13年間、所得税（控除しきれない場合は住民税からも一部）から控除できます。
適用要件:
- 床面積50㎡以上（2024年以降は一部40㎡以上）
- 自己居住用
- 合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
- 住宅ローン借入期間10年以上
控除限度額（新築の認定住宅の場合）:
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅: 借入限度額4,500万円（最大控除額31.5万円/年）
- ZEH水準省エネ住宅: 借入限度額3,500万円（最大控除額24.5万円/年）
- 省エネ基準適合住宅: 借入限度額3,000万円（最大控除額21万円/年）
(2) 贈与税の非課税措置
直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります（2026年12月31日まで）。
- 省エネ等住宅: 1,000万円まで非課税
- 一般住宅: 500万円まで非課税
買い替えで親からの資金援助を受ける場合、この制度を活用することで贈与税の負担を軽減できます。
6. 諸費用の総額シミュレーション
(1) 購入価格3,000万円の場合
諸費用の内訳:
- 仲介手数料: 105.6万円（仲介ありの場合）
- 登記費用: 25万円
- 住宅ローン事務手数料: 66万円（借入額3,000万円×2.2%）
- 保証料: 60万円（一括前払い）
- 火災保険料: 20万円（10年一括）
- 修繕積立基金: 30万円
- 不動産取得税: 約0円（軽減措置適用）
- 印紙税: 2万円
- 諸費用合計: 308.6万円（物件価格の10.3%）
つなぎ融資を利用する場合の追加費用:
- 借入額: 2,000万円
- 借入期間: 6ヶ月
- 金利: 年3%
- つなぎ融資利息: 約30万円
(2) 購入価格5,000万円の場合
諸費用の内訳:
- 仲介手数料: 171.6万円（仲介ありの場合）
- 登記費用: 35万円
- 住宅ローン事務手数料: 110万円（借入額5,000万円×2.2%）
- 保証料: 100万円（一括前払い）
- 火災保険料: 25万円（10年一括）
- 修繕積立基金: 50万円
- 不動産取得税: 約0円（軽減措置適用）
- 印紙税: 3万円
- 諸費用合計: 494.6万円（物件価格の9.9%）
つなぎ融資を利用する場合の追加費用:
- 借入額: 3,000万円
- 借入期間: 6ヶ月
- 金利: 年3%
- つなぎ融資利息: 約45万円
このように、新築マンション購入時の諸費用は物件価格の8〜12%程度が目安となります。買い替えでつなぎ融資を利用する場合は、さらに数十万円の金利負担が加わります。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入する際の諸費用と資金計画のポイントをまとめます。
- 諸費用は物件価格の8〜12%程度（3,000万円なら240〜360万円）を見込む
- つなぎ融資を利用する場合は年2〜4%の金利負担が発生
- 二重ローンを避けるには売却先行または住み替え特約の活用が有効
- 住宅ローン控除で年末残高の0.7%を最大13年間控除可能
- 登録免許税や不動産取得税には新築住宅の軽減措置あり
- 売却と購入のタイミング調整が資金繰りに大きく影響
買い替えは通常の購入よりも資金繰りが複雑になるため、早めに金融機関や不動産会社に相談し、綿密な資金計画を立てることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 買い替えで新築マンションを購入する場合、諸費用はいくらかかりますか？
物件価格の8〜12%が目安です。購入価格3,000万円の場合、仲介手数料（105.6万円）、登記費用（25万円）、住宅ローン関連費用（事務手数料66万円+保証料60万円）、火災保険料（20万円）、修繕積立基金（30万円）、印紙税（2万円）など、合計で約240〜360万円かかります。つなぎ融資を利用する場合は、さらに数十万円の金利負担が加わります。諸費用は現金で用意する必要があるため、売却代金の入金時期を考慮した資金計画が重要です。
Q2. つなぎ融資と買い替えローンの違いは何ですか？
つなぎ融資は売却代金の入金前に購入代金を支払うための短期融資で、借入期間は3ヶ月〜1年程度、金利は年2〜4%程度です。売却代金で一括返済します。一方、買い替えローンは売却物件のローン残債が売却代金を上回る場合（オーバーローン）に、残債と新居購入資金を合算して借り入れる長期融資です。つなぎ融資はタイミングのずれを補う短期的な融資、買い替えローンは資金不足を補う長期的な融資という違いがあります。
Q3. 売却と購入のタイミングがずれるとどうなりますか？
購入先行の場合は二重ローンまたはつなぎ融資の金利負担が発生します。月々の返済額が一時的に大幅に増加し、売却が長引くと負担が続きます。売却先行の場合は仮住まい費用（家賃・敷金礼金・引っ越し代）が発生し、引っ越しが2回必要になります。これらのリスクを軽減する方法として、住み替え特約付きの契約があります。これは既存住宅が一定期間内に売却できなかった場合、購入契約を白紙解除できる特約で、タイミング調整の失敗による損失を防げます。
Q4. 住宅ローン控除は買い替えでも使えますか？
使えます。国税庁の規定により、年末ローン残高の0.7%を最大13年間、所得税（控除しきれない場合は住民税からも一部）から控除できます。ただし、床面積50㎡以上、自己居住用、合計所得金額2,000万円以下、住宅ローン借入期間10年以上などの要件を満たす必要があります。認定長期優良住宅の場合、借入限度額は4,500万円で、最大控除額は年31.5万円です。買い替えの場合でも新居で要件を満たせば控除を受けられますが、既存住宅で住宅ローン控除を受けていた場合、新居での控除開始年は改めて初年度からカウントされます。
Q5. 新築マンションの修繕積立金は将来上がりますか？
上がる傾向があります。国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の適正額は専有面積あたり月額200〜300円程度とされていますが、新築時は販売促進のため低めに設定されることが多く、将来的な大規模修繕の実施に合わせて段階的に値上げされる「段階増額積立方式」が採用されているケースが多いです。購入時には現在の修繕積立金だけでなく、長期修繕計画を確認し、将来的な負担増を考慮した資金計画を立てることが重要です。