投資用中古マンション売却の契約と重要事項説明の全体像
投資用中古マンションを売却する際、居住用不動産とは異なる契約実務が求められます。賃貸中のオーナーチェンジか空室売却かで手続きが大きく変わり、賃貸借契約の承継・敷金の精算・管理組合への届出など、投資物件特有の注意点を押さえる必要があります。
本記事のポイント
- 投資用マンション売却時の契約書構成と特約条項を理解できる
- 重要事項説明書で確認すべき投資物件特有の事項が分かる
- オーナーチェンジと空室売却の契約上の違いを明確に把握できる
- 賃貸借契約の法的承継と敷金返還義務の仕組みを理解できる
- 契約不適合責任と投資物件の免責範囲を正しく認識できる
1. 投資用中古マンション売却における契約の基礎知識
(1) 売買契約書の基本構成と投資物件の特約
投資用マンションの売買契約書は、居住用物件と基本構成は同じですが、投資物件特有の特約条項が追加されます。国土交通省の標準的な売買契約書ひな型をベースに、以下の項目が含まれます。
| 項目 | 内容 | 投資物件での特記事項 |
|---|---|---|
| 売買代金・支払方法 | 代金額と決済スケジュール | 家賃収入の精算方法を明記 |
| 所有権移転時期 | 引き渡し完了時 | 賃貸借契約の承継日と一致させる |
| 契約不適合責任 | 物件の品質保証範囲 | 投資物件は免責特約を設定することが多い |
| 特約条項 | 個別の取り決め | 賃貸借契約承継・敷金引継ぎ・管理費精算など |
投資用物件では、「賃貸借契約および敷金は買主に承継される」旨を明記し、民法第605条の2に基づく法的承継を確認します。
(2) 賃貸中・空室の状態別契約手続き
賃貸中（オーナーチェンジ）の場合
- 賃貸借契約書のコピーを買主に提供
- 賃料・敷金・契約期間・更新条件を重要事項説明書に記載
- 賃借人への通知は法的義務ではないが、円滑な引継ぎのため実施が推奨される
空室の場合
- 原状回復費用の負担区分を契約書に明記
- リフォーム実施の有無と費用負担を特約で定める
- 買主が賃貸・自己使用のどちらでも選択可能
(3) 管理組合への届出義務
売買契約締結後、管理組合への所有者変更届出が必要です。多くのマンション管理規約では、売買契約後速やかに理事会へ報告する義務が定められています。
- 届出時期：引き渡し日の1週間前～当日
- 必要書類：売買契約書写し、新所有者の身分証明書、届出書
- 管理費・修繕積立金の精算：引き渡し日を基準に日割計算
2. 重要事項説明書でチェックすべき投資物件特有の事項
(1) 賃貸借契約の内容と家賃収入の状況
重要事項説明書では、宅地建物取引業法第35条に基づき、賃貸借契約の詳細を買主に説明します。投資物件では以下の事項が特に重要です。
- 賃料額と支払状況：直近3ヶ月の入金実績、滞納の有無
- 契約期間と更新条件：定期借家か普通借家か、更新料の有無
- 敷金・礼金の額：買主への承継額を明記
- 賃借人の属性：法人契約か個人契約か、連帯保証人の有無
家賃収入は引き渡し日を基準に日割精算されます。例えば、月の途中（15日）に引き渡す場合、1日～14日分は売主、15日～月末分は買主の収入となります。
(2) 管理費・修繕積立金の精算方法
管理費・修繕積立金も引き渡し日で日割精算するのが一般的です。
精算例（引き渡し日：3月15日、管理費1.5万円、修繕積立金1万円の場合）
- 3月分合計：2.5万円
- 売主負担（1～14日）：2.5万円 × 14/31 = 約1.13万円
- 買主負担（15～31日）：2.5万円 × 17/31 = 約1.37万円
管理組合によっては、月額払いのため引き渡し月は売主が全額支払い、買主から精算金を受け取る方式もあります。契約書で精算方法を明確にすることが重要です。
(3) マンション管理規約の賃貸制限
一部のマンション管理規約では、賃貸を制限している場合があります。重要事項説明書で以下を確認します。
- 賃貸可能戸数の上限（全戸数の50%までなど）
- 賃貸承認手続きの有無（理事会承認が必要など）
- 民泊・シェアハウス利用の禁止条項
買主が投資目的で購入する場合、賃貸制限があると収益計画に影響するため、契約前に必ず確認が必要です。
3. オーナーチェンジと空室売却の契約上の違い
(1) オーナーチェンジの基本的な流れ
オーナーチェンジとは、賃借人が入居中のまま投資用不動産を売却することです。賃貸借契約と敷金返還義務は民法第605条の2により、買主（新オーナー）に当然に承継されます。
オーナーチェンジの流れ
- 売買契約締結
- 賃貸借契約書・敷金預かり証を買主に提供
- 引き渡し日に所有権移転と賃貸借契約承継を同時実施
- 賃借人へ新オーナーの連絡先を通知（任意だが推奨）
賃借人の同意は不要ですが、賃借人が新オーナーを認識できるよう、引き渡し後速やかに通知するのが円滑な管理のポイントです。
(2) 賃借人への通知義務と同意取得
法的には、賃借人への事前通知義務はありません。民法第605条の2により、賃貸借契約は売買によって当然に買主に承継されるためです。
ただし、実務上は以下の理由で通知するケースが多いです。
- 家賃振込先の変更案内（買主の口座へ）
- 管理会社の変更（買主が別の管理会社を使う場合）
- 修繕・クレーム対応の連絡先変更
通知時期は引き渡し後1週間以内が一般的で、売主・買主連名の文書で通知すると賃借人の信頼を得やすくなります。
(3) 空室売却時の原状回復費用負担
空室売却の場合、原状回復費用の負担区分が重要です。
売主負担とするケース
- 前賃借人退去時の原状回復が未実施
- 売主が「リフォーム済み」として販売価格に上乗せ
買主負担とするケース
- 「現状有姿」で売却し、価格を相場より低く設定
- 買主が自らリフォーム内容を決めたい場合
売買契約書の特約で「原状回復費用は買主負担とし、売買代金から○○万円減額する」などと明記すれば、トラブルを防げます。
4. 賃貸借契約の承継と敷金返還義務
(1) 賃貸借契約の法的承継(民法第605条の2)
民法第605条の2は、2020年4月施行の改正民法で新設された条項です。これにより、不動産の売買があった場合、賃貸借契約は買主に当然に承継されることが明文化されました。
改正前（2020年3月まで）
- 賃貸借契約の承継には賃借人の同意が必要とする解釈もあった
- 敷金返還義務も契約書で別途定める必要があった
改正後（2020年4月以降）
- 賃借人の同意なしに賃貸借契約が承継される（民法第605条の2第1項）
- 敷金返還義務も買主に承継される（同条第4項）
これにより、オーナーチェンジ時の法律関係が明確化され、売買契約がスムーズに進むようになりました。
(2) 敷金の精算方法と買主への引継ぎ
敷金は、賃貸借契約の終了時に賃借人に返還する義務があるため、売買時には買主に引き継ぎます。
敷金引継ぎの実務手順
- 売買契約書に敷金額を明記（例：「本物件には賃借人A氏の敷金20万円が預託されており、買主がこれを承継する」）
- 決済時に売主が買主に敷金相当額を支払う
- 賃借人への通知で「敷金は新オーナーに引き継がれた」旨を記載
敷金を引き継がないと、賃貸借契約終了時に賃借人から売主に返還請求されるリスクがあります。契約書で明確に承継を定めることが重要です。
(3) 家賃収入の精算時期と日割計算
家賃収入は引き渡し日を基準に精算します。
精算例（引き渡し日：10月20日、家賃10万円の場合）
- 売主の収入（1～19日）：10万円 × 19/31 = 約6.13万円
- 買主の収入（20～31日）：10万円 × 12/31 = 約3.87万円
実務では、10月分家賃（10万円）は前月末に賃借人から売主口座に入金済みのため、決済時に売主が買主に3.87万円を支払う形で精算します。
月初（1～10日）に引き渡す場合は買主が全額受領、月末（21～31日）なら売主が大半を受け取る形になります。
5. 契約不適合責任と投資物件の免責範囲
(1) 契約不適合責任の基本的な考え方
2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されました。売主が引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、買主は以下を請求できます。
- 修補請求：不具合箇所の修理を求める
- 代金減額請求：契約不適合の程度に応じて代金減額
- 損害賠償請求：契約不適合により生じた損害の賠償
- 契約解除：不適合が重大な場合、契約を解除
居住用不動産では売主が一定期間（引き渡し後3ヶ月～1年）の責任を負うのが一般的ですが、投資用物件では後述する免責特約を設定するケースが多くなります。
(2) 付帯設備表と告知書の重要性
契約不適合責任を明確化するため、以下の書面を売買契約に添付します。
付帯設備表
- エアコン、給湯器、照明など設備の有無と状態を記載
- 「有・無・故障」の3択で記載し、故障品は契約不適合の対象外とする
告知書（物件状況確認書）
- 雨漏り、シロアリ、事故の有無を売主が告知
- 「知る限り問題なし」と記載しても、後で隠れた不具合が判明すれば責任を問われる可能性がある
これらの書面に正確に記載することで、引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。虚偽記載は契約不適合責任を問われるため、分からない事項は「不明」と記載するのが安全です。
(3) 投資物件における免責特約の設定
投資用不動産では、買主も収益性を重視し物件の細かい状態は二の次とするケースが多いため、「契約不適合責任を負わない」旨の免責特約を設定することがあります。
免責特約の例
- 「売主は契約不適合責任を一切負わない」
- 「引き渡し後1ヶ月以内に買主が発見した不具合に限り、売主が責任を負う」
- 「構造上主要な部分に限り、引き渡し後3ヶ月間責任を負う」
免責特約を設定する場合、売買代金を相場より低く設定するのが一般的です。買主が投資家であれば、「現状有姿・免責」を前提に価格交渉を進めることで、双方納得の取引が可能になります。
ただし、売主が故意に隠した不具合（例：雨漏りを知りながら告知しなかった）については、免責特約があっても責任を問われる可能性があるため、告知書は正確に記載することが重要です。
6. 投資用マンション売却時の税務と特例措置
(1) 譲渡所得税の計算方法と短期・長期の区分
投資用マンション売却時には、譲渡所得税が課税されます。所有期間によって税率が大きく異なります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税） | 判定日 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） | 売却年の1月1日時点で判定 |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） | 同上 |
重要な注意点：所有期間は売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば、2024年10月に売却する場合、2024年1月1日時点で5年を超えていれば長期、超えていなければ短期となります。
実務上、短期と長期では税率が約2倍異なるため、売却タイミングの調整で大きな節税効果が得られます。
(2) 減価償却費の取り扱いと取得費計算
投資用不動産は、所有期間中に減価償却費を計上しているため、売却時の取得費は購入価格から減価償却累計額を差し引いた金額となります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 - 減価償却累計額) - 譲渡費用
例
- 購入価格：3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
- 所有期間：10年
- 減価償却累計額：建物1,500万円 × 0.022（RC造の償却率） × 10年 = 330万円
- 売却価格：3,200万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：100万円
計算
取得費 = 3,000万円 - 330万円 = 2,670万円
譲渡所得 = 3,200万円 - 2,670万円 - 100万円 = 430万円
税額 = 430万円 × 20.315% = 約87万円（長期譲渡所得の場合）
減価償却費を引くことで取得費が減り、譲渡所得が増える点に注意が必要です。
(3) 確定申告の手続きと必要書類
投資用不動産を売却した場合、翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
必要書類
- 売買契約書（売却時・購入時の両方）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
- 減価償却費の計算書（過去の確定申告書控え）
居住用3,000万円特別控除は使えない
居住用不動産の売却では、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がありますが、投資用不動産には適用されません。投資用は事業用資産のため、所有期間に応じた短期・長期譲渡所得税が課税されます。
ただし、以下のケースでは特例が使える可能性があります。
- 自己居住後に賃貸に出した物件：居住しなくなってから3年以内に売却すれば3,000万円控除が適用される場合がある
- 相続した実家を賃貸後に売却：一定要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が使える
詳細は税理士や税務署に確認することをおすすめします。
まとめ：投資用中古マンション売却の契約で押さえるべきポイント
投資用中古マンションの売却では、居住用不動産とは異なる契約実務が求められます。
契約・重要事項説明のポイント
- オーナーチェンジか空室売却かで契約内容が大きく異なる
- 賃貸借契約と敷金は民法第605条の2により買主に当然承継される
- 家賃・管理費・修繕積立金は引き渡し日で日割精算する
- 重要事項説明書では賃貸借契約の詳細と管理規約の賃貸制限を確認
契約不適合責任と税務
- 付帯設備表・告知書を正確に作成し、引き渡し後のトラブルを防ぐ
- 投資物件では免責特約を設定し、相場より低い価格で売却するケースも多い
- 所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下で短期譲渡所得（税率39.63%）
- 居住用3,000万円特別控除は適用されないため、売却タイミングの調整が重要
投資用不動産の売却は、賃貸借契約の承継・税務処理など専門知識が必要です。不動産会社や税理士と連携し、契約内容を十分に確認しながら進めることで、スムーズな売却が実現できます。