投資用中古マンション購入における契約の重要性
投資用中古マンションの購入では、居住用とは異なる視点での契約確認が必要です。収益性を左右する賃借人の有無、管理規約の賃貸制限、管理費や修繕積立金の負担など、投資判断に直結する情報が重要事項説明で開示されます。契約内容を十分に理解しないまま購入すると、想定していた収益が得られないリスクがあります。
この記事で分かること:
- 投資用中古マンション購入時の契約・重要事項説明の特徴
- オーナーチェンジ物件における賃貸借契約の承継
- 収益性を判断するための利回り計算と確認ポイント
- 管理規約の賃貸制限と管理費・修繕積立金の影響
- 契約不適合責任と投資リスクの評価方法
投資用中古マンション購入：契約前に確認すべき3つのポイント
居住用と投資用の契約の違い
投資用中古マンションの契約では、国土交通省の「重要事項説明書の説明義務」に基づく通常の説明事項に加えて、投資に関わる情報が重要となります。
居住用との主な違い:
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 主な関心事 | 住み心地、設備、立地 | 収益性、賃料水準、利回り |
| 重要事項説明 | 建物状況、周辺環境 | 賃貸借契約内容、賃借人情報、管理費負担 |
| リスク | 設備不良、騒音 | 空室、賃料下落、管理費上昇 |
| 契約不適合責任 | 居住に支障がある欠陥 | 収益性に影響する欠陥 |
賃借人の有無とオーナーチェンジ
すでに賃借人が入居している「オーナーチェンジ物件」の場合、賃貸借契約は民法上、新オーナーに自動的に承継されます。これは既存の賃料や契約条件がそのまま引き継がれることを意味します。
オーナーチェンジのメリット:
- 購入直後から賃料収入を得られる
- 空室期間のリスクがない
- 入居者募集コストが不要
オーナーチェンジのデメリット:
- 賃料が相場より低い場合も値上げが困難
- 賃借人の属性や賃料支払い状況が事前に分かりにくい
- 契約条件（更新料の有無、敷金・礼金）が変更できない
投資リスクの多角的評価
投資用不動産には居住用にはないリスクが存在します。
主な投資リスク:
- 空室リスク: 賃借人が退去後、次の入居者が決まらない期間の収益損失
- 修繕費リスク: 設備故障や経年劣化による予想外の修繕費負担
- 管理費上昇リスク: 管理組合の決議により管理費・修繕積立金が増額
- 賃料下落リスク: 周辺の賃料相場低下による収益性悪化
- 流動性リスク: 売却時に買い手が見つからない、または想定価格で売れない
これらのリスクを重要事項説明や契約書で確認し、収益シミュレーションに織り込む必要があります。
中古マンション売買契約の基本と重要事項説明
売買契約書の必須記載事項
全国宅地建物取引業協会連合会の標準的な売買契約書では、以下の事項が記載されます。
基本事項:
- 売買物件の表示（所在、地番、面積、構造）
- 売買代金と支払方法（手付金、中間金、残代金）
- 引渡時期と所有権移転登記の実行時期
- 公租公課の分担（固定資産税・都市計画税の日割り計算）
- 手付金の性質（解約手付）
- 契約不適合責任の範囲と期間
投資用物件の特約事項:
- 賃貸借契約の承継に関する特約
- 賃料・敷金の精算方法
- 管理費・修繕積立金の精算方法
- 賃借人情報の開示
重要事項説明書のチェックリスト
宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地建物取引士が契約前に説明しなければならない事項は多岐にわたります。国土交通省の「不動産投資における重要事項説明のポイント」も参考にしてください。
必須確認事項:
- 物件の表示: 所在地、面積、構造、築年数
- 登記事項: 所有権、抵当権などの権利関係
- 法令制限: 都市計画法、建築基準法上の制限
- インフラ: 電気、ガス、水道、下水の整備状況
- 管理形態: 管理会社、管理費、修繕積立金
- 修繕履歴: 大規模修繕の実施時期と内容
- 契約不適合責任: 売主が負う責任の範囲と期間
- 賃貸借契約: 賃料、契約期間、敷金・礼金、賃借人情報（投資用の場合）
手付金と残代金の支払スケジュール
一般的な支払いスケジュールは以下の通りです。
契約時（手付金）: 売買代金の5〜10%を支払い
引渡時（残代金）: 売買代金から手付金を差し引いた金額を支払い、同時に所有権移転登記
手付金は契約解除権を保全する性質があり、買主は手付金を放棄すれば、売主は手付金の倍額を支払えば契約を解除できます（手付解除）。ただし、相手方が契約履行に着手した後は手付解除ができなくなります。
投資用物件特有の重要事項説明内容
賃貸借契約の内容と賃料水準
投資用物件では、賃貸借契約の詳細が収益性に直結するため、以下の情報が重要事項説明で開示されます。
確認すべき賃貸借契約の内容:
- 賃料: 月額賃料と共益費の内訳
- 契約形態: 普通借家契約か定期借家契約か
- 契約期間: 契約開始日、期間、更新時期
- 敷金・礼金: 預かり金の額と返還条件
- 更新料: 更新時の更新料の有無と金額
- 特約事項: ペット飼育、楽器演奏などの特約
入居者情報と賃貸借契約の承継
オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約が新オーナーに承継されるため、賃借人の情報確認が重要です。
確認すべき入居者情報:
- 入居時期（契約期間の残存期間）
- 賃料の支払い状況（滞納の有無）
- 過去のトラブルや苦情の有無
- 契約更新の意向（近々退去予定がないか）
ただし、個人情報保護の観点から、氏名や詳細な属性情報は契約後に開示されることが一般的です。重要事項説明では、賃料支払い状況や契約条件などの投資判断に必要な情報が中心となります。
管理規約上の賃貸制限
国土交通省の「マンション標準管理規約」では賃貸は原則自由とされていますが、マンションによっては独自の制限を設けている場合があります。
よくある賃貸制限:
- 理事会への事前届出または承認が必要
- 賃貸戸数の割合制限（全戸数の50%まで等）
- 短期賃貸（民泊を含む）の禁止
- 法人への賃貸制限
賃貸制限がある場合、投資目的での購入は困難となるため、購入前に必ず管理規約と使用細則を確認する必要があります。
収益性の確認：賃料・利回り・空室リスク
表面利回りと実質利回りの計算
投資用不動産の収益性は「利回り」で評価されます。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
例: 賃料月8万円、物件価格2,400万円の場合
(8万円 × 12ヶ月) ÷ 2,400万円 × 100 = 4.0%
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
年間経費には以下が含まれます:
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理手数料（賃料の5%程度）
- 火災保険料
- 空室損失（想定）
購入時諸費用には以下が含まれます:
- 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）
- 登記費用
- 不動産取得税
- ローン事務手数料・保証料
実質利回りは2〜3%程度になることが多く、表面利回りとの差が大きいほど、ランニングコストが高い物件といえます。
周辺相場と賃料設定の妥当性
提示されている賃料が周辺相場と比較して妥当かを確認する必要があります。
賃料相場の調べ方:
- 不動産ポータルサイトで同じエリア・間取り・築年数の物件を検索
- 複数の不動産会社に賃料査定を依頼
- 近隣の賃貸管理会社にヒアリング
売主が提示する賃料が相場より高い場合、次の入居者募集時に賃料を下げざるを得ない可能性があります。逆に相場より低い場合でも、既存の賃貸借契約が承継されるため、すぐに値上げすることは困難です。
空室期間と入居者募集の難易度
空室が発生した場合の入居者募集の難易度を事前に評価することが重要です。
入居者募集の難易度に影響する要素:
- 立地: 駅からの距離、周辺の商業施設、学校区
- 間取り: 単身者向け（1K・1DK）か、ファミリー向け（2LDK以上）か
- 築年数: 築浅ほど有利だが、築古でもリフォーム済みなら対応可能
- 設備: オートロック、宅配ボックス、インターネット無料などの人気設備
- 周辺の競合物件: 同条件の空室物件が多いと入居者募集に時間がかかる
エリアの空室率が高い場合、収益シミュレーションで空室期間を長めに見積もる必要があります。
管理規約・管理費・修繕積立金の確認ポイント
管理規約の賃貸制限条項
「区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）」に基づき、マンションは管理組合が管理規約を定めます。投資用として購入する場合、管理規約の賃貸制限条項を必ず確認してください。
確認すべき管理規約の項目:
- 賃貸の可否（原則自由か、制限があるか）
- 届出・承認の要否（理事会への届出や承認が必要か）
- 短期賃貸の制限（民泊禁止など）
- 法人への賃貸制限
- ペット飼育、楽器演奏などの制限（賃借人にも適用される）
管理費・修繕積立金の負担と収益への影響
管理費と修繕積立金は毎月固定で発生するランニングコストです。
管理費: 共用部分の清掃、設備点検、管理会社への委託費用
修繕積立金: 大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、エレベーター更新など）に備えた積立金
収益への影響例:
- 賃料: 8万円/月
- 管理費: 1.2万円/月
- 修繕積立金: 0.8万円/月
- 合計経費: 2.0万円/月
- 実質収益: 6万円/月（25%のコスト）
管理費・修繕積立金が高いマンションは、表面利回りが高くても実質利回りは低くなります。また、修繕積立金は築年数が経過するにつれて値上がりすることが一般的です。
大規模修繕計画と追加負担の可能性
管理組合が作成する長期修繕計画を確認し、近々大規模修繕が予定されていないか、修繕積立金の残高は十分かを確認する必要があります。
確認ポイント:
- 前回の大規模修繕の実施時期と内容
- 次回の大規模修繕予定時期
- 修繕積立金の積立状況（不足していないか）
- 一時金徴収の可能性（積立金不足の場合、一時金として数十万円を徴収されることがある）
購入後すぐに一時金徴収があると、想定外のコスト負担となり収益性が悪化します。
契約不適合責任と投資リスクの評価
売主の契約不適合責任の範囲
民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。契約内容に適合しない欠陥があった場合、買主は以下の権利を行使できます。
買主の権利:
- 修補請求（欠陥の修理を求める）
- 代金減額請求（修補できない場合、代金を減額）
- 損害賠償請求（損害が発生した場合）
- 契約解除（重大な欠陥がある場合）
中古物件の場合、「現状有姿」として契約不適合責任を免責または期間限定（引渡から3ヶ月など）とする特約が設けられることが一般的です。ただし、売主が知っていて告げなかった欠陥については免責されません。
投資用物件の瑕疵と収益への影響
投資用物件では、収益性に直結する欠陥が特に重要です。
収益性に影響する欠陥の例:
- 雨漏り（賃借人の退去リスク、修繕費負担）
- 給排水管の不良（水漏れ、詰まり）
- 設備の故障（エアコン、給湯器、換気扇）
- 騒音問題（上下左右の住戸、共用部分）
- 臭気（下水、カビ）
これらの欠陥は賃借人の退去や賃料減額交渉の原因となり、収益性を大きく損なう可能性があります。重要事項説明やインスペクション（建物状況調査）で事前に確認し、必要に応じて修補や代金減額を交渉すべきです。
売却時の流動性リスク
投資用不動産は株式などと比較して流動性が低く、売却したいときにすぐ売れるとは限りません。
流動性が低い物件の特徴:
- 築年数が古い（築30年超）
- 駅から遠い（徒歩15分以上）
- 専有面積が極端に狭い（20㎡未満）
- 管理状態が悪い（修繕不足、管理費滞納が多い）
- 周辺に競合物件が多い
売却時に想定価格で売れない場合、キャピタルロス（売却損）が発生し、投資全体の利益が減少します。購入時から出口戦略（何年後にいくらで売却するか）を考慮し、流動性リスクを評価する必要があります。
まとめ
投資用中古マンションの購入では、居住用とは異なる視点での契約確認が不可欠です。重要事項説明では、賃貸借契約の内容、管理規約の賃貸制限、管理費・修繕積立金の負担など、収益性に直結する情報が開示されます。オーナーチェンジ物件では、既存の賃貸借契約が承継されるため、賃料水準や賃借人情報の確認が特に重要です。
収益性の評価では、表面利回りだけでなく、ランニングコストを考慮した実質利回りを重視すべきです。また、空室リスク、修繕費リスク、管理費上昇リスク、流動性リスクなど、投資特有のリスクを多角的に評価し、収益シミュレーションに織り込む必要があります。
契約不適合責任の範囲や免責特約を確認し、収益性に影響する欠陥がないかをインスペクションで事前に調査することも推奨されます。投資用不動産は高額な投資となるため、不明点がある場合は宅地建物取引士や不動産投資の専門家に相談し、冷静な投資判断を行うことが重要です。