買い替え購入新築マンションの契約・重要事項｜完全ガイド

買い替えで新築マンションを購入する基礎知識

既存住宅を売却して新築マンションに買い替える場合、売却と購入を同時に進める複雑な取引となります。契約と重要事項説明では、売却のタイミング、資金計画、完成前契約のリスクなど、買い替えならではの注意点を理解することが重要です。

この記事のポイント:

• 買い替えの一般的な流れと新築マンション購入の特徴を理解できる
• 重要事項説明書で確認すべき権利関係・管理規約・引渡し時期がわかる
• 売買契約書のチェックポイント（手付金・完成遅延・モデルルームとの差異）を把握できる
• 売却先行・購入先行それぞれのメリット・デメリットを理解できる
• つなぎ融資と買い替え特約の活用方法と完成前契約のリスク対策を学べる

(1) 買い替えの一般的な流れ

買い替えで新築マンションを購入する場合、以下の流れで進めます。

売却先行の場合:

1. 旧居の売却活動: 不動産会社に査定依頼、媒介契約締結、売却活動
2. 売買契約: 買主と契約、手付金受領
3. 新居の物件探し: 新築マンションの情報収集、モデルルーム見学
4. 旧居の決済・引渡し: 残代金受領、所有権移転、旧居の引渡し
5. 新居の契約: 新築マンションの売買契約、手付金支払い
6. 仮住まい: 新居完成までの仮住まい（必要な場合）
7. 新居の完成・引渡し: 内覧確認、残代金支払い、引渡し

購入先行の場合:

1. 新居の物件探し: 新築マンションの情報収集、モデルルーム見学
2. 新居の契約: 売買契約、手付金支払い
3. 旧居の売却活動: 不動産会社に査定依頼、媒介契約締結、売却活動
4. つなぎ融資の申込: 旧居売却前に新居の資金を調達（必要な場合）
5. 新居の完成・引渡し: 内覧確認、残代金支払い、引渡し、引越
6. 旧居の決済・引渡し: 残代金受領、所有権移転、旧居の引渡し
7. つなぎ融資の返済: 旧居の売却代金でつなぎ融資を一括返済

(2) 新築マンション購入の特徴

新築マンションの購入には、中古マンションとは異なる特徴があります。

完成前契約:

• 多くの新築マンションは、建物完成前に契約を締結します
• モデルルームや図面を見て判断するため、実物との差異リスクがあります
• 完成予定日が遅れる場合があり、買い替えのタイミング調整が難しくなります

10年保証:

• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、新築住宅には10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています
• 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁等）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁等）が対象です

住宅性能表示制度:

• 第三者機関が住宅の性能を評価・表示する制度です
• 耐震等級、省エネ性能、バリアフリー等の性能を数値化します
• 性能表示があると、住宅ローンの金利優遇や地震保険の割引を受けられる場合があります

(3) 売却と購入の同時進行

買い替えでは、旧居の売却と新居の購入を同時に進める必要があります。タイミングのずれに対応するため、以下の方法を活用します。

つなぎ融資:

• 旧居の売却代金を受け取る前に、新居の購入資金を一時的に借りる融資です
• 金利は通常の住宅ローンより高め（年2〜4%程度）です
• 売却完了後に一括返済します

買い替え特約:

• 旧居が期限までに売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる特約です
• 新築マンションの売主（デベロッパー）が認めない場合があります

住み替えローン:

• 旧居のローン残債と新居の購入資金を合算して借りられるローンです
• 審査は厳格で、返済能力が重視されます

重要事項説明書での確認事項

重要事項説明（重説）は、宅地建物取引業法第35条で義務付けられた契約前の説明です。売主側の不動産会社の宅建士が、買主に対して物件の法的条件や取引内容を詳しく説明します。

(1) マンションの権利関係

所有権の種類:

• マンションの専有部分は「区分所有権」です
• 土地は「敷地利用権」（所有権または借地権）です
• 専有部分と敷地利用権は分離処分できません（一体で売買）

共用部分:

• エントランス、廊下、階段、エレベーター、屋上、外壁等は共用部分です
• 共用部分は区分所有者全員の共有です
• 管理組合が管理します

敷地の権利:

• 所有権：土地を所有している場合
• 借地権：土地を借りている場合（定期借地権、一般借地権）
• 借地権の場合、期間満了時に建物を解体し土地を返還する必要があります（定期借地権）

(2) 管理規約と管理費

管理規約:

• マンションの管理や使用に関するルールを定めた規約です
• ペット飼育、楽器演奏、リフォーム等の制限が記載されています
• 購入前に内容を確認しましょう

管理費:

• 共用部分の管理・清掃・設備維持等にかかる費用です
• 月額1万円〜3万円程度が一般的です

修繕積立金:

• 大規模修繕（外壁塗装・屋上防水・エレベーター更新等）に備えて積み立てる費用です
• 月額5,000円〜2万円程度が一般的です
• 新築マンションは当初の修繕積立金が低めに設定されている場合があり、将来値上げされる可能性があります

長期修繕計画:

• マンションの大規模修繕の時期と費用を定めた計画です
• 国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、30年以上の計画作成が推奨されています
• 新築マンションでも長期修繕計画が策定されているか確認しましょう

(3) 完成予定と引渡し時期

完成予定日:

• 新築マンションの建物完成予定日を確認します
• 完成遅延のリスクがあるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう

引渡し時期:

• 完成後、内覧確認を経て引渡しとなります
• 引渡し予定日を確認し、旧居の売却スケジュールと調整します

完成遅延の違約金:

• 契約書で、完成遅延時の違約金が定められているか確認します
• 一般的には、遅延日数×日割り遅延損害金が支払われます
• 買い替えの場合、遅延により仮住まいが必要になると、費用負担が増加します

売買契約書のチェックポイント

売買契約書は、売主と買主の権利義務を定める重要な書類です。国土交通省が公開している標準契約書式を基に作成されることが一般的です。

(1) 手付金・中間金の支払い

手付金:

• 契約時に支払う金額で、売買価格の5〜10%が目安です
• 解約手付として機能します（買主は手付金を放棄して解除可能、売主は手付金の倍額を支払って解除可能）
• 手付解除は、相手が契約の履行に着手するまで可能です

中間金:

• 完成前に支払う場合があります（売買価格の10〜30%程度）
• 中間金の支払い時期と金額を確認します
• 中間金を支払った後は、手付解除ができなくなります（履行の着手とみなされる）

残代金:

• 引渡し時に支払う金額です
• 売買価格から手付金・中間金を差し引いた額です
• 住宅ローンを利用する場合、融資実行日と引渡し日を調整します

(2) 完成遅延の違約金

新築マンションは、建物完成前に契約を締結するため、完成遅延のリスクがあります。契約書で以下を確認しましょう。

遅延損害金の条項:

• 完成予定日を過ぎた場合の遅延損害金が定められているか
• 一般的には、「遅延日数×売買代金×年14.6%÷365日」等の計算式が記載されます

契約解除の条件:

• 著しい遅延（3ヶ月以上等）の場合、買主が契約を解除できる条項があるか
• 解除の場合、手付金・中間金は全額返還されます

買い替えへの影響:

• 完成遅延により旧居の引渡しと新居の引渡しのタイミングがずれると、仮住まいが必要になります
• 仮住まいの費用（賃料・引越費用等）が発生するため、予備費を確保しましょう

(3) モデルルームと実物の差異

新築マンションは、モデルルームや図面を見て購入判断をするため、完成後の実物と差異が生じる場合があります。

差異のリスク:

• 間取り・設備の仕様が図面と異なる
• 眺望・日当たりが想定と異なる
• オプション設備と標準設備の区別が不明確

契約書での確認:

• 図面と実物に差異があった場合の対応が契約書に記載されているか
• 「重要な差異がある場合、契約不適合責任を追及できる」旨の条項があるか

内覧確認:

• 完成後、引渡し前に内覧確認を行います
• 図面通りに施工されているか、設備の動作確認を行います
• 不具合があれば、引渡し前に修補を求めます

売却と購入のタイミング調整

買い替えでは、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が重要です。売却先行と購入先行のそれぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を選びましょう。

(1) 売却先行のメリット・デメリット

売却先行は、旧居を先に売却してから新居を購入する方法です。

メリット:

• 売却代金を新居の購入資金に充てられる
• 資金計画が確実で、二重ローンのリスクがない
• 売却を急がないため、希望価格で売却しやすい

デメリット:

• 旧居の引渡し日までに新居が見つからない場合、仮住まいが必要
• 仮住まいの費用（賃料・引越費用等）が発生
• 引越が2回必要（旧居→仮住まい→新居）

適している人:

• 資金計画を確実にしたい人
• 時間をかけて新居を探したい人
• 仮住まいの費用を許容できる人

(2) 購入先行のメリット・デメリット

購入先行は、新居を先に購入してから旧居を売却する方法です。

メリット:

• 新居をじっくり探せる
• 仮住まいが不要
• 引越が1回で済む（旧居→新居）

デメリット:

• 旧居の売却が遅れると、二重ローン（旧居と新居の両方のローン返済）が発生
• つなぎ融資や住み替えローンの金利負担が大きい
• 売却を急ぐと、希望価格より安くなる可能性

適している人:

• 新居を優先したい人
• 資金に余裕がある人
• 旧居が売れやすい立地・条件の人

(3) 同時決済の方法

同時決済とは、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に行う方法です。タイミング調整が難しいですが、仮住まいや二重ローンを回避できます。

手順:

1. 旧居の買主と新居の売主の双方に、決済日を調整してもらう
2. 決済は、午前中に旧居の売却、午後に新居の購入という流れが一般的
3. 旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる
4. 当日中に引越（実際には翌日以降に引越業者を手配）

リスク:

• どちらかの決済が遅れると、全体のスケジュールが崩れる
• 金融機関、司法書士、不動産会社等の関係者全員の調整が必要

つなぎ融資と買い替え特約の活用

買い替えでは、つなぎ融資と買い替え特約を活用することで、タイミング調整のリスクを軽減できます。

(1) つなぎ融資とは

つなぎ融資は、旧居の売却代金を受け取る前に、新居の購入資金を一時的に借りる融資です。

仕組み:

1. 新居の購入時につなぎ融資を借りる
2. つなぎ融資で新居の残代金を支払う
3. 旧居の売却完了後、売却代金でつなぎ融資を一括返済
4. 新居の住宅ローンに切り替える

金利:

• つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンより高め（年2〜4%程度）です
• 借入期間は短期（3ヶ月〜1年程度）です

利用条件:

• 旧居の売却見込みがあること（売買契約済み等）
• 新居の住宅ローンが承認されていること
• 金融機関によって条件が異なるため、事前に確認しましょう

(2) 買い替え特約の条項

買い替え特約は、旧居が期限までに売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる特約です。

特約の内容:

• 「買主は〇年〇月〇日までに現在所有する物件を売却できない場合、本契約を無条件で解除できる」
• 解除の場合、売主は手付金を全額返還
• 違約金は発生しない

設定条件:

• 旧居の所在地・売却予定価格を明記
• 売却期限を設定（契約日から3〜6ヶ月が一般的）
• 新築マンションのデベロッパーが認めるか事前確認が必要

注意点:

• 新築マンションの売主は、買い替え特約を認めない場合があります（人気物件の場合等）
• 特約期限内に旧居が売却できないと、新居を諦める必要があります

(3) 金利負担とリスク

つなぎ融資の金利負担:

• 借入額3,000万円、金利3%、借入期間6ヶ月の場合
• 金利負担 = 3,000万円 × 3% × 6ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 45万円

二重ローンのリスク:

• 旧居のローン返済と新居のローン返済を同時に行う期間が発生します
• 月々の返済額が大幅に増加するため、資金計画を慎重に立てましょう

住み替えローンの活用:

• 旧居のローン残債と新居の購入資金を合算して借りられるローンです
• 審査は厳格で、返済能力が重視されます
• 旧居の売却価格がローン残債を下回る（オーバーローン）場合に利用します

完成前契約のリスクと対策

新築マンションは、建物完成前に契約を締結するため、完成前契約特有のリスクがあります。リスクを理解し、対策を講じましょう。

(1) 完成遅延のリスク

遅延の原因:

• 工事の遅れ（天候不良、資材不足、人手不足等）
• 設計変更
• 建築会社の倒産

買い替えへの影響:

• 旧居の引渡しと新居の引渡しのタイミングがずれる
• 仮住まいが必要になり、費用が発生
• 二重ローン期間が延びる

対策:

• 契約書で完成遅延時の違約金条項を確認
• 著しい遅延の場合の契約解除条項を確認
• 余裕を持ったスケジュールを組む（旧居の引渡しは新居の完成予定日の数ヶ月後に設定）

(2) 図面と実物の差異

差異の例:

• 間取りが図面と異なる
• 設備の仕様が異なる
• 眺望・日当たりが想定と異なる
• オプション設備と標準設備の区別が不明確

対策:

• モデルルーム見学時に、オプション設備と標準設備を明確に確認
• 図面の詳細を確認し、疑問点は契約前に質問
• 契約書に「図面と実物に重要な差異がある場合、契約不適合責任を追及できる」旨の条項があるか確認

(3) 完成後の内覧確認

内覧確認の重要性:

• 引渡し前に実物を確認し、図面通りに施工されているか確認します
• 不具合があれば、引渡し前に修補を求めます

確認項目:

• 間取り・寸法が図面通りか
• 設備の仕様が契約通りか（キッチン、浴室、トイレ、エアコン等）
• 設備の動作確認（水道、電気、ガス、換気扇等）
• 床・壁・天井の傷・汚れ
• 窓・ドアの開閉
• 共用部分の状況

不具合の対応:

• 不具合を発見したら、引渡し前に売主に修補を求めます
• 修補完了後に再度確認し、問題なければ引渡しを受けます
• 引渡し後に発見された不具合は、契約不適合責任または10年保証で対応します

まとめ

買い替えで新築マンションを購入する場合、契約と重要事項説明を通じて、売却と購入のタイミング調整、資金計画、完成前契約のリスクを理解することが重要です。重要事項説明書では、マンションの権利関係、管理規約・管理費、完成予定と引渡し時期を確認しましょう。売買契約書では、手付金・中間金の支払い、完成遅延の違約金、モデルルームと実物の差異への対応をチェックします。

売却と購入のタイミング調整では、売却先行と購入先行のそれぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を選びましょう。つなぎ融資や買い替え特約を活用することで、タイミング調整のリスクを軽減できます。完成前契約では、完成遅延、図面と実物の差異、内覧確認の重要性を理解し、リスク対策を講じることが重要です。

不安がある場合は、不動産会社、司法書士、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談することをおすすめします。