離婚に伴う新築マンション売却の契約・重要事項を正しく理解する
離婚に伴う新築マンションの売却では、通常の売却とは異なる複数の課題に直面します。特に共有名義の場合は両者の同意が必須となり、住宅ローンの連帯債務の解消、財産分与との関係、新築保証の承継など、離婚特有の問題を理解しておくことが重要です。
この記事のポイント
- 共有名義の売却には両者の同意が必須、一方が反対すれば売却不可
- 住宅ローンは売却代金で完済し、連帯債務を解消するのが一般的
- 新築マンションの10年保証は買主に承継される
- 財産分与による譲渡は原則非課税だが、時価と大幅に乖離すると課税
- 売買契約書には財産分与の割合と売却代金の分配方法を明記
1. 離婚時の新築マンション売却契約の全体像
(1) 離婚から売却までの流れ
離婚に伴う新築マンションの売却は、以下の流れで進めることが一般的です。
離婚協議・調停（1～6ヶ月）
- 売却の合意形成
- 財産分与の割合決定
- 売却代金の分配方法の合意
査定・媒介契約（1～2週間）
- 複数の不動産会社による査定
- 媒介契約の締結（共有者全員の同意が必要）
売却活動（1～3ヶ月）
- 物件の広告・内覧対応
- 価格交渉
売買契約（準備期間1～2週間）
- 共有者全員の署名・押印
- 手付金の受領と分配方法の確認
決済・引き渡し（契約から1～2ヶ月後）
- 住宅ローンの一括返済
- 売却代金の分配
- 所有権移転登記
(2) 共有名義と単独名義の違い
離婚時の新築マンション売却において、名義の形態により手続きが異なります。
| 項目 | 共有名義 | 単独名義 |
|---|---|---|
| 売却の同意 | 共有者全員の同意が必須 | 名義人のみで可能 |
| 契約書の署名 | 共有者全員が必要 | 名義人のみ |
| 財産分与 | 売却後に現金で分配 | 名義変更または売却後に分配 |
| ローン完済 | 共有者それぞれのローンを完済 | 名義人のローンのみ完済 |
2. 共有名義の売却手続き
(1) 両者の同意取得
共有名義の新築マンションを売却する場合、両者の同意が必須です（民法251条）。一方が反対すれば売却できません。
同意取得の方法
- 離婚協議で売却方針を合意
- 離婚協議書または公正証書に売却の合意を明記
- 調停や弁護士を通じた合意形成
一方が非協力的な場合
- 共有物分割請求訴訟（裁判所を通じた強制的な分割）
- 一方の持分のみを売却（ただし買主が見つかりにくい）
- 一方が買い取る（金融機関の承認が必要）
(2) 住宅ローン連帯債務の解消
夫婦で連帯債務として住宅ローンを組んでいる場合、売却時に連帯債務を解消する必要があります。
解消の流れ
- 住宅ローン残債の確認
- 売却価格との比較（オーバーローンかアンダーローンか）
- 売却代金でローンを一括返済
- 金融機関から抵当権抹消書類を取得
オーバーローンの場合
- 不足分を自己資金で補填
- 任意売却（金融機関の同意が必要）
- 一方が住み続けて買い取る（金融機関の名義変更承認が必要）
(3) 売却代金の分配
売却代金の分配は、離婚協議書または公正証書に明記することが重要です。
分配の順序
- 売却経費の控除（仲介手数料、登記費用、印紙税など）
- 住宅ローン残債の返済
- 残額の財産分与割合による分配（通常は50:50）
離婚協議書に明記すべき内容
- 売却代金の総額から控除する費用
- 住宅ローン残債の返済方法
- 残額の分配割合と振込先
3. 売買契約書で確認すべき重要事項
(1) 売買代金と支払条件
売買契約書には、以下の内容を明記します。
売買代金
- 総額（土地・建物の内訳）
- 手付金の額と支払時期（通常は契約時に売買代金の10%程度）
- 残代金の支払時期（通常は引渡し時）
共有名義の場合の記載
- 売主として共有者全員の氏名・住所
- 各共有者の持分割合
- 売却代金の受領口座と分配方法
(2) 引渡し時期と条件
離婚に伴う売却では、引渡し時期を明確にすることが重要です。
引渡し条件
- 引渡し日（残代金決済日と同日が一般的）
- 引渡し状態（空室、残置物なし）
- 管理費・修繕積立金の清算方法
離婚協議との調整
- 離婚成立前に売却を完了させるか、離婚後にするか
- 引渡しまでの居住者と費用負担
(3) 契約不適合責任の範囲
新築マンションの売却では、契約不適合責任の範囲を明確にします。
契約不適合責任とは 引き渡した物件が契約内容に適合しない場合の売主の責任です（民法562条）。
新築マンションの場合
- 10年保証の範囲内（構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）は保証会社が対応
- 10年保証の範囲外は売主が責任を負う（引渡しから3～6ヶ月程度に限定する特約が一般的）
4. 重要事項説明書のチェックポイント
(1) 管理費・修繕積立金の確認
新築マンションでは、管理費・修繕積立金の額と滞納状況を確認します（国土交通省「不動産売買契約書の記載事項」）。
確認事項
- 月額管理費・修繕積立金の額
- 滞納の有無（滞納があれば売却前に清算が必要）
- 大規模修繕の予定と費用見込み
(2) 新築保証の内容
新築マンションには、品確法により10年間の保証が義務付けられています（国土交通省「新築住宅の品質確保促進法」）。
10年保証の内容
- 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、耐力壁など）
- 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部など）
保証の承継
- 10年保証は買主に承継される
- 保証書類（住宅性能評価書、保証書など）を買主に引き渡す
- 重要事項説明で保証内容を必ず開示
(3) オプション設備の評価
新築マンション購入時に追加したオプション設備（システムキッチン、床暖房、エアコンなど）は、売却価格に含めるか別途評価するかを明確にします。
評価方法
- 標準仕様と追加オプションを区別
- 追加オプションの購入価格と現在価値を算定
- 買主との交渉材料として活用
5. 契約不適合責任と新築保証
(1) 品確法の10年保証
新築住宅には、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています（国土交通省「新築住宅の品質確保促進法」）。
保証の対象
- 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、耐力壁など）
- 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部など）
保証の提供者
- 売主（デベロッパー）
- 保証会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）
(2) 保証の買主への承継
10年保証は、売却により買主に承継されます。
承継の手続き
- 保証書類の確認（住宅性能評価書、保証書など）
- 重要事項説明での開示
- 売買契約書に保証の承継を明記
- 引渡し時に保証書類を買主に引き渡す
(3) 売主責任の範囲
新築マンションの売却では、売主の責任範囲を明確にします。
10年保証の範囲内
- 保証会社が修補または損害賠償
- 売主の直接的な責任はなし
10年保証の範囲外
- 設備機器（エアコン、給湯器など）は売主が責任を負う
- 引渡しから3～6ヶ月程度に限定する特約が一般的
- 告知義務違反（知っていて告げなかった瑕疵）は期間外でも責任あり
6. 離婚時の財産分与と税務
(1) 不動産の評価方法
離婚時の財産分与では、新築マンションの評価額を決定する必要があります（法務省「離婚時の不動産財産分与」）。
評価方法
- 不動産会社の査定価格（複数社の平均値）
- 固定資産税評価額
- 鑑定士による鑑定評価（費用がかかるため一般的ではない）
評価のタイミング
- 離婚協議時点または離婚成立時点
- 売却時点（売却代金を分配する場合）
(2) 財産分与の税務処理
財産分与により不動産を譲渡する場合、原則として贈与税は課税されません（国税庁「財産分与による資産の移転と課税」）。
非課税となる条件
- 離婚により財産分与が行われること
- 分与額が婚姻中に形成した財産の額や事情を考慮して相当と認められること
課税される場合
- 分与額が過大で、贈与税や不当な財産減少と認められる場合
- 離婚が財産分与を目的とした仮装離婚と認められる場合
(3) 譲渡所得税の計算
新築マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
新築マンション購入直後の売却
- 取得費（購入価格）が売却価格を上回ることが多い
- 譲渡所得税が発生しないケースが一般的
3000万円特別控除
- 居住用財産の売却なら、譲渡所得から3000万円を控除できる
- ただし、離婚成立前の売却で元配偶者が買主となる場合は適用不可
まとめ：離婚に伴う新築マンション売却を円滑に進めるために
離婚に伴う新築マンションの売却は、共有名義の同意取得、住宅ローンの連帯債務解消、財産分与との関係など、通常の売却にはない複雑な手続きが必要です。特に共有名義の場合は両者の同意が必須で、一方が反対すれば売却できません。離婚協議・調停で早期に合意を形成することが重要です。
新築マンションの10年保証は買主に承継されるため、保証書類を確実に引き渡し、重要事項説明で必ず開示しましょう。財産分与による譲渡は原則非課税ですが、時価と大幅に乖離すると課税される可能性があるため、税理士への相談を推奨します。
売買契約書には、財産分与の割合と売却代金の分配方法を明記し、離婚協議書または公正証書と整合性を保つことが円滑な売却の鍵となります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有名義のマンションを売却するには両者の同意が必要ですか？
共有名義の場合は両者の同意が必須です。一方が反対すれば売却できません。離婚協議・調停で売却方針を合意し、離婚協議書または公正証書に明記することが重要です。一方が非協力的な場合は、共有物分割請求訴訟を検討する必要があります。弁護士への相談を推奨します。
Q2. 離婚時の住宅ローンはどうなりますか？
売却代金でローンを完済するのが一般的です。連帯債務の場合は、売却により両者の責任が解消されます。オーバーローン（残債が売却価格を上回る）の場合は、自己資金で補填または任意売却を検討する必要があります。金融機関との事前協議が重要です。
Q3. 新築マンションの10年保証は売却後も有効ですか？
10年保証は買主に承継されます。品確法により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分は10年間保証されます。保証書類（住宅性能評価書、保証書など）を買主に引き渡し、重要事項説明で必ず開示することが必要です。
Q4. 財産分与による譲渡に税金はかかりますか？
財産分与による譲渡は原則非課税です。ただし、分与額が時価と大幅に乖離する場合や、離婚が仮装離婚と認められる場合は課税される可能性があります。売却して現金で分配するのが一般的で、税務処理も明確になります。税理士への相談を推奨します。