投資用新築戸建て購入の契約・重要事項｜収益性確認ガイド

投資用新築戸建て購入における契約の基礎知識

投資用新築戸建ての購入では、自己居住用とは異なる視点での契約確認が求められます。賃貸経営を前提とした収益性の検証や、法的リスクの把握が重要です。

(1) 投資用物件の契約の流れ

投資用新築戸建ての購入は、以下の流れで進みます。

1. 物件選定・現地調査: 立地、周辺の賃貸需要、交通アクセス、競合物件の賃料相場を確認
2. 購入申込: 購入意思を売主に伝え、価格交渉を行う
3. 重要事項説明: 宅建士による法定事項の説明（契約の1週間前が目安）
4. 売買契約: 契約書への署名・押印、手付金の支払い（物件価格の5〜10%）
5. ローン申込・承認: 投資用ローンの審査を受ける
6. 決済・引き渡し: 残代金の支払い、所有権移転登記
7. 賃貸募集開始: 入居者募集、賃貸借契約の締結

(2) 住宅用との契約の違い

投資用物件の契約では、自己居住用とは異なる点があります。

項目	自己居住用	投資用
ローン	住宅ローン（金利0.5〜1.5%程度）	投資用ローン（金利1.5〜4%程度）
審査基準	返済能力（年収・勤続年数）	物件の収益性＋返済能力
契約確認事項	居住性・住環境	賃貸需要・利回り・維持費
税制	住宅ローン控除	不動産所得税、減価償却

住宅ローンを投資用物件に流用すると契約違反となり、一括返済を求められるリスクがあります。必ず投資用ローンを利用しましょう。

(3) デューデリジェンスの重要性

デューデリジェンス（Due Diligence）とは、投資判断のための詳細調査です。投資用新築戸建てでは以下の項目を精査します。

• 立地分析: 最寄駅からの距離、周辺施設、治安、将来の再開発計画
• 賃貸需要: 単身者向け・ファミリー向けの需要、競合物件の空室率
• 収益性: 想定賃料の妥当性、表面利回り・実質利回りの計算
• 建物品質: 建築確認済証、完了検査済証、住宅性能表示制度の有無
• 法的リスク: 用途地域、建蔽率・容積率、接道義務、都市計画

重要事項説明で確認すべき投資視点のポイント

重要事項説明（重説）は、宅地建物取引業法で義務付けられた契約前の説明です。宅建士が物件の法的条件や取引内容を詳しく説明します。投資用物件では、賃貸経営に影響する項目を特に注意深く確認する必要があります。

(1) 用途地域・建蔽率・容積率の確認

用途地域は、都市計画法で定められた土地利用の区分です。賃貸経営に大きく影響します。

• 住居系（第一種・第二種低層住居専用地域等）: 静かな住環境、ファミリー向け
• 商業系（商業地域・近隣商業地域）: 利便性が高い、単身者向け
• 工業系（工業地域・工業専用地域）: 住環境に不向き、賃貸需要が低い可能性

建蔽率・容積率は、敷地に対する建築面積・延床面積の上限です。増築やリノベーションの可能性に影響します。

(2) 賃貸経営に影響する法規制

重説では、以下の法規制を確認します。

• 建築基準法: 接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）、用途制限
• 消防法: 火災報知器、消火器の設置義務（賃貸住宅の場合）
• 都市計画法: 市街化区域・市街化調整区域の別、開発許可の要否
• 土地区画整理法: 区画整理事業の有無、将来の変更可能性

(3) 周辺環境と賃貸需要の分析

重説で説明される周辺環境を、賃貸需要の観点で分析します。

• 交通アクセス: 最寄駅までの距離、バス便の頻度
• 生活利便性: スーパー、コンビニ、病院、学校の有無
• 周辺の賃貸相場: 類似物件の賃料、空室率
• 将来性: 再開発計画、人口動態

(4) 設備・インフラと維持費の見込み

設備の仕様と維持費を確認します。

• 給排水・ガス・電気: 設備の種類、更新時期の見込み
• インターネット: 光回線の対応状況（賃貸需要に影響）
• 駐車場: 敷地内駐車場の有無（ファミリー向けに重要）
• 修繕費: 外壁塗装、屋根補修、設備交換の時期と費用

契約書のチェックポイントと投資特有の確認事項

売買契約書は、売主と買主の権利義務を定める重要な書類です。国土交通省が公開している標準契約書式を基に作成されることが一般的です。

(1) 標準契約書式の構成

標準契約書式には以下の項目が含まれます。

1. 売買物件の表示: 所在地、地番、地目、地積、建物の構造・面積
2. 売買代金・支払方法: 売買代金、手付金、残代金の支払時期
3. 所有権移転・引渡時期: 引渡日、所有権移転登記の時期
4. 付帯設備: エアコン、給湯器等の設備の有無と状態
5. 負担の消除: 抵当権等の抹消義務
6. 瑕疵担保責任: 新築住宅の場合は10年間の責任
7. 契約解除: 手付解除、ローン特約、契約違反による解除
8. その他: 公租公課の分担、危険負担

(2) 転貸制限等の契約条項

投資用物件では、以下の条項を特に確認します。

• 転貸・賃貸の可否: 賃貸経営が認められているか（分譲住宅地では制限される場合あり）
• 用途制限: 事務所・店舗利用の可否
• 管理規約: マンションではなく戸建てだが、分譲地の場合は管理規約がある場合も

(3) 想定賃料と利回りの妥当性

売主が提示する想定賃料と利回りの根拠を確認します。

• 表面利回り: 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
• 実質利回り: （年間家賃収入 - 諸経費） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100

諸経費には、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費、管理費等が含まれます。売主の想定が甘い場合、実際の利回りは大きく下回ります。

(4) 完成時期と賃貸開始スケジュール

新築戸建ての場合、完成時期と引渡時期を確認します。

• 完成予定日: 建築確認・完了検査済証の取得時期
• 引渡日: 所有権移転・鍵の引渡し
• 賃貸募集開始: 引渡後すぐに募集できるか、内装工事が必要か

完成が遅れると、ローン返済開始と賃料収入のタイミングがずれ、キャッシュフローが悪化します。

(5) 契約解除条項とローン特約

ローン特約は、ローンが承認されなかった場合に契約を無条件で解除できる条項です。投資用ローンは審査が厳しいため、必ず盛り込みましょう。

• ローン特約の期限: 契約後何日以内にローン承認を得るか
• 手付解除: 買主は手付金を放棄して解除可能、売主は手付金の倍額を支払って解除
• 契約違反による解除: 売主の説明不足や物件の重大な瑕疵があった場合

投資用ローンの特徴と審査の流れ

投資用ローンは、賃貸経営を目的とした不動産購入に利用するローンです。住宅ローンとは金利や審査基準が異なります。

(1) 住宅ローンとの違い

項目	住宅ローン	投資用ローン
用途	自己居住	賃貸経営
金利	0.5〜1.5%程度	1.5〜4%程度
審査基準	返済能力（年収・勤続年数）	物件の収益性＋返済能力
融資期間	最長35年	最長35年（物件の耐用年数による）
頭金	10〜20%程度	20〜30%程度

(2) 金利相場（1.5〜4%程度）

投資用ローンの金利は、金融機関や借主の属性により異なります。

• メガバンク: 2〜3%程度（審査が厳しい）
• 地方銀行・信用金庫: 2〜4%程度
• ノンバンク: 3〜5%程度（審査が緩い）

変動金利が一般的ですが、固定金利を選択することも可能です。返済シミュレーションで金利上昇リスクを確認しましょう。

(3) 審査基準と必要書類

投資用ローンの審査では、物件の収益性と借主の返済能力を総合的に判断します。

審査項目:

• 物件の立地、築年数、想定賃料
• 借主の年収、勤続年数、他の借入状況
• 自己資金の額（頭金20〜30%が目安）
• 賃貸需要の見込み

必要書類:

• 本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
• 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書等）
• 物件資料（売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証等）
• 賃料査定書（不動産会社が作成）

(4) 返済計画と収支シミュレーション

返済計画を立てる際は、空室リスクと金利上昇リスクを織り込みます。

収支シミュレーション例（物件価格3,000万円、頭金600万円、借入2,400万円、金利2.5%、期間30年）:

項目	金額（年間）
家賃収入	150万円（月12.5万円）
ローン返済	114万円（月9.5万円）
固定資産税・都市計画税	15万円
火災保険料	3万円
修繕費（積立）	12万円
管理費（自主管理）	0円
手取り収入	6万円
実質利回り	0.2%（6万円 ÷ 3,000万円）

空室期間が年間2ヶ月発生すると、家賃収入は125万円に減少し、手取り収入はマイナスになります。余裕のある返済計画が重要です。

新築住宅の品質保証と収益性の確認

新築住宅には、法律で定められた品質保証があります。投資用物件でも、長期的な収益性を左右する重要な要素です。

(1) 瑕疵担保責任の内容と期間

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、新築住宅の売主は構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁等）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁等）について、10年間の瑕疵担保責任を負います。

引渡後10年以内に重大な欠陥が見つかった場合、売主に無償で修補を請求できます。売主が倒産した場合に備え、住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務付けられています。

(2) 住宅性能表示制度の活用

住宅性能表示制度は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関が、住宅の性能を評価・表示する制度です。投資用新築戸建てでも活用できます。

評価項目:

• 構造の安定（耐震等級）
• 火災時の安全性
• 劣化の軽減（耐久性）
• 維持管理・更新への配慮
• 温熱環境・エネルギー消費量
• 空気環境
• 光・視環境
• 音環境
• 高齢者等への配慮
• 防犯

性能表示があると、入居者へのアピールポイントになり、賃料を高めに設定できる可能性があります。

(3) 建築確認・完了検査済証の確認

建築確認済証は、建築計画が建築基準法に適合していることを証明する書類です。完了検査済証は、完成した建物が建築確認通りに建てられたことを証明します。

投資用物件では、これらの書類が揃っていることを必ず確認しましょう。書類がないと、将来の売却や融資に支障をきたします。

(4) 賃貸需要と将来売却性の分析

投資用新築戸建ては、購入時だけでなく将来の売却も視野に入れます。

賃貸需要の分析:

• 周辺の人口動態（増加傾向か減少傾向か）
• 単身者向けかファミリー向けか
• 競合物件の空室率
• 最寄駅の乗降客数、再開発計画

将来売却性の分析:

• 立地の競争力（駅近、生活利便性）
• 建物の品質（耐震性、省エネ性能）
• 新築プレミアムの剥離（購入後すぐに中古扱いになり価格が下がる）

新築プレミアムのリスクを理解し、長期保有前提で投資判断を行いましょう。

収支計画と税金対策

投資用新築戸建ての収益性は、家賃収入だけでなく税金や経費を考慮した実質利回りで評価します。

(1) 表面利回りと実質利回りの計算

表面利回り（グロス利回り）:

表面利回り（%） = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例：年間家賃収入150万円、物件価格3,000万円の場合

150万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 5.0%

実質利回り（ネット利回り）:

実質利回り（%） = （年間家賃収入 - 年間諸経費） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100

例：年間家賃収入150万円、年間諸経費30万円、物件価格3,000万円、購入諸費用200万円の場合

（150万円 - 30万円） ÷ （3,000万円 + 200万円） × 100 = 3.75%

投資判断は実質利回りで行いましょう。

(2) 不動産所得の計算方法

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いた金額です。

総収入金額:

• 家賃収入
• 礼金（返還不要な部分）
• 更新料

必要経費:

• 減価償却費
• 借入金利子
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 修繕費
• 管理費
• その他（交通費、通信費等）

不動産所得は給与所得等と合算され、総合課税されます。赤字の場合は他の所得と損益通算できます。

(3) 減価償却の仕組みと経費計上

減価償却とは、建物の取得費を耐用年数に応じて毎年経費計上する仕組みです。

耐用年数:

• 木造：22年
• 鉄骨造（軽量鉄骨）：19年または27年
• 鉄骨造（重量鉄骨）：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

減価償却費の計算（定額法）:

減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率

例：木造新築戸建て、建物取得価額2,000万円の場合

償却率 = 1 ÷ 22年 = 0.046
減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.046 = 82.8万円/年

減価償却費は実際の支出を伴わない経費のため、キャッシュフローを改善しながら課税所得を減らせます。ただし、売却時に減価償却費相当額が譲渡所得に加算される点に注意が必要です。

(4) 確定申告の手続き

不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。

必要書類:

• 確定申告書（第一表・第二表）
• 収支内訳書（不動産所得用）または青色申告決算書
• 家賃収入の明細
• 経費の領収書
• 借入金の返済予定表
• 固定資産税の納税通知書

青色申告を選択すると、最大65万円の特別控除が受けられます（電子申告の場合）。賃貸経営を始める前に、税務署に「青色申告承認申請書」を提出しましょう。

税務処理が複雑な場合は、税理士への相談をおすすめします。

まとめ

投資用新築戸建ての購入では、契約・重要事項の確認を通じて収益性とリスクを見極めることが重要です。重要事項説明では用途地域・建蔽率・容積率、賃貸需要、維持費を投資視点で確認し、契約書では転貸制限や想定賃料の妥当性をチェックしましょう。投資用ローンは住宅ローンより金利が高く、審査も厳しいため、余裕のある返済計画が必要です。

新築住宅の品質保証（瑕疵担保責任10年）や住宅性能表示制度を活用し、長期的な収益性を確保しましょう。収支計画では実質利回りで評価し、減価償却を活用した節税対策も検討してください。投資判断は慎重に行い、専門家（不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナー等）のアドバイスを受けることをおすすめします。