買い替えで戸建てを購入する際、契約書のどこに注目すべき？
現在の住宅を売却して新しい戸建てに買い替える場合、通常の購入契約とは異なる特別な配慮が必要です。特に「買替特約」の設定、つなぎ融資の利用、売り先行・買い先行の選択など、買い替え特有の論点について理解しておくことが重要です。
この記事では、買い替えでの戸建て購入時の契約書と重要事項説明における必須確認事項を、国土交通省や住宅金融支援機構の情報に基づいて解説します。
この記事のポイント
- 買替特約は現住居の売却を条件に新居購入契約を結ぶ特約で、売却不成立時は無条件で解除可能
- 売主が買替特約を受け入れやすくするには、売却見込み価格の査定書提示や期限の短縮設定が有効
- ローン特約と買替特約の併用は可能だが、解除条件が複雑になるため契約書で明確化が必要
- つなぎ融資の金利は年2.5〜4.0%程度で、通常の住宅ローンより高い
- 売り先行は資金計画が立てやすく、買い先行は仮住まい不要だが資金繰りが課題
1. 買い替え購入での契約書と重要事項説明の全体像
(1) 買い替え購入の契約プロセス
買い替えでの戸建て購入は、以下のような流れで進みます。
| ステップ | 内容 | 所要期間目安 |
|---|---|---|
| 1. 現住居の売却準備 | 査定、媒介契約、売却活動開始 | 1〜2週間 |
| 2. 新居の物件探し | 希望条件での物件探し、内覧 | 1〜3ヶ月 |
| 3. 売却・購入の調整 | 売却時期と購入時期のタイミング調整 | 2週間〜1ヶ月 |
| 4. 購入申込み | 購入希望価格・条件の提示 | 1〜2週間 |
| 5. 重要事項説明 | 買替特約、ローン特約等の説明 | 契約前1週間〜前日 |
| 6. 売買契約締結 | 契約書署名、手付金支払い | 1日 |
| 7. 住宅ローン審査 | つなぎ融資または買い替えローン審査 | 3〜4週間 |
| 8. 現住居の決済 | 売却代金受領、抵当権抹消 | 1日 |
| 9. 新居の決済 | 残代金支払い、所有権移転登記 | 1日 |
| 10. 引越し・入居 | 新居への引越し完了 | 1〜2週間 |
買い替え全体では、計画開始から新居への入居まで3〜6ヶ月程度を見込む必要があります。
(2) 通常の購入契約との違い
買い替え購入契約は、通常の購入契約と以下の点で異なります。
買い替え購入契約の特徴
- 買替特約の設定：現住居の売却を条件とした契約解除権の確保
- つなぎ融資の検討：売却代金を購入資金に充てる場合の一時的な資金調達
- タイミング調整の必要性：売却決済と購入決済の日程調整
- 資金計画の複雑さ：売却価格の変動リスク、ローン残債の処理
(3) 重要事項説明で確認すべき買い替え特有の項目
重要事項説明では、以下の買い替え特有の項目を重点的に確認します（宅地建物取引業法に基づく）。
買い替え特有の確認項目
- 買替特約の有無、解除条件、期限
- ローン特約との併用関係
- 引渡し時期の柔軟性（売却決済に合わせた調整が可能か）
- 手付金の金額（売主の不安軽減のため多めに設定する場合がある）
- つなぎ融資の利用可否と条件
2. 買替特約の仕組みと解除条件・期限
(1) 買替特約とは何か
買替特約とは、現在の住宅の売却を条件として新居の購入契約を結ぶ特約です（国土交通省の契約書式例参照）。
買替特約の基本的な内容
- 解除条件：「○年○月○日までに現住居が○○○○万円以上で売却できない場合」など具体的に設定
- 解除の効果：条件不成立時、買主は無条件で契約を解除でき、手付金は全額返還される
- 売主の承諾：買替特約は売主にリスクがあるため、必ず売主の同意が必要
(2) 解除条件の設定方法
買替特約の解除条件は、具体的かつ明確に設定する必要があります。
解除条件の記載例
「買主が令和○年○月○日までに現住居（所在：○○県○○市○○町○-○-○）を
金○○○○万円以上で売却できない場合、買主は本契約を解除することができる。
この場合、売主は受領済みの手付金を無利息で買主に返還するものとする。」
設定のポイント
- 期限を明確に設定（後述の3-6ヶ月が一般的）
- 最低売却価格を設定（査定価格を参考に現実的な金額を設定）
- 現住居の所在を特定（登記簿謄本と一致する表記）
(3) 一般的な期限設定(3-6ヶ月)と延長交渉
買替特約の期限は、通常3〜6ヶ月程度に設定されます。
期限設定の考え方
- 3ヶ月：売主の不安を軽減し、承諾を得やすい。ただし売却活動期間が短い
- 6ヶ月：十分な売却活動期間を確保できるが、売主が承諾しにくい
- 延長交渉：期限到達前に売主と協議し、延長を依頼することも可能（売主の承諾が必要）
不動産市況や物件の流動性を考慮し、現実的な期限を設定することが重要です。
3. 売主承諾を得るためのポイントと対策
(1) 売主が買替特約を嫌がる理由
売主が買替特約を嫌がる主な理由は以下の通りです。
売主側のリスク・懸念
- 契約後も売却が確定せず、他の購入希望者を逃す可能性
- 買主の売却が長引き、引渡し時期が不確定になる
- 契約解除された場合、再度売却活動をやり直す手間とコスト
人気物件や売主が急いでいる場合、買替特約付きの申込みは断られる可能性が高くなります。
(2) 承諾を得やすい条件設定
売主の承諾を得やすくするため、以下の対策が有効です（国土交通省の報告書や実務慣行に基づく）。
承諾を得るための工夫
- 売却見込みを示す：現住居の査定書や売却活動計画を提示し、売却の実現可能性を示す
- 期限を短めに設定：3ヶ月程度の短期間に設定し、売主の不安を軽減
- 手付金を多めに用意：通常5〜10%のところ、15〜20%に増額し、誠意を示す
- 購入価格を上乗せ：売主の懸念を補償する意味で、購入価格を若干上乗せする
- 定期報告の約束：売却活動の進捗を定期的に報告し、売主の不安を払拭
(3) 実務で使用される特約文例
全国宅地建物取引業協会連合会が提供する契約書式には、以下のような買替特約の文例が掲載されています。
実務的な特約文例（簡略版）
「買主は、令和○年○月○日までに現住居を売却できない場合、本契約を解除できる。
ただし、買主は誠実に売却活動を行い、その進捗を毎月売主に報告するものとする。
解除時、売主は手付金を無利息で返還し、買主は違約金その他の負担を負わない。」
進捗報告義務を明記することで、売主の不安を軽減し、承諾を得やすくする工夫がなされています。
4. ローン特約との併用と注意点
(1) ローン特約と買替特約の違い
ローン特約と買替特約は、どちらも契約解除に関する特約ですが、性質が異なります。
| 項目 | ローン特約 | 買替特約 |
|---|---|---|
| 解除条件 | 住宅ローンの承認が得られない | 現住居が売却できない |
| 期限 | 契約後3〜4週間 | 契約後3〜6ヶ月 |
| 売主の承諾 | 一般的に標準条項として受け入れられる | 売主の個別承諾が必要 |
| 手付金の扱い | 全額返還 | 全額返還 |
(2) 併用時の解除条件の複雑化への対応
ローン特約と買替特約を併用する場合、2つの解除事由が存在することになり、契約書での明確化が重要です。
併用時の記載例
「本契約には以下の解除条件を付す。
1. ローン特約：買主が令和○年○月○日までに金融機関から住宅ローンの承認を得られない場合
2. 買替特約：買主が令和○年○月○日までに現住居を金○○○○万円以上で売却できない場合
いずれの条件に該当する場合も、買主は本契約を無条件で解除でき、売主は手付金を返還する。」
(3) どちらの特約が優先されるか
通常、ローン特約の期限が先に到来し、その後に買替特約の期限が来ます。
優先順位の考え方
- ローン特約は契約後すぐに審査を開始し、3〜4週間で結果が出る
- この時点でローンが承認されれば、ローン特約は消滅
- その後、買替特約の期限まで売却活動を継続
- どちらか一方でも条件不成立なら、買主は契約解除可能
重要事項説明で両特約の関係性を十分に理解し、契約書に明記することが重要です。
5. つなぎ融資の審査基準と金利負担
(1) つなぎ融資の仕組みと利用条件
つなぎ融資とは、現住居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合、売却までの期間を埋める短期融資です（住宅金融支援機構の解説参照）。
つなぎ融資の基本的な仕組み
- 借入額：現住居の売却予定価格の範囲内（通常70〜80%程度）
- 借入期間：売却完了までの期間（通常6ヶ月〜1年）
- 返済方法：現住居の売却代金で一括返済
- 担保：現住居に抵当権を設定（既存ローンがある場合は順位を調整）
(2) 審査のポイントと必要書類
つなぎ融資の審査では、以下の点が重視されます。
審査のポイント
- 現住居の売却見込み価格（不動産会社の査定書）
- 現住居のローン残債（完済可能性）
- 買主の返済能力（年収、勤続年数、他の借入）
- 売却活動の具体的な計画
必要書類
- 現住居の登記簿謄本
- 売却査定書（不動産会社発行）
- 媒介契約書（売却活動の証明）
- 収入証明書（源泉徴収票、課税証明書等）
- 新居の売買契約書
(3) 金利負担の試算と返済計画
つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンより高く設定されています。
金利水準と負担額
- つなぎ融資金利：年2.5〜4.0%程度
- 通常の住宅ローン金利：年0.5〜1.5%程度
金利負担の試算例
- 借入額：3,000万円
- 金利：年3.0%
- 借入期間：6ヶ月
- 金利負担：3,000万円 × 3.0% × 6/12 = 約45万円
売却までの期間を短縮することで金利負担を軽減できるため、積極的な売却活動が重要です。金融機関によって金利や条件が異なるため、複数社を比較することが推奨されます。
6. 売り先行・買い先行の選択と契約タイミング
(1) 売り先行のメリット・デメリット
売り先行とは、現住居を先に売却してから新居を購入する方法です。
メリット
- 売却代金を確定してから購入するため、資金計画が立てやすい
- つなぎ融資が不要で、金利負担を避けられる
- 買替特約が不要で、売主の承諾を得やすい
デメリット
- 売却後に新居が見つからない場合、仮住まいが必要
- 仮住まいの費用（敷金・礼金・家賃・引越し費用2回分）がかかる
- 時間的制約があり、じっくり新居を選べない可能性
(2) 買い先行のメリット・デメリット
買い先行とは、新居を先に購入してから現住居を売却する方法です。
メリット
- 仮住まいが不要で、引越しが1回で済む
- じっくり新居を選ぶ時間がある
- 空室にしてから売却活動ができ、内覧対応がしやすい
デメリット
- つなぎ融資の金利負担が発生する
- 現住居の売却が長引くと、金利負担が増大
- 買替特約の設定が必要で、売主の承諾を得にくい場合がある
(3) 自分に合った方法の選び方
どちらの方法を選ぶかは、以下の基準で判断します。
売り先行が向いている人
- 資金に余裕がなく、確実性を重視したい
- 仮住まいの手間や費用を許容できる
- 現住居のローン残債が多く、完済が最優先
買い先行が向いている人
- 資金に余裕があり、つなぎ融資の金利負担を許容できる
- 仮住まいを避けたい（子供の学校、仕事の都合等）
- じっくり理想の新居を探したい
判断の目安
| 項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 資金的余裕 | 少ない | ある |
| 仮住まいの許容 | 可 | 不可 |
| 物件探しの余裕 | 少ない | ある |
| リスク許容度 | 低い | 高い |
まとめ：買い替え購入は契約条件の綿密な設定が成功のカギ
買い替えでの戸建て購入は、通常の購入契約よりも複雑な条件設定が必要です。買替特約、つなぎ融資、売り先行・買い先行の選択など、自分の資金状況と優先事項に合わせた計画を立てることが重要です。
買い替え購入契約のポイント
- 買替特約は売主の承諾が必要なため、売却見込みを示し、期限を短めに設定する
- ローン特約との併用は可能だが、契約書で明確に記載し、重要事項説明で理解する
- つなぎ融資の金利負担を試算し、売却までの期間を短縮する計画を立てる
- 売り先行・買い先行のメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を選ぶ
信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、無理のない買い替え計画を進めましょう。
よくある質問
Q1. 買替特約を付けると売主に断られることはありますか？
人気物件や売主が急いでいる場合は断られる可能性があります。対策として、売却物件の売却見込み価格の査定書を提示する、期限を短めに設定する（3ヶ月程度）、手付金を多めに用意する（15〜20%）などの方法で売主の不安を軽減できます。また、売却活動の進捗を定期的に報告する旨を契約書に明記することも有効です。
Q2. 買替特約とローン特約を両方付けることはできますか？
併用は可能ですが、解除条件が複雑になります。例えば「売却が不成立」と「ローン不承認」の2つの解除事由が存在することになります。契約書では両特約の関係性と優先順位を明記し、重要事項説明で十分に理解することが重要です。通常、ローン特約の期限が先に到来し、その後に買替特約の期限が来ます。
Q3. つなぎ融資の金利はどのくらいかかりますか？
一般的に年2.5〜4.0%程度で、通常の住宅ローン（0.5〜1.5%）より高く設定されています。例えば3,000万円を6ヶ月つなぐ場合、金利負担は約37.5〜60万円になります。売却までの期間を短縮することで負担を軽減できます。金融機関によって金利や条件が異なるため、複数社の比較が推奨されます。
Q4. 売り先行と買い先行、どちらを選ぶべきですか？
資金に余裕がなく確実性を重視するなら売り先行、仮住まいを避けたいなら買い先行が向いています。売り先行は売却代金を確定してから購入するため資金計画が立てやすいですが、仮住まいの費用と手間が発生します。買い先行は住み替えがスムーズですが、つなぎ融資の金利負担や売却が長引くリスクがあります。自身の資金状況と優先事項で判断しましょう。