戸建て購入の諸費用・清算完全ガイド

はじめに：戸建て購入では物件価格以外の諸費用も重要

戸建てを購入する際、物件価格だけに注目しがちですが、実際には登記費用・税金・ローン手数料・保険料など、さまざまな諸費用が発生します。これらの諸費用は一般に物件価格の6～10%程度にも上り、事前に把握しておかないと資金計画が狂う原因となります。

本記事では、初めて戸建てを購入する方向けに、諸費用の全体像と各項目の詳細、支払いタイミングまでを網羅的に解説します。

この記事のポイント:

戸建て購入の諸費用は物件価格の6～10%程度が目安
登記費用・税金・ローン関連費用・保険料など多岐にわたる
新築と中古では登記形態や軽減措置が異なる
支払いタイミングは契約時・引渡し前・引渡し後の3段階
固定資産税等は引渡し日を基準に売主と買主で日割り清算

1. 戸建て購入の諸費用内訳

(1) 諸費用の全体像と物件価格に対する割合

国土交通省の住宅取得に係る費用によれば、戸建て購入時の諸費用は以下のような項目で構成されます：

費用項目	目安金額	備考
登記費用	30～60万円	登録免許税＋司法書士報酬
不動産取得税	0～30万円	軽減措置で大幅減額の場合が多い
印紙税	1～3万円	売買契約書・ローン契約書
仲介手数料	物件価格×3%+6万円+消費税	仲介物件の場合のみ
ローン保証料	借入額の0.5～2%	または金利上乗せ型
ローン事務手数料	3～10万円または借入額の2%	金融機関により異なる
火災保険料	15～40万円（10年分）	構造・補償内容により変動
地震保険料	3～10万円（5年分）	地域・構造により変動
固定資産税等清算金	数万～数十万円	引渡し日による日割り計算

諸費用の総額目安:

新築戸建て（仲介なし）：物件価格の6～8%
中古戸建て（仲介あり）：物件価格の8～10%

例：3,000万円の中古戸建て（仲介あり）の場合、諸費用は約240～300万円程度となります。

(2) 戸建て特有の諸費用（測量費用など）

戸建て購入では、マンションにはない特有の諸費用が発生する場合があります：

測量費用:

土地の境界が不明確な場合に測量が必要（30～80万円程度）
売主負担が一般的だが、買主負担の場合もある
確定測量図がある場合は不要

解体費用:

古家付き土地を購入し建て替える場合に発生（100～300万円程度）
解体後更地として引渡しか、現状引渡しかで負担者が異なる

地盤調査・改良費用:

新築建設前の地盤調査（5～10万円程度）
地盤が弱い場合の改良工事（50～150万円程度）

その他:

引っ越し費用
家具・家電購入費用
リフォーム費用（中古の場合）

これらは諸費用には含まれませんが、購入時の総資金計画に織り込む必要があります。

2. 登記費用の詳細と相場

(1) 登録免許税の計算方法と税率

戸建て購入時には複数の登記が必要で、それぞれに登録免許税がかかります。法務局の登録免許税の税率表に基づき、主な登記の税率を紹介します：

所有権移転登記（中古戸建て）:

土地：固定資産税評価額 × 2.0%（軽減税率：1.5%、2026年3月31日まで）
建物：固定資産税評価額 × 2.0%（軽減税率：0.3%、要件あり）

所有権保存登記（新築戸建て）:

建物：固定資産税評価額 × 0.4%（軽減税率：0.15%、要件あり）
土地は売主から買主への移転登記（上記と同様）

抵当権設定登記（住宅ローン利用時）:

債権額（借入額） × 0.4%（軽減税率：0.1%、要件あり）

軽減税率の要件（建物）:

自己居住用住宅であること
床面積50㎡以上（登記簿面積）
新築または取得後1年以内の登記
中古の場合は築20年以内（耐火建築物は25年以内）または耐震基準適合

計算例（中古戸建て3,000万円、借入2,500万円）:

土地評価額1,500万円 × 1.5% = 22.5万円
建物評価額700万円 × 0.3% = 2.1万円
抵当権2,500万円 × 0.1% = 2.5万円
登録免許税合計：約27万円

(2) 司法書士報酬の相場と地域差

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬は登録免許税とは別に必要です：

司法書士報酬の相場:

所有権移転登記：5～10万円
所有権保存登記：3～7万円
抵当権設定登記：3～7万円
登記事項確認・事前調査：1～3万円
合計：10～25万円程度

報酬は地域や事務所、物件の複雑さにより異なります。都市部ほど高く、地方は比較的安価な傾向があります。金融機関が指定する司法書士を使う場合もありますが、自分で選ぶことも可能です。複数の司法書士に見積もりを取ることをお勧めします。

3. 住宅ローン関連の諸費用

(1) 保証料と事務手数料の違い

住宅ローン利用時には、保証料または事務手数料が発生します。両者の違いを理解しておきましょう。

保証料型（従来型）:

保証会社に支払う費用で、買主が返済不能時に保証会社が代位弁済する仕組み
住宅金融支援機構の住宅ローン保証料のしくみで詳細が解説されています
支払方法は2種類：
- 一括前払い型: 借入額の0.5～2%程度（2,500万円なら12.5～50万円）
- 金利上乗せ型: 金利に0.2%程度上乗せ（総支払額は多くなる）
繰上返済・完済時に保証料の一部が返還される場合がある

事務手数料型（フラット35など）:

金融機関に支払う事務手数料
一般的に借入額の2%程度（2,500万円なら50万円+消費税）
完済しても返還されない

どちらが有利か:

短期間で完済予定なら保証料型（返還があるため）
長期保有予定なら総支払額で比較
初期費用を抑えたいなら金利上乗せ型

(2) 火災保険・地震保険の算出方法

戸建て購入時には火災保険の加入が実質的に必須です。損害保険料率算出機構の火災保険・地震保険の基礎知識で詳細が解説されています。

火災保険料の決定要素:

建物の構造（T構造：耐火構造、H構造：非耐火構造）
建物の所在地（都道府県により異なる）
補償内容（火災のみ、水災・風災等も含むか）
保険金額（建物の評価額）
契約期間（最長10年）

保険料の目安（建物評価額2,000万円の場合）:

構造	火災保険（10年）	地震保険（5年）
T構造（耐火）	15～25万円	3～7万円
H構造（非耐火）	30～40万円	7～10万円

地震保険の特徴:

火災保険とセットでのみ加入可能
保険金額は火災保険の30～50%まで
地域により保険料が大きく異なる（地震リスクによる）
契約期間は最長5年

火災保険は複数社で見積もりを取り、補償内容と保険料を比較検討することが重要です。

4. 引渡し時の清算項目

(1) 固定資産税・都市計画税の日割り清算

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売買があった場合、引渡し日を基準に売主と買主で日割り按分するのが一般的です。

総務省の固定資産税・都市計画税のしくみによれば、これは法的義務ではなく商慣習ですが、ほぼすべての取引で行われます。

清算の基準日:

関東圏：1月1日起算（1月1日～12月31日）
関西圏：4月1日起算（4月1日～3月31日）
地域により慣習が異なる

計算例（年間税額15万円、引渡し日7月1日、1月1日起算）:

売主負担：1月1日～6月30日（181日） = 15万円 × 181/365 = 約7.4万円
買主負担：7月1日～12月31日（184日） = 15万円 × 184/365 = 約7.6万円
買主は残代金支払い時に清算金7.6万円を売主に支払う

年税額は固定資産税評価額に税率をかけて算出されます：

固定資産税：評価額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税：評価額 × 0.3%（上限、市町村により異なる）

新築住宅には軽減措置があり、建物の固定資産税が3～5年間半額になる場合があります。

(2) その他の清算項目（管理費等）

戸建ての場合、マンションのような管理費・修繕積立金はありませんが、以下のような清算項目が発生する場合があります：

水道負担金:

自治体によっては水道加入金（水道利用権）が必要
既に前所有者が支払っている場合、承継時に清算することがある

浄化槽の清掃費用:

下水道未整備地域では浄化槽が設置されている
定期清掃費用を日割り清算する場合がある

灯油・LPガス残量:

灯油タンクやLPガスボンベに残量がある場合、実費清算

これらの清算項目は売買契約書に明記され、残代金支払い時に同時に精算します。

5. 新築と中古での諸費用の違い

(1) 登記形態の違い（保存登記vs移転登記）

新築と中古では、建物の登記形態が異なります：

新築戸建て:

建物：所有権保存登記（初めての登記）
- 税率：0.4%（軽減：0.15%）
土地：所有権移転登記（売主から買主へ）
- 税率：2.0%（軽減：1.5%）

中古戸建て:

建物：所有権移転登記（売主から買主へ）
- 税率：2.0%（軽減：0.3%、要件あり）
土地：所有権移転登記
- 税率：2.0%（軽減：1.5%）

新築の保存登記の方が税率が低いため、建物の登記費用は新築の方が安くなります。

(2) 軽減措置の適用要件の違い

建物の登録免許税・不動産取得税の軽減措置は、新築と中古で要件が異なります：

新築戸建ての軽減要件:

床面積50㎡以上240㎡以下
自己居住用
取得後1年以内の登記

中古戸建ての軽減要件:

床面積50㎡以上240㎡以下
自己居住用
取得後1年以内の登記
築20年以内（耐火建築物は25年以内）
または耐震基準適合証明書がある

中古の場合、築年数要件または耐震基準適合が追加されます。築古物件を購入する場合は、耐震基準適合証明書を取得することで軽減措置を受けられる場合があります。

不動産取得税の軽減:

総務省の不動産取得税のしくみによれば、要件を満たせば以下の軽減が受けられます：

建物：評価額から1,200万円控除（新築の場合、一定要件で1,300万円）
土地：評価額 × 1/2 × 3%（さらに減額措置あり）

軽減措置により、戸建ての不動産取得税はゼロまたは数万円程度に抑えられることが多いです。

6. 諸費用の支払いタイミングと準備方法

戸建て購入の諸費用は、3つのタイミングに分けて支払います：

① 契約時（売買契約締結時）:

手付金（物件価格の5～10%程度）
印紙税（売買契約書用、1～3万円）
仲介手数料の半金（仲介物件の場合）

② 引渡し前（決済・引渡し日）:

残代金（物件価格 − 手付金）
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
仲介手数料の残金
ローン保証料・事務手数料
火災保険料・地震保険料
固定資産税等清算金
印紙税（ローン契約書用、2万円）

③ 引渡し後（入居後）:

不動産取得税（引渡しから3～6か月後、都道府県から納税通知書が届く）
引っ越し費用
リフォーム費用（中古の場合）

資金準備のポイント:

現金で準備する金額: 諸費用全額を現金で準備するのが理想ですが、一部を諸費用ローンで借りることも可能です（金利は住宅ローンより高め）。
支払いタイミングの確認: 契約前に不動産会社から「諸費用明細」をもらい、いつ・何に・いくら必要かを明確にしましょう。
予備費の確保: 想定外の費用（測量費用、リフォーム費用等）に備え、諸費用とは別に50～100万円程度の予備費を確保しておくと安心です。
住宅ローンへの組み込み: 金融機関によっては、諸費用の一部を住宅ローンに組み込める場合があります（物件価格の110%まで等）。ただし、借入額が増えるため総返済額は増加します。

まとめ：諸費用を含めた総資金計画が成功の鍵

戸建て購入では、物件価格だけでなく諸費用を含めた総資金計画が重要です。諸費用は物件価格の6～10%と決して少なくない金額になるため、事前に正確に把握し、支払いタイミングに合わせて資金を準備しましょう。

重要なポイントの再確認:

諸費用は物件価格の6～10%が目安（新築6～8%、中古8～10%）
登記費用・税金・ローン関連費用・保険料など多岐にわたる
新築と中古では登記形態や軽減措置が異なる
支払いは契約時・引渡し前・引渡し後の3段階
固定資産税等は引渡し日を基準に日割り清算
不動産会社から諸費用明細をもらい、詳細を確認する

不明点があれば、不動産会社・司法書士・金融機関に積極的に質問し、納得した上で契約を進めましょう。適切な資金計画により、安心して新しい住まいでの生活をスタートできます。

よくある質問（FAQ）

Q1: 戸建て購入の諸費用は物件価格の何%くらいですか？

A: 一般に物件価格の6～10%程度です。新築戸建ては保存登記で税率が優遇されるため6～8%程度、中古戸建ては移転登記で税率が高めなため7～9%程度が目安です。仲介物件の場合は仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税）が加算されるため、さらに高くなります。3,000万円の中古戸建て（仲介あり）なら、諸費用は約240～300万円程度となります。

Q2: 諸費用はいつ支払いますか？

A: 契約時に手付金と印紙税、引渡し前に残代金・登記費用・仲介手数料・保証料・火災保険等を支払います。引渡し後3～6ヶ月後に不動産取得税の納税通知書が届きます。支払いタイミング別に資金を準備する必要があるため、契約前に不動産会社から諸費用明細をもらい、詳細を確認しましょう。

Q3: 住宅ローンの保証料と事務手数料の違いは？

A: 保証料は保証会社への支払いで、買主が返済不能時に保証会社が代位弁済する仕組みです。一括前払い（借入額の0.5～2%）または金利上乗せ型（金利+0.2%程度）を選べます。事務手数料は金融機関への手数料で、一般的に借入額の2%程度です。保証料は繰上返済時に一部返還される場合がありますが、事務手数料は返還されません。総費用で比較検討しましょう。

Q4: 固定資産税等の清算とは何ですか？

A: 固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売買があった場合、引渡し日を基準に売主と買主で日割り按分します。清算金は残代金支払い時に買主から売主へ支払います。例えば年税額15万円で7月1日引渡しの場合、買主は7月～12月分（約7.6万円）を清算金として売主に支払います。

戸建て購入の諸費用・清算完全ガイド｜費用項目と支払時期