住み替え売却で知っておきたい中古マンションの譲渡所得税
住み替えで中古マンションを売却する際、多くの方が譲渡所得税について疑問を持たれます。「税金はいくらかかるのか」「どんな特例が使えるのか」「住宅ローン控除との併用はできるのか」など、判断すべきポイントは多岐にわたります。
住み替え売却で押さえておきたいポイントは以下の通りです。
- 3000万円特別控除と買い替え特例は選択適用（併用不可）
- 所有期間5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以内なら短期譲渡所得（税率39.63%）
- 所有期間10年超なら軽減税率の特例も適用可能
- 3000万円特別控除を使うと新居の住宅ローン控除が制限される
- 売却損が出た場合は損益通算・繰越控除で税負担を軽減できる可能性がある
本記事では、国税庁の公式情報を基に、住み替え売却時の譲渡所得税の計算方法から各種特例の選択基準まで詳しく解説します。
1. 住み替え売却中古マンションの譲渡所得税とは
(1) 譲渡所得税の概要
譲渡所得税は、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。住み替えで中古マンションを売却する場合、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されます。
国税庁の「譲渡所得の計算方法」によれば、基本的な計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率
(2) 住み替え売却の特徴
住み替えでの中古マンション売却には、以下のような特徴があります。
1. 複数の特例から選択が必要
- 3000万円特別控除
- 買い替え特例（課税の繰延べ）
- 所有期間10年超の軽減税率
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除
これらの特例は併用できない組み合わせがあるため、自分の状況に合った選択が重要です。
2. 新居での住宅ローン控除との関係 3000万円特別控除や買い替え特例を使うと、新居での住宅ローン控除が制限される場合があります。
3. タイミングの考慮 所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行われるため、売却時期によって税率が変わる可能性があります。
2. 譲渡所得税の計算方法
(1) 基本的な計算の流れ
譲渡所得税を計算するには、以下のステップで進めます。
ステップ1: 譲渡価額の確定
- マンションの売却価格
- 固定資産税・都市計画税の精算金（売主負担分）も含む
ステップ2: 取得費の計算
- 購入価格（建物部分は減価償却後の金額）
- 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）
ステップ3: 譲渡費用の計算
- 売却時の仲介手数料
- 測量費、解体費（該当する場合）
- 売買契約書の印紙代
ステップ4: 譲渡所得の算出
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
(2) 減価償却の計算
中古マンションの取得費を計算する際は、建物部分について減価償却を考慮する必要があります。
減価償却の計算式:
減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
取得費（建物） = 建物取得価額 - 減価償却費
非事業用マンション（居住用）の償却率:
- 鉄筋コンクリート造（RC造）: 0.015（耐用年数70年）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）: 0.015（耐用年数70年）
計算例:
- 建物取得価額: 2,500万円
- 所有期間: 12年
- 構造: RC造
減価償却費 = 2,500万円 × 0.9 × 0.015 × 12年 = 405万円 取得費（建物） = 2,500万円 - 405万円 = 2,095万円
土地部分は減価償却の対象外のため、購入時の価格がそのまま取得費となります。
3. 適用できる特例・控除
(1) 3000万円特別控除
国税庁の「マイホームを売ったときの特例」によれば、居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
主な要件:
- 自分が住んでいる居住用財産であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者や親子など特別な関係にある者でないこと
注意点: 3000万円特別控除を適用すると、新居で住宅ローン控除を受ける場合に制限があります。具体的には、売却した年とその前後2年間（計5年間）は新居での住宅ローン控除が適用できません。
(2) 買い替え特例（課税の繰延べ）
国税庁の「特定のマイホームを買い替えたときの特例」によれば、一定の要件を満たす場合、譲渡所得税の課税を次回売却時まで繰り延べられます。
主な要件:
売却物件:
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 居住期間が10年以上であること
新居:
- 床面積が50㎡以上500㎡以下であること
- 取得価格が1億円以下であること
- 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること
重要: 買い替え特例は「課税の繰延べ」であり「非課税」ではありません。新居を将来売却する際に、旧居の譲渡益も含めて課税されます。
(3) 所有期間10年超の軽減税率
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、3000万円特別控除を適用した後の課税譲渡所得に対して軽減税率が適用できます。
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10% + 住民税4% + 復興特別所得税0.21%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%） |
この軽減税率は3000万円特別控除と併用可能です。
(4) 譲渡損失の損益通算・繰越控除
住み替えで売却損が出た場合、国税庁の「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」によれば、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算できます。
主な要件:
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得すること
- 新居について住宅ローン（返済期間10年以上）があること
この制度は新居での住宅ローン控除と併用可能です。
4. 所有期間と税率
(1) 長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。国税庁の「長期譲渡所得と短期譲渡所得」によれば、所有期間の判定は譲渡した年の1月1日時点で行います。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
(2) 所有期間の判定における注意点
所有期間の判定は実際の所有日数ではなく、「譲渡した年の1月1日時点」で行われます。
判定例:
- 2019年3月に購入、2024年12月に売却
- 実際の所有期間: 約5年9ヶ月
- 判定時点（2024年1月1日）での所有期間: 5年未満
- 結果: 短期譲渡所得として扱われる
このため、実際の所有期間が5年を超えていても、判定日時点で5年未満なら短期譲渡所得になる可能性があります。売却時期を調整することで税率を下げられる場合があるため、売却のタイミングは慎重に検討することをおすすめします。
5. 計算シミュレーション
(1) 3000万円特別控除を使うケース
条件:
- 売却価格: 4,500万円
- 取得費: 3,000万円（減価償却後）
- 譲渡費用: 150万円
- 所有期間: 12年（長期譲渡所得）
計算:
譲渡所得 = 4,500万円 - （3,000万円 + 150万円）= 1,350万円
特別控除適用後 = 1,350万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは切り捨て）
譲渡所得税 = 0円
このケースでは、譲渡所得が3,000万円以下のため、3000万円特別控除を適用すると税金がゼロになります。
(2) 所有期間10年超の軽減税率を併用するケース
条件:
- 売却価格: 7,000万円
- 取得費: 2,500万円（減価償却後）
- 譲渡費用: 250万円
- 所有期間: 15年（長期譲渡所得、10年超）
計算:
譲渡所得 = 7,000万円 - （2,500万円 + 250万円）= 4,250万円
特別控除適用後 = 4,250万円 - 3,000万円 = 1,250万円
譲渡所得税 = 1,250万円 × 14.21% = 約177.6万円
所有期間10年超の軽減税率（14.21%）を適用することで、通常の長期譲渡所得税率（20.315%）よりも税負担が軽減されます。
参考: 軽減税率を使わない場合
譲渡所得税 = 1,250万円 × 20.315% = 約253.9万円
差額 = 253.9万円 - 177.6万円 = 約76.3万円の節税
(3) 買い替え特例を使うケース
条件:
- 旧居売却価格: 5,000万円
- 旧居取得費: 2,000万円（減価償却後）
- 譲渡費用: 200万円
- 新居購入価格: 6,000万円
- 所有期間: 12年（要件を満たす）
計算: 買い替え特例を適用すると、旧居の譲渡益2,800万円（5,000万円 - 2,000万円 - 200万円）に対する課税が繰り延べられます。
売却時点での譲渡所得税 = 0円
ただし、新居を将来売却する際に、旧居の取得費（2,000万円）が引き継がれるため、その時点で課税されます。
6. 確定申告の手続き
(1) 確定申告の必要性
中古マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、または特例を適用する場合は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
確定申告が必要なケース:
- 譲渡所得がある（売却益が出た）
- 3000万円特別控除を適用する
- 買い替え特例を適用する
- 譲渡損失を損益通算する
- 所有期間10年超の軽減税率を適用する
(2) 必要な書類
確定申告時には、以下の書類が必要になります。
基本書類:
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（購入時・売却時）
- 登記事項証明書
- 仲介手数料などの領収書
特例適用時の追加書類:
- 3000万円特別控除: 住民票の写し
- 買い替え特例: 買換資産の明細書、新居の登記事項証明書、新居の売買契約書
- 譲渡損失の損益通算: 譲渡損失の金額の明細書、住宅借入金の残高証明書
(3) 税理士への相談
住み替え売却に伴う譲渡所得税の計算や特例の選択は複雑なため、以下のような場合は税理士への相談をおすすめします。
- 譲渡所得が高額な場合
- 複数の特例から最適なものを選びたい場合
- 減価償却の計算が複雑な場合
- 新居での住宅ローン控除も含めて総合的に判断したい場合
特に、3000万円特別控除と新居の住宅ローン控除の選択は、長期的な税負担に大きく影響するため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
まとめ
住み替えでの中古マンション売却における譲渡所得税について解説しました。
重要なポイントは以下の通りです。
- 譲渡所得税は「売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）」で計算される
- 取得費の計算では建物部分の減価償却を考慮する
- 所有期間5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以内なら短期譲渡所得（税率39.63%）
- 3000万円特別控除と買い替え特例は選択適用（併用不可）
- 所有期間10年超なら3000万円特別控除と軽減税率を併用可能
- 3000万円特別控除を使うと新居の住宅ローン控除が制限される
- 売却損が出た場合は損益通算・繰越控除で税負担を軽減できる可能性がある
住み替えの税金対策は個別の状況によって最適な選択が異なります。特に、新居での住宅ローン控除を含めて総合的に判断する必要があるため、税理士に相談することをおすすめします。適切な特例を選択することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。