住み替えで購入した中古マンションと譲渡所得税の基礎知識
住み替えで中古マンションを購入した場合、将来その物件を売却する際には譲渡所得税が課税される可能性があります。購入時から将来の売却を見据えて、譲渡所得税の仕組みと節税方法を理解しておくことで、スムーズな住み替えと資金計画が可能になります。
この記事のポイント：
- 将来売却時には譲渡所得税が課税されるが、適切な準備で節税可能
- 所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差がある
- 3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税額ゼロ
- 購入時の書類保管が将来の取得費証明に重要
- 買い替え特例と3,000万円特別控除は選択適用（併用不可）
(1) 譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却（譲渡）したときに得た利益に対して課される税金です。国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格） − 取得費 − 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
税率は所有期間によって異なり、5年超の長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%となります。
(2) 住み替え時の税務上の特徴
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入が短期間で発生するため、以下のような税務上の特徴があります。
住み替えの税務上の特徴：
- 旧居売却時に譲渡所得税が発生する可能性がある
- 新居購入時に住宅ローン控除が適用できる
- 旧居の特別控除と新居の住宅ローン控除の併用に制限がある
- 将来新居を売却する際も譲渡所得税が課税される
住み替えは一生のうちに何度も経験することがあります。購入時から将来の売却を見据えて、適切な書類管理と税務知識を持っておくことが重要です。
(3) 購入時から意識すべきポイント
中古マンションを購入する際、将来の売却を見据えて以下のポイントを意識することが重要です。
購入時のポイント：
- 売買契約書を原本で保管（将来の取得費証明に必要）
- 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）の領収書を保管
- 土地・建物の按分が契約書に明記されているか確認
- リフォーム費用も取得費に含められるため領収書保管
- 購入日を正確に記録（所有期間の起算日となる）
これらの書類を紛失すると、将来の売却時に取得費を証明できず、概算取得費（売却価格の5%）しか認められない場合があります。
譲渡所得税の計算方法と取得費の管理
(1) 譲渡所得の計算式
将来中古マンションを売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費に含まれるもの：
- マンションの購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税
- 印紙税、司法書士報酬
- リフォーム・改良費用
譲渡費用に含まれるもの：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 広告費
(2) 取得費に含められる費用
取得費を正しく計上することで、譲渡所得を減らし節税につながります。
建物部分の減価償却：
RC造マンションの建物部分は、所有期間に応じて減価償却を行う必要があります。
- 法定耐用年数：47年
- 非事業用の償却率：0.022
- 計算式：建物購入価額 × 0.9 × 0.022 × 経過年数
計算例：
建物価格2,500万円、所有期間8年の場合
減価償却費 = 2,500万円 × 0.9 × 0.022 × 8年 = 396万円
取得費（建物部分）= 2,500万円 − 396万円 = 2,104万円
(3) 証憑書類の保管の重要性
取得費を証明するため、以下の書類を購入時から大切に保管する必要があります。
保管すべき書類：
- 売買契約書（原本）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム・改良費用の契約書・領収書
国税庁によると、取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、これは非常に不利になります。
概算取得費の例：
- 売却価格：5,000万円
- 概算取得費：5,000万円 × 5% = 250万円
- 実際の取得費が3,500万円だった場合、3,250万円も譲渡所得が増える
(4) 所有期間による税率の違い
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。5年超保有することで税率が約半分になるため、可能であれば長期保有することが節税につながります。
3,000万円特別控除の居住要件
(1) 3,000万円特別控除の概要
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な適用要件：
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はゼロになります。
(2) 居住期間の要件
3,000万円特別控除には、居住期間の明確な年数要件はありませんが、実際に居住していたことが条件です。
居住実態の証明：
- 住民票の履歴
- 公共料金の支払い記録
- 郵便物の配達記録
- 近隣住民の証言（必要な場合）
短期間の居住でも、実際に生活の拠点としていれば居住用財産として認められる可能性があります。ただし、明らかに投機目的の短期売買は認められません。
(3) 重複適用の制限（3年に1回）
3,000万円特別控除は、前年・前々年に適用を受けていないことが要件です。実質的に3年に1回しか使えません。
重複制限の具体例：
- 2023年に旧居売却で特別控除を適用
- 2024年、2025年は特別控除を使えない
- 2026年以降であれば再び特別控除を適用可能
住み替えを繰り返す場合、特別控除の適用タイミングを慎重に検討する必要があります。
(4) 居住期間のカウント方法
居住期間は、実際に住み始めた日から住まなくなった日までの期間でカウントされます。
カウントのポイント：
- 引越日（入居日）を正確に記録
- 住民票の異動日を確認
- 一時的な不在（出張、旅行等）は居住期間に含まれる
- 長期間の空室は居住期間に含まれない可能性がある
買い替え特例との選択適用
(1) 買い替え特例（課税の繰延べ）とは
「特定のマイホームの買換えの特例」は、一定要件を満たす場合に譲渡益への課税を将来の売却時まで繰り延べできる制度です。
国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件：
- 売却した年の1月1日時点で所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 買い替え先の床面積が50㎡以上
- 買い替え先の取得価格が1億円以下
(2) 3,000万円特別控除との違い
買い替え特例と3,000万円特別控除は大きく異なります。
| 項目 | 3,000万円特別控除 | 買い替え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 譲渡益を非課税にする | 課税を将来に繰り延べる |
| 所有期間要件 | なし | 10年超 |
| 居住期間要件 | なし（実態のみ） | 10年以上 |
| 将来への影響 | なし | 将来売却時に過去分も課税 |
| 併用 | 買い替え特例と併用不可 | 3,000万円控除と併用不可 |
(3) どちらを選ぶべきか
3,000万円特別控除が有利なケース：
- 譲渡所得が3,000万円以下
- 将来も住み替える予定がない
- 所有期間10年要件を満たさない
買い替え特例が有利なケース：
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える
- 将来も住み替える予定がある
- 所有期間10年超の要件を満たす
一般的には、3,000万円特別控除の方が有利なケースが多いですが、状況によって異なります。税理士に相談してシミュレーションすることをお勧めします。
(4) 適用要件の比較
選択にあたっては、各特例の要件を満たすかどうかを確認する必要があります。
要件チェックリスト：
- □ 所有期間は10年超か？（買い替え特例のみ）
- □ 居住期間は10年以上か？（買い替え特例のみ）
- □ 譲渡所得は3,000万円以下か？（3,000万円控除の判断材料）
- □ 前年・前々年に特別控除を使っていないか？（両方に影響）
- □ 将来の住み替え予定はあるか？（選択の判断材料）
住宅ローン控除との併用制限
(1) 住宅ローン控除の概要
住み替えで中古マンションを住宅ローンで購入した場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。
住宅ローン控除の概要：
- 年末ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 最大10年間（新築・買取再販は13年間）
- 中古マンションの場合、借入限度額は2,000万円（控除額最大140万円）
(2) 3,000万円特別控除との併用不可期間
旧居売却時の3,000万円特別控除と、新居購入時の住宅ローン控除の併用には制限があります。
併用制限：
- 旧居売却で3,000万円特別控除を使った年の前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除が使えない
- 逆に、住宅ローン控除を受けている期間中に旧居を売却して特別控除を使うと、以降の住宅ローン控除が受けられなくなる
具体例：
- 2024年に旧居売却で3,000万円特別控除を適用
- 2024年に新居購入
- 2024年±2年（2022年〜2026年）は住宅ローン控除が使えない
(3) 仮住まい期間中の注意点
住み替え時に仮住まいを利用する場合、タイミングに注意が必要です。
仮住まいのパターン：
- パターン1：旧居売却 → 仮住まい → 新居購入
- パターン2：新居購入 → 旧居売却 → 新居入居
仮住まい期間が長引くと、新居の居住開始が遅れ、住宅ローン控除の適用開始も遅れます。
(4) タイミング調整による節税
旧居売却と新居購入のタイミングを調整することで、より有利な税制を選択できます。
タイミング調整の例：
- 譲渡所得が大きい場合：旧居売却を年内に行い3,000万円控除を適用、新居購入は翌年以降に延ばして住宅ローン控除を確保
- 譲渡所得が小さい場合：住宅ローン控除を優先し、旧居売却のタイミングを調整
どちらが有利かは、譲渡所得の額、住宅ローンの残高、今後の所得見込みなどによって異なります。
将来売却を見据えた税務戦略
(1) 購入時から準備すべきこと
中古マンションを購入する際、将来の売却を見据えて以下の準備をしておくことが重要です。
準備すべきこと：
- 売買契約書の原本を厳重に保管
- 購入時の諸費用の領収書をすべて保管
- 土地・建物の按分が明記されているか確認
- リフォーム計画があれば領収書も保管
- 購入日を正確に記録（所有期間の起算日）
(2) 取得費のエビデンス管理
将来の売却時に取得費を証明するため、以下の書類を専用ファイルにまとめて保管してください。
保管すべき書類：
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム・改良費用の契約書・領収書
- 住宅ローンの契約書
住み替えを繰り返す方は、各物件ごとにファイルを分けて管理することをお勧めします。
(3) 税理士への相談タイミング
以下のようなケースでは、税理士に相談することをお勧めします。
相談すべきケース：
- 譲渡所得が大きい（3,000万円を超える）
- 3,000万円特別控除と買い替え特例のどちらが有利か判断が難しい
- 住宅ローン控除との併用制限の影響を知りたい
- 複数回の住み替えを計画している
税理士は購入前の相談から売却後の申告までトータルでサポートしてくれます。住み替えが多い方は、信頼できる税理士を見つけておくと安心です。
(4) 長期保有による節税効果
所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得となり税率が20.315%に下がります。
長期保有のメリット：
- 税率が約半分になる（短期39.63% → 長期20.315%）
- 3,000万円特別控除を使わなくても税負担が軽い
- 住宅ローン控除との併用制限を受けにくい
可能であれば5年超保有することで、将来の売却時の税負担を大幅に軽減できます。
まとめ
住み替えで購入した中古マンションを将来売却する際は、譲渡所得税が課税される可能性があります。所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差があるため、長期保有が節税につながります。
3,000万円特別控除が適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下なら税額がゼロになります。ただし、この特例は3年に1回しか使えず、住宅ローン控除との併用にも制限があるため、タイミング調整が重要です。
購入時から売買契約書や諸費用の領収書を大切に保管し、将来の売却時にスムーズに取得費を証明できるよう準備しておくことが重要です。住み替えを繰り返す可能性がある方は、税理士などの専門家に相談して、長期的な税務戦略を立てることをお勧めします。