投資用中古マンション売却の譲渡所得税とは
投資用中古マンションを売却する際には、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。投資用不動産の譲渡所得税は、居住用不動産とは異なる取り扱いがあり、特に減価償却による取得費の減少、所有期間5年を境とした税率の大きな違い、居住用特例が適用できないことなど、注意すべき点が多くあります。
この記事で分かること（要点まとめ）
- 投資用マンション売却の譲渡所得税は、減価償却後の取得費で計算されるため、保有期間が長いほど税負担が増える可能性がある
- 所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%と税率が約2倍異なるため、売却タイミングが重要
- 居住用の3,000万円特別控除などの特例は適用できない
- 賃借人がいる状態でのオーナーチェンジ売却も可能だが、売却価格への影響がある
- 確定申告では減価償却計算、必要経費の整理など専門知識が必要で、税理士への相談が推奨される
(1) 譲渡所得税の基本
譲渡所得税は、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。基本的な計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格）− 取得費 − 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
取得費には、購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。ただし、建物部分については減価償却費相当額を差し引く必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用（該当する場合）などが含まれます。
(2) 投資用と居住用の違い
投資用不動産と居住用不動産では、税務上の取り扱いに大きな違いがあります。
| 項目 | 投資用不動産 | 居住用不動産 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 適用不可 | 適用可能 |
| 軽減税率の特例（所有期間10年超） | 適用不可 | 適用可能 |
| 減価償却 | 事業用として償却 | 非事業用として償却（償却率が異なる） |
| 不動産所得 | 賃貸収入が発生 | 発生しない |
| 消費税 | 課税事業者になる可能性 | 通常は非課税 |
投資用不動産は、税制優遇措置の適用が限定的であり、税負担が重くなる傾向があります。
(3) 居住用特例が使えない理由
居住用不動産の売却時に適用できる3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率は、自己の居住の用に供していた家屋またはその敷地が対象です（租税特別措置法35条、31条の3）。
投資用マンションは賃貸目的で所有しており、自己居住の用に供していないため、これらの特例は適用できません。このため、譲渡所得全額に対して課税されることになります。
譲渡所得税の計算方法と減価償却の影響
(1) 譲渡所得の計算式
投資用マンションの譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 − 減価償却費累計額) − 譲渡費用
減価償却費を取得費から差し引くため、長期保有するほど取得費が減少し、譲渡所得が増加する点に注意が必要です。
(2) 減価償却費の計算方法
建物の減価償却費は、構造と用途に応じた耐用年数に基づいて計算します。投資用不動産（事業用）の場合、以下の耐用年数が適用されます。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 | 0.022 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） | 47年 | 0.022 |
| 重量鉄骨造（骨格材厚4mm超） | 34年 | 0.030 |
マンションの多くは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のため、耐用年数47年が適用されます。
減価償却費の計算式（定額法）は以下の通りです。
年間減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
減価償却費累計額 = 年間減価償却費 × 経過年数
(3) 減価償却後の取得費の計算例
具体例：
- 購入価格: 3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
- 購入時諸費用: 100万円
- 建物構造: 鉄筋コンクリート造（償却率0.022）
- 保有期間: 10年
- 売却価格: 3,200万円
- 譲渡費用: 100万円（仲介手数料等）
計算：
年間減価償却費 = 1,500万円 × 0.022 = 33万円
減価償却費累計額 = 33万円 × 10年 = 330万円
取得費（土地） = 1,500万円
取得費（建物） = 1,500万円 − 330万円 = 1,170万円
取得費合計 = 1,500万円 + 1,170万円 + 100万円 = 2,770万円
譲渡所得 = 3,200万円 − 2,770万円 − 100万円 = 330万円
所有期間10年は長期譲渡所得（5年超）に該当するため、税率20.315%が適用されます。
譲渡所得税 = 330万円 × 20.315% = 約67万円
(4) 建物と設備の耐用年数の違い
マンションの購入価格には、建物本体だけでなく、エレベーター、給排水設備、電気設備などの附属設備も含まれています。これらの設備は建物本体と耐用年数が異なります。
| 設備 | 耐用年数 | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| エレベーター | 17年 | 0.059 |
| 給排水・衛生設備 | 15年 | 0.067 |
| 電気設備 | 15年 | 0.067 |
厳密には、建物本体と設備を区分して減価償却計算を行うべきですが、実務上は建物全体を一括して計算することも多くあります。ただし、設備を区分することで減価償却費が増え、賃貸期間中の不動産所得の節税につながります。売却時の取得費は減少しますが、トータルでの税負担を考慮した判断が必要です。
所有期間による税率の違い（短期・長期）
(1) 長期譲渡所得（5年超）の税率20.315%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
- 所得税: 15.315%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 5%
- 合計: 20.315%
(2) 短期譲渡所得（5年以下）の税率39.63%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
- 所得税: 30.63%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 9%
- 合計: 39.63%
短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍であり、税負担が大きく異なります。
(3) 所有期間の判定基準（1月1日時点）
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行います。取得日や売却日そのものではない点に注意が必要です。
具体例：
- 取得日: 2020年4月1日
- 売却日: 2025年6月30日
判定は2025年1月1日時点で行います。2020年4月1日から2025年1月1日までは4年9ヶ月であり、5年を超えていないため、短期譲渡所得として扱われます。
もし売却を2026年1月1日以降に延期すれば、2020年4月1日から2026年1月1日までで5年超となり、長期譲渡所得として税率が約半分になります。
(4) 売却タイミングと税額の違い
前述の例で、譲渡所得が500万円の場合の税額を比較します。
| 売却時期 | 所有期間判定 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 2025年中 | 短期譲渡所得 | 39.63% | 約198万円 |
| 2026年以降 | 長期譲渡所得 | 20.315% | 約102万円 |
| 差額 | - | - | 約96万円 |
1年売却を延期するだけで約96万円の税負担軽減が可能です。ただし、市場環境や金利動向、保有コスト（管理費、修繕積立金、固定資産税等）も考慮して総合的に判断する必要があります。
投資用物件特有の税務処理
(1) 不動産所得と譲渡所得の区分
投資用マンションを保有している間の賃貸収入は不動産所得として課税され、売却時の利益は譲渡所得として別個に課税されます。
- 不動産所得: 家賃収入 − 必要経費（減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税等）
- 譲渡所得: 売却価格 − 取得費（減価償却後）− 譲渡費用
これらは所得区分が異なるため、基本的には損益通算ができません。ただし、譲渡損失が発生した場合の取り扱いについては後述します。
(2) 事業的規模（5棟10室基準）の影響
不動産賃貸が事業的規模で行われているかどうかにより、税務上の取り扱いが異なります。事業的規模の判定には、「5棟10室基準」が一般的に用いられます。
- アパート・マンション: おおむね10室以上
- 戸建て: おおむね5棟以上
事業的規模の場合のメリット：
- 青色申告特別控除（最大65万円）が適用できる
- 青色事業専従者給与を必要経費にできる
- 貸倒損失を必要経費にできる
- 固定資産の除却損を全額必要経費にできる
投資用マンション1室の場合は通常、事業的規模には該当しませんが、複数室を保有している場合は該当する可能性があります。
(3) 必要経費の計上範囲
賃貸期間中の不動産所得の計算で、以下が必要経費として認められます。
- 減価償却費
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税、都市計画税
- 火災保険料、地震保険料
- 修繕費（資本的支出を除く）
- 借入金利息（土地・建物取得のための借入金）
- 仲介手数料、広告宣伝費
- 税理士報酬
これらの経費を適切に計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税・住民税を軽減できます。
(4) 消費税課税事業者の判定
マンションの賃貸収入（住居用）は消費税非課税ですが、売却時の建物部分には消費税が課税されます。ただし、個人の場合、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者となり、消費税の納税義務はありません。
複数の投資用不動産を保有し、事業用物件（店舗・事務所）の賃貸収入がある場合や、短期間に複数物件を売却する場合には、課税事業者に該当する可能性があります。この場合、消費税の申告・納付が必要になります。
オーナーチェンジ売却時の注意点
(1) オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、賃借人がいる状態で不動産を売却することです。投資用マンションの多くはオーナーチェンジで売却されます。
賃貸借契約は新オーナーに引き継がれ、賃借人は引き続き居住できます。敷金・保証金も新オーナーに承継されます。
(2) 賃貸中の売却価格への影響
オーナーチェンジ売却の場合、以下の理由で売却価格が低くなる傾向があります。
- 買主が自己使用できない
- 賃料が相場より低い場合、収益性が低い
- 賃借人のトラブルリスクがある
- 空室にして売却する場合に比べ、リフォームの自由度が低い
一方で、安定した賃料収入が見込める場合、投資家にとっては魅力的な物件となり、価格が維持される場合もあります。
(3) 賃借人への通知義務
オーナーチェンジの場合、賃借人への通知は法律上の義務ではありませんが、実務上は通知することが一般的です。新オーナーの連絡先、賃料振込先の変更などを書面で通知します。
また、賃貸借契約書に「譲渡承諾条項」がある場合は、その条項に従って手続きを行う必要があります。
(4) 敷金・保証金の取扱い
敷金・保証金は、賃借人に返還する義務がある預り金です。オーナーチェンジの場合、この返還義務は新オーナーに承継されます。
売買契約書で、敷金・保証金の承継を明記し、売却代金から敷金・保証金相当額を差し引くか、別途新オーナーから受け取るかを明確にする必要があります。
申告方法と節税対策
(1) 確定申告の手続き
不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに、譲渡所得の確定申告を行います。
申告書類：
- 確定申告書B（第一表、第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
(2) 必要書類の準備
確定申告には以下の書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 売買契約書（売却時） | 売却価格、引渡日を確認 |
| 売買契約書（取得時） | 取得費の根拠資料 |
| 仲介手数料等の領収書 | 譲渡費用の根拠資料 |
| 登記事項証明書 | 取得日、所有期間の確認 |
| 減価償却計算書 | 建物の減価償却費累計額 |
| 固定資産税の納税通知書 | 土地と建物の按分比率の参考資料 |
| 賃貸借契約書（オーナーチェンジの場合） | 賃貸状況の確認 |
(3) 税理士への相談タイミング
投資用マンション売却では、以下の理由から税理士への相談が推奨されます。
- 減価償却計算が複雑（建物と設備の区分、耐用年数の判定）
- 所有期間の判定と売却タイミングの最適化
- 不動産所得との区分、必要経費の整理
- 事業的規模の判定と青色申告の適用
- 消費税課税事業者の判定
税理士への相談は、売却を検討し始めた段階、遅くとも売買契約締結前に行うことが望ましいです。売却後では節税対策の選択肢が限られます。
(4) 損益通算の可否
投資用不動産の売却で譲渡損失が発生した場合、原則として他の所得（給与所得、不動産所得等）との損益通算はできません。
ただし、事業的規模で不動産賃貸を行っており、その事業用資産を売却した場合には、一定の条件のもとで損益通算できる場合があります。この判断は専門的であり、税理士への相談が不可欠です。
まとめ
投資用中古マンション売却の譲渡所得税は、減価償却後の取得費で計算されるため、保有期間が長いほど税負担が増える傾向があります。また、所有期間5年を境に税率が約2倍異なるため、売却タイミングの判断が非常に重要です。
居住用不動産のような税制優遇措置（3,000万円特別控除等）は適用できないため、譲渡所得全額に対して課税されます。このため、減価償却計算の正確性、所有期間の判定、必要経費の整理など、専門的な知識が求められます。
オーナーチェンジ売却も可能ですが、賃借人がいることで売却価格に影響が出る場合があり、敷金・保証金の取扱いにも注意が必要です。
投資用マンションの売却を検討する際は、早めに税理士に相談し、最適な売却タイミング、必要書類の整理、確定申告の準備を進めることをお勧めします。