投資用中古マンション購入で知っておくべき譲渡所得税の基礎
投資用として中古マンションを購入する際、多くの方は家賃収入やキャッシュフローに注目しがちですが、将来の売却時にかかる譲渡所得税についても購入段階から理解しておくことが重要です。
投資用マンションの譲渡所得税で押さえておくべきポイントは以下の通りです。
- 所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下で短期譲渡所得（税率39.63%）
- 減価償却により取得費が減少し、譲渡所得が増える仕組みを理解する
- 居住用の3000万円特別控除は適用不可（投資用は対象外）
- 購入時の書類（売買契約書、領収書等）は将来の確定申告に必須
- 所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行う
本記事では、国税庁の公式情報を基に、投資用中古マンション購入時から見据えるべき譲渡所得税の計算方法、減価償却の仕組み、税務戦略について詳しく解説します。
1. 投資用中古マンション購入と譲渡所得税の基礎知識
(1) 譲渡所得税とは
譲渡所得税は、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。国税庁の「譲渡所得の計算方法」によれば、基本的な計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除（投資用は通常0円）
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率
(2) 投資用と居住用の違い
投資用マンションと居住用マンションでは、税務上の取扱いに大きな違いがあります。
| 項目 | 投資用マンション | 居住用マンション |
|---|---|---|
| 3000万円特別控除 | 適用不可 | 適用可能 |
| 買い替え特例 | 適用不可 | 適用可能（要件あり） |
| 所有期間10年超の軽減税率 | 適用不可 | 適用可能 |
| 減価償却 | 耐用年数47年（RC造） | 耐用年数70年（非事業用） |
| 不動産所得 | 発生する（家賃収入） | 発生しない |
重要: 投資用マンションは居住用の各種特例が適用できないため、税率が高くなる傾向があります。この点を購入時から理解しておくことが重要です。
(3) 購入時から意識すべき税務ポイント
投資用マンションを購入する際、将来の売却を見据えて以下のポイントを意識する必要があります。
1. 5年超保有を前提とする 短期譲渡所得（5年以下）の税率39.63%は非常に高いため、基本的には5年超保有して長期譲渡所得（税率20.315%）を目指すべきです。
2. 取得費の証憑を確実に保管 売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用など、取得費を証明する書類は全て保管してください。
3. 減価償却の記録を管理 毎年の確定申告で計上する減価償却費は、将来の譲渡所得税計算に影響します。
2. 譲渡所得税の計算方法と取得費の管理
(1) 譲渡所得の計算式
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡価額: マンションの売却価格
- 取得費: マンションの購入価格から減価償却費を差し引いた金額 + 購入時の諸費用
- 譲渡費用: 売却時にかかった費用（仲介手数料など）
(2) 取得費に含められる費用
取得費には、購入価格だけでなく以下の費用も含めることができます。
購入時に取得費に含められる費用:
- 売買契約書に記載された購入価格（土地・建物）
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 売買契約書の印紙代
- 測量費
- 建物の取壊し費用（該当する場合）
含められない費用:
- 住宅ローンの利息
- 住宅ローン事務手数料
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
(3) 証憑書類の保管の重要性
取得費を証明するための書類は、将来の売却時まで確実に保管する必要があります。
必須保管書類:
- 売買契約書（原本）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税通知書
- リフォーム工事の契約書・領収書（該当する場合）
保管期間: 売却して確定申告が完了するまで（購入から売却まで10年以上になることも）
注意: 書類を紛失すると取得費を証明できず、売却価格の5%しか取得費として認められない場合があります。その場合、譲渡所得が大きくなり税金が高額になるリスクがあります。
3. 減価償却の仕組みと計算方法
(1) 減価償却とは
減価償却とは、建物の経年劣化による価値減少を会計上計算に反映する処理です。投資用マンションでは、毎年の確定申告で減価償却費を経費として計上します。
減価償却の影響:
- 毎年の不動産所得: 減価償却費を経費計上できる（節税効果）
- 将来の譲渡所得: 減価償却費の累計額が取得費から差し引かれる（譲渡所得が増える）
(2) 鉄筋コンクリート造の耐用年数（47年）
投資用不動産（事業用）の減価償却では、以下の耐用年数が適用されます。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 | 0.022 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 | 0.022 |
| 重量鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年 | 0.030 |
重要: 居住用（非事業用）の耐用年数70年とは異なり、投資用（事業用）は47年となります。耐用年数が短いほど毎年の減価償却費が大きくなります。
(3) 建物と設備の償却方法の違い
マンションの購入価格は、建物本体と設備に分けて減価償却を計算します。
建物本体:
- 耐用年数: 47年（RC造・SRC造）
- 償却率: 0.022
建物附属設備:
- 給排水設備、電気設備など: 15年（償却率0.067）
- エレベーター: 17年（償却率0.059）
設備部分は建物本体より耐用年数が短いため、より早く償却できます。購入時に建物と設備を区分しておくと、減価償却費を多く計上できる可能性があります。
(4) 減価償却費の計算例
前提条件:
- 物件価格: 3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
- 構造: RC造（耐用年数47年、償却率0.022）
- 建物附属設備: 200万円（耐用年数15年、償却率0.067）
- 所有期間: 10年
計算:
建物本体の減価償却費（年間）
= （1,500万円 - 200万円）× 0.022 = 28.6万円
建物附属設備の減価償却費（年間）
= 200万円 × 0.067 = 13.4万円
年間減価償却費合計 = 28.6万円 + 13.4万円 = 42万円
10年間の減価償却費累計 = 42万円 × 10年 = 420万円
売却時の建物取得費 = 1,500万円 - 420万円 = 1,080万円
土地は減価償却の対象外のため、取得費は1,500万円のまま。
売却時の取得費合計: 土地1,500万円 + 建物1,080万円 = 2,580万円
4. 所有期間による税率の違い（短期・長期）
(1) 長期譲渡所得（5年超）の税率20.315%
国税庁の「長期譲渡所得と短期譲渡所得」によれば、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 住民税 | 5% |
| 復興特別所得税 | 0.315%（所得税の2.1%） |
| 合計 | 20.315% |
(2) 短期譲渡所得（5年以下）の税率39.63%
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 住民税 | 9% |
| 復興特別所得税 | 0.63%（所得税の2.1%） |
| 合計 | 39.63% |
税率の差: 短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率になります。
(3) 所有期間の判定基準
所有期間の判定は、実際の所有日数ではなく「譲渡した年の1月1日時点」で行われます。
判定例:
| 購入日 | 売却日 | 実際の所有期間 | 判定日（売却年の1/1） | 判定 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年4月 | 2025年3月 | 約4年11ヶ月 | 2025年1月1日（5年未満） | 短期 |
| 2020年4月 | 2026年2月 | 約5年10ヶ月 | 2026年1月1日（5年超） | 長期 |
重要: 2025年3月売却だと短期譲渡、2026年2月売却なら長期譲渡になります。わずか11ヶ月の違いで税率が約2倍変わるため、売却時期の調整が重要です。
(4) 5年超保有のメリット
計算例: 譲渡所得が1,000万円の場合
- 短期譲渡所得（5年以下）: 1,000万円 × 39.63% = 396万3千円
- 長期譲渡所得（5年超）: 1,000万円 × 20.315% = 203万1千500円
- 差額: 193万1千500円
5年超保有することで、税負担を約半分に抑えられます。投資用マンションの場合、特例が適用できないため、この税率の違いは非常に大きな影響があります。
5. 投資用不動産の特例と注意点
(1) 居住用特例（3000万円控除等）は適用不可
投資用マンションでは、以下の居住用特例は適用できません。
適用不可の特例:
- 3000万円特別控除
- 買い替え特例（課税の繰延べ）
- 所有期間10年超の軽減税率
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除（居住用限定）
これらの特例は「自己居住用の不動産」にのみ適用されるため、投資用（賃貸用）マンションは対象外です。
(2) 不動産所得と譲渡所得の違い
投資用マンションでは、2種類の所得が発生します。
不動産所得（毎年発生）:
不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費
必要経費: 減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税、ローン利息など
譲渡所得（売却時に発生）:
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
重要な違い:
- 不動産所得: 総合課税（他の所得と合算して累進税率）
- 譲渡所得: 分離課税（他の所得と分離して20.315%または39.63%の税率）
(3) 事業的規模（5棟10室基準）の影響
不動産賃貸が「事業的規模」と認められるかどうかで、税務上の取扱いが変わります。
事業的規模の基準:
- アパート: 10室以上
- 戸建て: 5棟以上
- マンション: 10室以上
事業的規模のメリット:
- 青色申告特別控除（最大65万円）が適用可能
- 専従者給与を経費計上可能
- 貸倒損失を全額経費計上可能
譲渡所得税への影響: 事業的規模か否かは、譲渡所得税の計算には直接影響しません。ただし、減価償却の方法や記録管理に影響する可能性があります。
(4) 消費税課税事業者の判定
投資用マンションの売却時に、消費税課税事業者になっている場合は、建物部分に消費税が課税されます。
課税事業者になる条件:
- 前々年の課税売上高が1,000万円超
- 投資用不動産の家賃収入（住宅賃貸は非課税）
一般的な投資用マンション1〜2室程度の運用では、消費税課税事業者になることは少ないですが、規模が大きい場合は注意が必要です。
6. 将来の売却を見据えた税務戦略
(1) 購入時から準備すべきこと
投資用マンションを購入する際、将来の売却を見据えて以下の準備をしておくことが重要です。
1. 全ての書類を保管
- 売買契約書（原本）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税通知書
2. 土地と建物の価格を明確に区分 売買契約書で土地と建物の価格が明記されていない場合、固定資産税評価額の比率で按分することが一般的です。購入時に明確にしておくと、将来の計算がスムーズになります。
3. 建物と設備を区分 建物本体と建物附属設備を区分しておくと、減価償却費をより多く計上できる可能性があります。
(2) 減価償却費の記録管理
毎年の確定申告で計上する減価償却費は、将来の譲渡所得税計算に直接影響します。
記録すべき内容:
- 各年の減価償却費の金額
- 償却方法（定額法・定率法）
- 建物と設備の内訳
- 確定申告書の控え
注意点: 減価償却費は「計上してもしなくても、取得費から差し引かれる」という点に注意が必要です。つまり、確定申告で減価償却費を計上し忘れても、売却時の計算では減価償却したものとして扱われます。
(3) 税理士への相談タイミング
投資用マンションの税務は複雑なため、以下のタイミングで税理士への相談をおすすめします。
相談すべきタイミング:
- 購入検討時: 取得費の計算方法、減価償却の見積もり
- 購入後（初年度）: 確定申告の方法、減価償却費の計上
- 売却検討時: 譲渡所得税の試算、売却時期の最適化
- 売却後: 確定申告の手続き
税理士に相談すべきケース:
- 複数の投資用不動産を所有している
- 事業的規模（10室以上）で運用している
- 売却益が高額になる見込み
- 減価償却の計算が複雑
(4) 長期保有による節税効果
投資用マンションの場合、5年超保有による節税効果は非常に大きくなります。
5年超保有のメリット:
- 税率が39.63%から20.315%に半減
- 特例が使えない投資用では税率の違いが決定的
- キャピタルゲイン狙いでも最低5年は保有すべき
計画的な保有期間: 購入時から「最低でも5年超保有する」という前提で投資計画を立てることをおすすめします。市況が良くても、5年未満での売却は税負担が非常に大きくなるリスクがあります。
まとめ
投資用中古マンション購入時に知っておくべき譲渡所得税について解説しました。
重要なポイントは以下の通りです。
- 5年超保有で長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下で短期譲渡所得（税率39.63%）
- 所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行う
- 居住用の3000万円特別控除などの特例は投資用には適用不可
- 減価償却により取得費が減少し、譲渡所得が増える
- 購入時の書類（売買契約書、領収書等）は確実に保管する
- 減価償却費の記録を毎年管理する
- 土地と建物、建物と設備を区分しておく
投資用マンションは居住用の特例が使えないため、5年超保有による税率の違いが非常に重要になります。購入時から長期保有を前提とした投資計画を立て、減価償却費の記録や書類の保管を確実に行うことで、将来の税負担を最適化できます。具体的な判断は税理士に相談することをおすすめします。