住み替えで中古戸建てを購入する際の譲渡所得税完全ガイド
住み替えで中古戸建てを購入する場合、旧居の売却時に発生する譲渡所得税について理解しておくことが重要です。売却益が出た場合、適切な特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
この記事で分かること
- 譲渡所得税の基本的な計算方法と税率（長期20.315% vs 短期39.63%）
- 住み替え時に活用できる3,000万円特別控除と買換え特例
- 売却先行・購入先行による税務上の違い
- 中古戸建て購入時の住宅ローン控除との併用制限
- 確定申告の手続きとタイミング
1. 住み替え購入中古戸建ての譲渡所得税とは
(1) 譲渡所得税の基本的な仕組み
譲渡所得税は、旧居を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。基本的な計算式は以下の通りです（国税庁：譲渡所得税の計算方法）。
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 + 譲渡費用)
- 譲渡価額: 売却価格
- 取得費: 購入代金 + 購入時諸費用 − 減価償却費
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費、登記費用など
(2) 住み替え時の税務の特徴
住み替えの場合、旧居の売却と新居の購入が同時期に発生します。このため、以下のような税務上の特徴があります。
- 売却益が出た場合: 譲渡所得税が発生（特例適用で軽減可能）
- 売却損が出た場合: 一定の要件下で他の所得と損益通算可能
- ダブルローンのリスク: 売却先行・購入先行のタイミング調整が重要
2. 譲渡所得税の計算方法
(1) 所有期間による税率の違い
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります（国税庁：長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い）。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
※所有期間の判定日は売却した年の1月1日時点です。
(2) 取得費に含められる項目
取得費として認められる主な項目は以下の通りです。
- 購入代金（土地・建物）
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- リフォーム費用（資本的支出に該当するもの）
中古戸建てを購入してリフォームした場合、資本的支出（建物価値を高める工事）は取得費に算入でき、将来売却時の税負担を軽減できます。
(3) 譲渡費用の範囲
売却時に発生する費用として、以下が譲渡費用として認められます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費（更地渡しの場合）
- 登記費用（抵当権抹消など）
- 印紙税
3. 適用できる特例・控除
(1) 居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です（国税庁：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）。
主な適用要件
- 自分が居住していた住宅であること
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
- 過去2年間にこの特例を受けていないこと
(2) 特定の居住用財産の買換え特例
一定の要件を満たす場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べできる特例です（国税庁：特定の居住用財産の買換え特例）。
適用要件（主なもの）
- 譲渡価額が1億円以下
- 所有期間10年超、居住期間10年以上
- 買換え資産の床面積50㎡以上
重要な注意点: 3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。
(3) 住宅ローン控除との併用制限
中古戸建て購入時に住宅ローン控除を利用する場合、3,000万円特別控除との併用には制限があります（国税庁：住宅ローン控除）。
併用制限のルール
- 3,000万円特別控除を適用すると、購入した住宅では3年間住宅ローン控除を受けられない
- どちらが有利かは、売却益の額とローン残高によって異なる
4. 所有期間と税率
(1) 所有期間の判定方法
所有期間は、取得日から譲渡した年の1月1日までで判定されます。
具体例
- 2019年3月1日に購入
- 2024年12月1日に売却
- 判定: 2024年1月1日時点で所有期間は4年（短期譲渡所得）
このケースでは、あと1年待って2025年1月1日以降に売却すれば長期譲渡所得となり、税率が半分になります。
(2) 税率の具体的な内訳
| 区分 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
5. 計算シミュレーション
(1) 3,000万円特別控除を適用する場合
前提条件
- 売却価格: 4,000万円
- 取得費: 2,500万円（購入価格3,000万円−減価償却費500万円）
- 譲渡費用: 150万円（仲介手数料等）
- 所有期間: 10年（長期譲渡所得）
計算
譲渡所得 = 4,000万円 − (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円
特別控除後 = 1,350万円 − 3,000万円 = 0円（マイナスなので税額ゼロ）
(2) 特別控除を適用しない場合
同じ前提で特別控除を適用しない場合：
譲渡所得 = 1,350万円
税額 = 1,350万円 × 20.315% = 約274万円
特別控除を適用することで274万円の節税効果があります。
6. 確定申告の手続き
(1) 確定申告が必要なケース
譲渡所得が発生した場合、特例を適用する場合を含め、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
(2) 必要書類
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー（売却・購入両方）
- 登記事項証明書
- 仲介手数料等の領収書
- 特例適用のための書類（住民票、戸籍の附票など）
(3) 申告のタイミング
売却した年の所得として申告します。例えば2024年中に売却した場合、2025年2月16日〜3月15日に確定申告を行います。
まとめ：住み替え購入中古戸建ての譲渡所得税で押さえるべきポイント
住み替えで中古戸建てを購入する際は、以下の点を押さえておきましょう。
- 所有期間5年超を意識する: 税率が20.315%と半分になります
- 3,000万円特別控除と買換え特例を比較: 併用不可のため、有利な方を選択
- 住宅ローン控除との併用制限を確認: 3年間の制限があります
- 売却タイミングを調整: 所有期間の判定日（1月1日）に注意
- 書類を確実に保管: 取得費・譲渡費用の証明書類が必須
- 確定申告を忘れずに: 売却翌年の2月16日〜3月15日
住み替えの税務は複雑ですが、適切な特例を活用することで大幅な節税が可能です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円特別控除と買換え特例、どちらを選ぶべきですか？
譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除を選択することで税額をゼロにできます。譲渡所得が3,000万円を超え、かつ長期的に所有する予定の場合、買換え特例で課税を繰り延べる選択肢もあります。ただし買換え特例は所有期間10年超などの要件が厳しいため、多くのケースでは3,000万円特別控除が有利です。
Q2. 住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できますか？
併用には制限があります。3,000万円特別控除を適用すると、購入した住宅では3年間住宅ローン控除を受けられません。例えば売却益が少なく、ローン残高が大きい場合は、住宅ローン控除を優先した方が有利なケースもあります。具体的な試算が必要です。
Q3. 所有期間5年の判定はいつ時点ですか？
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば2019年3月購入、2024年12月売却の場合、2024年1月1日時点では所有期間4年となり短期譲渡所得（税率39.63%）です。2025年1月以降に売却すれば長期譲渡所得（税率20.315%）となります。
Q4. 中古戸建てのリフォーム費用は取得費に含められますか？
リフォーム費用は、資本的支出（建物価値を高める工事）であれば取得費に算入できます。例えば耐震補強、間取り変更、設備の全面交換などは資本的支出に該当する可能性があります。一方、原状回復のための修繕費は取得費に含められません。領収書・契約書を保管し、工事内容を明確にしておくことが重要です。
Q5. 売却先行と購入先行、どちらが税務上有利ですか？
税務上の有利・不利は基本的にありませんが、実務上の違いがあります。売却先行の場合、売却代金を購入資金に充てられますが、仮住まいが必要です。購入先行の場合、引っ越しがスムーズですが、ダブルローンのリスクがあります。3,000万円特別控除は「居住しなくなった日から3年以内」に売却すれば適用できるため、どちらでも適用可能です。