相続マンション売却時の譲渡所得税：基礎知識
相続で新築マンションを取得し、売却を検討する場合、譲渡所得税の計算方法や適用できる特例を正しく理解することが重要です。相続物件特有の取得費の考え方や、相続税との関係について、この記事で詳しく解説します。
この記事でわかること:
- 相続した新築マンション売却時の譲渡所得税の計算方法
- 被相続人の取得費を引き継ぐルールと所有期間の考え方
- 相続税額の取得費加算特例（3年10ヶ月以内の売却）の活用方法
- 3,000万円特別控除の適用条件と相続物件での注意点
- 新築マンションの減価償却計算と確定申告の手続き
(1) 譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。国税庁によれば、譲渡所得は以下の計算式で求めます：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
課税額 = 譲渡所得 × 税率
各項目の内容:
- 譲渡価額: 売却価格（売買代金）
- 取得費: 購入代金 + 購入時諸費用 - 減価償却費
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費、登記費用、印紙税など
相続した不動産の場合、取得費の考え方が通常の購入とは異なる点に注意が必要です。
(2) 所有期間と税率（短期・長期）
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります：
| 所有期間の区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
判定時点: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。相続の場合、被相続人が取得した日から計算するため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得が適用される可能性があります。
相続物件の取得費の考え方
(1) 取得費の引き継ぎルール
相続で不動産を取得した場合、国税庁の規定により、被相続人の取得費を引き継ぐことになります。これは相続物件特有の重要なルールです。
取得費の計算:
取得費 = 被相続人の購入代金 + 購入時諸費用 - 減価償却累計額
購入時諸費用に含まれるもの:
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- リフォーム費用（資本的支出）
重要な注意点:
- 相続時の時価ではなく、被相続人が購入した時の価格を基準とする
- 被相続人の購入時契約書や領収書が取得費の証明に必要
- 証明書類がない場合、概算取得費（譲渡価額の5%）を使用することになり、税負担が大幅に増加する可能性がある
(2) 被相続人の取得時期と所有期間
相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。これにより、被相続人が5年以上保有していた場合、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得（税率20.315%）が適用されます。
計算例:
- 被相続人の取得日: 2015年3月
- 相続日: 2023年6月
- 売却日: 2024年2月
- 判定: 2024年1月1日時点で5年超（2015年3月から計算）→ 長期譲渡所得
相続税額の取得費加算特例
(1) 特例の仕組みと適用要件
相続税額の取得費加算特例は、相続で財産を取得し、相続税を支払った後、一定期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
適用要件:
- 相続または遺贈により財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から相続税の申告期限（10ヶ月）の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
(2) 3年10ヶ月の期限計算
この特例の期限は「相続開始から3年10ヶ月以内」という表現が一般的ですが、正確には以下のように計算します：
期限計算:
- 相続開始日: 被相続人の死亡日
- 相続税申告期限: 相続開始から10ヶ月以内
- 特例適用期限: 申告期限の翌日から3年以内
計算例:
- 相続開始日: 2023年1月15日
- 相続税申告期限: 2023年11月15日
- 特例適用期限: 2026年11月15日まで
(3) 加算額の計算方法
取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で求めます：
加算額 = 支払った相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 / 相続税の課税価格)
この特例を適用することで、取得費が増加し、譲渡所得が減少するため、税負担を軽減できます。
3000万円特別控除の活用条件
(1) 相続物件での適用条件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続した不動産でも、一定の条件を満たせば適用可能です。
適用要件:
- 相続後に自分が居住していた家屋を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
- 前年・前々年に同特例を利用していないこと
注意点:
- 相続時点で空き家の場合、マンションは原則として空き家特例（戸建てのみ対象）の適用外
- 相続後に居住実態があったかどうかが適用の鍵となる
(2) 相続税額加算特例との併用
3,000万円特別控除と相続税額の取得費加算特例は、併用が可能です。ただし、適用順序に注意が必要です：
適用順序:
- まず3,000万円特別控除を適用
- 控除後の譲渡所得に相続税額の取得費加算特例を適用
どちらの特例を優先するかは、個別の状況によって税負担が異なるため、税理士への相談を推奨します。
新築マンションの減価償却計算
(1) RC造の耐用年数と償却率
新築マンション（鉄筋コンクリート造）の減価償却計算では、以下の条件を使用します：
非業務用不動産の減価償却:
- 耐用年数: 70年（業務用47年の1.5倍）
- 償却率: 0.015（定額法）
- 計算式: 建物取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
計算例:
- 建物取得価格: 3,000万円
- 経過年数: 10年
- 減価償却累計額: 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 405万円
- 建物の取得費: 3,000万円 - 405万円 = 2,595万円
(2) 土地・建物按分の実務
新築マンションの購入代金は土地と建物の合計額として記載されていることが多く、減価償却計算のためには按分が必要です。
按分方法:
- 契約書に記載がある場合: その金額を使用
- 記載がない場合: 固定資産税評価額の比率で按分
按分計算例:
- 総購入価格: 5,000万円
- 固定資産税評価額（土地）: 2,000万円
- 固定資産税評価額（建物）: 3,000万円
- 建物按分: 5,000万円 × (3,000万円 / 5,000万円) = 3,000万円
確定申告の手続きと期限
相続した新築マンションを売却した場合、譲渡所得の確定申告が必要です。
申告期限:
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書（コピー）
- 被相続人の購入時契約書・領収書
- 仲介手数料等の領収書
- 相続税申告書（相続税額加算特例を適用する場合）
- 登記事項証明書
特例適用時の追加書類:
- 3,000万円特別控除: 住民票の除票、居住実態の証明
- 相続税額加算特例: 相続税の申告書、納付書
まとめ:
相続した新築マンションを売却する際の譲渡所得税は、被相続人の取得費を引き継ぐルールや、相続税額の取得費加算特例（3年10ヶ月以内）、3,000万円特別控除など、複数の税制優遇措置を活用することで負担を軽減できます。所有期間は被相続人の取得日から計算されるため、長期譲渡所得（税率20.315%）が適用される可能性が高い点も相続物件の特徴です。特例の適用には期限や要件があるため、売却を検討する際は早めに税理士に相談し、最適な売却時期と税務戦略を立てることが重要です。
よくある質問
Q1: 相続した新築マンションの取得費はどう計算しますか？
A: 相続した不動産の取得費は、被相続人が購入した時の取得費を引き継ぎます。具体的には、被相続人の購入代金に購入時諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加算し、建物の減価償却累計額を差し引いた金額が取得費となります。相続時の時価ではなく、被相続人の取得価額を基準とする点が重要です。被相続人の購入時契約書や領収書が取得費の証明に必要となるため、これらの書類を確実に保管しておく必要があります。
Q2: 相続税の取得費加算特例はいつまでに売却すれば適用されますか？
A: 相続税の取得費加算特例は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却した場合に適用されます。つまり、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件です。この特例を適用することで、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を減少させることができます。期限を過ぎると適用できなくなるため、売却を検討する際は期限を正確に把握し、計画的に進めることが重要です。
Q3: 所有期間は被相続人の取得日から計算するのですか？
A: はい、相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。これにより、被相続人が5年以上保有していた場合、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得（税率20.315%）が適用されます。所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで行います。例えば、被相続人が2015年3月に取得し、2024年2月に売却した場合、2024年1月1日時点で5年を超えているため、長期譲渡所得となります。
Q4: 相続したマンションに住んでいなくても3000万円控除は使えますか？
A: 3,000万円特別控除を適用するには、相続後に自分が居住していた実態が必要です。相続時点で空き家の場合、戸建て住宅であれば「空き家特例」の適用を検討できますが、マンションは原則として空き家特例の適用外となります。相続後に一度も居住していない場合、3,000万円特別控除の適用は難しい可能性が高いです。ただし、個別の状況によって判断が異なるため、税理士に相談することを推奨します。
Q5: 減価償却の計算はどのように行いますか？
A: 新築マンション（鉄筋コンクリート造）の減価償却は、非業務用不動産として耐用年数70年、償却率0.015を用いて計算します。計算式は「建物取得価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数」です。例えば、建物取得価格3,000万円、経過年数10年の場合、減価償却累計額は405万円（3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年）となり、建物の取得費は2,595万円となります。土地と建物の按分が必要な場合は、契約書記載の金額または固定資産税評価額の比率を使用します。