相続購入マンションと譲渡所得税
相続で得た資金を使って新築マンションを購入した場合、将来その物件を売却する際の譲渡所得税について気になる方も多いのではないでしょうか。相続資金で購入したマンションでも、売却時には通常の不動産と同様に譲渡所得税が課税されます。ただし、購入時から適切な準備をしておくことで、将来の税負担を正しく見積もることができます。
この記事のポイント：
- 相続資金で購入したマンションでも売却時には譲渡所得税が課税される
- 譲渡所得は売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて計算
- 取得費には購入代金の他、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税も含められる
- 所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差がある
- 購入時の契約書・領収書を保管することが将来の節税につながる
(1) 譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却（譲渡）したときに得た利益に対して課される税金です。国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格） − 取得費 − 譲渡費用
この計算式は、相続資金で購入したマンションでも、通常の購入資金で買ったマンションでも同じです。資金の出所（相続資金かどうか)は譲渡所得税の計算には影響しません。
(2) 相続資金での購入と税務
相続資金で新築マンションを購入した場合、以下の点を理解しておく必要があります。
相続税と譲渡所得税は別の税金：
- 相続税：相続時に財産を受け取った際に課税
- 譲渡所得税：将来マンションを売却した際に課税
相続資金で購入したからといって、将来の売却時に譲渡所得税が免除されるわけではありません。ただし、購入時に支払った費用を取得費として計上することで、譲渡所得を減らし節税につながります。
将来売却時の譲渡所得税計算
(1) 基本的な計算式
新築マンションを将来売却する際の譲渡所得税は、以下のステップで計算されます。
ステップ1：譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
ステップ2：税額の計算
税額 = 譲渡所得 × 税率
税率は所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば2025年3月に購入したマンションを2030年4月に売却する場合、2030年1月1日時点では所有期間4年10カ月なので短期譲渡所得（税率39.63%）となります。
(2) 取得費に含められる費用
取得費を正しく計上することで、譲渡所得を減らし節税につながります。国税庁によると、以下の費用を取得費に含めることができます。
取得費に含められるもの：
- マンションの購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 司法書士報酬
- リフォーム費用（購入後の改良費）
新築マンションの場合、オプション工事費用や設備追加費用も取得費に含めることができます。これらの領収書を購入時から大切に保管しておくことが重要です。
建物部分の減価償却：
建物部分は、所有期間に応じて減価償却を行う必要があります。RC造マンションの場合、法定耐用年数47年、非事業用の償却率0.022で計算します。
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 0.022 × 経過年数
取得費（建物部分）= 建物購入価額 − 減価償却費
相続取得との違い
相続資金で購入した場合と、相続で不動産を取得した場合は税務上大きく異なります。
(1) 相続で不動産を取得した場合
相続で不動産そのものを取得した場合、以下の特殊なルールが適用されます。
取得費の引き継ぎ：
国税庁によると、相続で取得した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）の取得費を引き継ぎます。相続時の評価額ではありません。
所有期間の引き継ぎ：
所有期間も被相続人の取得日から計算されます。例えば、被相続人が20年前に購入した不動産を相続した場合、相続直後に売却しても長期譲渡所得（税率20.315%）となります。
相続税額の取得費加算特例：
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
(2) 相続資金で購入した場合
一方、相続資金で新築マンションを購入した場合、これらの特殊ルールは適用されません。
- 取得費：購入時の価格＋諸費用
- 所有期間：購入日から計算
- 相続税額の加算特例：適用なし
通常の不動産購入と同じ扱いになります。
売却時に利用できる税制
(1) 3,000万円特別控除
居住用財産（マイホーム）として新築マンションに住んでいた場合、売却時に3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件：
- 自分が住んでいる家屋を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はゼロになります。
(2) その他の軽減税率
所有期間10年超の居住用財産を売却する場合、軽減税率の特例を3,000万円控除と併用できます。
軽減税率：
- 譲渡所得6,000万円以下の部分：税率14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
- 譲渡所得6,000万円超の部分：税率20.315%
ただし、所有期間は売却した年の1月1日時点で10年超である必要があります。
購入時に知っておくべき税務
(1) 購入時書類の保管
将来の売却時に取得費を証明するため、以下の書類を購入時から大切に保管しておく必要があります。
保管すべき書類：
- 売買契約書（土地・建物の按分が記載されているもの）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- オプション工事・リフォーム費用の契約書・領収書
新築マンションの場合、これらの書類が揃っていることが多く、取得費の証明が比較的容易です。ただし、紛失すると取得費が証明できず、概算取得費（譲渡価額の5%）しか認められない場合があるため注意が必要です。
(2) 将来売却に備えた準備
土地・建物の按分を確認：
譲渡所得税の計算では、建物部分のみ減価償却を行います。そのため、購入価格のうち土地と建物がいくらずつかを明確にしておく必要があります。
売買契約書に土地・建物の按分が記載されていない場合、固定資産税評価額の比率などで按分することになりますが、将来の税務調査でトラブルになる可能性があります。購入時に明確にしておくことをお勧めします。
改良費の領収書保管：
リフォームや設備追加などの改良費用は取得費に加算できます。購入後に行ったリフォームの領収書も大切に保管しておきましょう。
相続購入マンションの注意点
(1) 住宅ローン控除との関係
新築マンションを住宅ローンで購入した場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。
住宅ローン控除の概要：
- 年末ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除
- 最大13年間
- 認定住宅（長期優良住宅等）なら最大455万円
住宅ローン控除は譲渡所得税とは別の制度ですが、将来の資金計画を立てる上で重要な優遇制度です。
(2) 税理士への相談
相続資金で新築マンションを購入し、将来売却を検討する場合、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
相談すべきケース：
- 相続税の申告が必要だった場合
- 購入時の土地・建物按分が不明確な場合
- 将来の売却益が大きくなりそうな場合
- 複数の特例のどれを選ぶべきか判断が難しい場合
税理士は購入時の書類整理から将来の売却シミュレーションまでサポートしてくれます。相続税の申告を依頼した税理士がいる場合、引き続き相談することで、相続から購入、将来の売却までトータルでアドバイスを受けられます。
まとめ
相続資金で新築マンションを購入した場合、将来売却時には通常の不動産と同様に譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて計算され、所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差があります。
購入時から取得費に含められる費用（購入代金、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など）の領収書を保管しておくことが重要です。また、居住用として住んでいた場合は3,000万円特別控除が利用でき、譲渡所得が3,000万円以下であれば税額がゼロになります。
将来の売却を見据えて、購入時から適切な書類管理と税務知識を持っておくことで、スムーズな売却と節税が可能になります。不安な場合は税理士などの専門家に相談することをお勧めします。