買い替え売却の譲渡所得税：基礎知識
新築マンションを売却して住み替えを検討する際、譲渡所得税がどのくらいかかるのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。買い替え時の譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されますが、所有期間や選択する特例によって税負担が大きく変わります。
この記事のポイント：
- 譲渡所得税は売却価格から取得費（減価償却後）・譲渡費用を差し引いた利益に課税
- 所有期間5年超で税率約20%、5年以下で約39%と大きな差がある
- 買い替え特例と3,000万円特別控除は併用不可で選択が必要
- 所有期間10年超なら買い替え特例で譲渡益の課税を繰り延べ可能
- 売却損が出た場合は損益通算特例で給与所得等と相殺できる
(1) 譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は、不動産を売却したときに得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格） − 取得費 − 譲渡費用
取得費に含まれるもの：
- 購入代金（建物部分は減価償却後の金額）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税
- 改良費（リフォーム費用など）
譲渡費用に含まれるもの：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費、解体費用
新築マンションの場合、購入時期が明確で取得費の証明が容易という利点があります。ただし、建物部分は減価償却を行う必要があるため、保有期間が長いほど取得費が減少し、譲渡所得が大きくなる点に注意が必要です。
(2) 短期譲渡と長期譲渡の税率差
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% | 所得税30.63%＋住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% | 所得税15.315%＋住民税5% |
税率が約2倍も違うため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。例えば、2020年2月に購入したマンションを2025年3月に売却する場合、2025年1月1日時点では所有期間が4年11カ月なので短期譲渡所得となり、税率は約39.63%です。数カ月待って2026年に売却すれば長期譲渡所得となり税率は約20.315%に下がります。
新築マンション売却の取得費計算
(1) 建物部分の減価償却
新築マンションの取得費を計算する際、建物部分は減価償却を行う必要があります。国税庁の規定では、非事業用不動産の減価償却は以下の計算式で行います。
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
RC造マンションの償却率：
- 法定耐用年数：47年
- 償却率：0.022（非事業用は法定耐用年数の1.5倍を使用）
計算例：
建物価格3,000万円、所有期間8年の場合
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.022 × 8年 = 475.2万円
取得費（建物部分）= 3,000万円 − 475.2万円 = 2,524.8万円
このように、所有期間が長いほど減価償却費が増え、取得費が減少します。取得費が減少すると譲渡所得が増え、税負担が増えるため注意が必要です。
(2) 取得時諸費用の扱い
購入時の諸費用も取得費に含めることができます。
取得費に含められる費用：
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 司法書士報酬
- ローン事務手数料（一部）
新築マンションの場合、オプション工事費用やリフォーム費用も取得費に含めることができます。これらの費用を漏らさず計上することで、譲渡所得を減らし節税につながります。
買い替え特例と3,000万円控除の選択
(1) 買い替え特例の仕組みと要件
「特定のマイホームの買換えの特例」は、一定要件を満たす場合に譲渡益への課税を将来の売却時まで繰り延べできる制度です。国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件：
- 売却した年の1月1日時点で所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 買い替え先の床面積が50㎡以上
- 買い替え先の取得価格が1億円以下
この特例は課税の「免除」ではなく「繰延べ」である点に注意が必要です。買い替え先を将来売却する際には、過去の譲渡益も含めて課税されます。
(2) 3,000万円控除の仕組み
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
主な要件：
- 自分が住んでいる家を売ること
- 住まなくなった日から3年以内の売却
- 前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この控除により譲渡所得税はゼロになります。ただし、買い替え特例との併用はできないため、どちらか一方を選択する必要があります。
(3) どちらを選ぶべきか
3,000万円控除が有利なケース：
- 譲渡所得が3,000万円以下
- 買い替え先に長く住む予定
- 所有期間10年要件を満たさない
買い替え特例が有利なケース：
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える
- 将来も住み替える予定がある
- 所有期間10年超の要件を満たす
例えば、譲渡所得が2,500万円なら3,000万円控除で課税ゼロになります。一方、譲渡所得が5,000万円で将来も住み替える予定があれば、買い替え特例で課税を繰り延べた方が有利です。
所有期間10年要件と適用条件
(1) 所有期間の計算方法
買い替え特例の所有期間10年要件は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
判定の具体例：
- 2015年3月購入のマンション
- 2025年1月1日時点：所有期間9年10カ月 → 要件未達
- 2026年1月1日時点：所有期間10年10カ月 → 要件達成
- 2026年中に売却すれば買い替え特例が適用可能
購入日から売却日までの期間ではなく、売却年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。
(2) 買い替え資産の要件（面積・価格）
買い替え先の物件も一定の要件を満たす必要があります。
買い替え資産の要件：
- 床面積50㎡以上
- 取得価格1億円以下
- 日本国内の居住用財産
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得
新築マンションの場合、床面積が50㎡未満のコンパクトマンションでは要件を満たさないため、買い替え特例は使えません。
売却損が出た場合の損益通算
(1) 損益通算特例の概要
新築マンションを売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば給与所得などと損益通算ができ、所得税・住民税の還付を受けられます。
国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件：
- 所有期間5年超
- 住宅ローンが残っている場合、売却価格よりローン残高が大きいこと
- 買い替え先を取得すること
損益通算しきれなかった損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。
(2) 適用要件と手続き
計算例：
- 売却価格：3,500万円
- 取得費（減価償却後）：4,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 譲渡損失：3,500万円 − 4,000万円 − 200万円 = −700万円
- 給与所得：600万円
この場合、給与所得600万円から譲渡損失700万円を差し引き、課税所得はゼロになります。残りの100万円は翌年以降に繰り越せます。
売却損が出た場合は、買い替え特例や3,000万円控除よりも損益通算特例の方が有利になるケースが多いため、税理士に相談することをお勧めします。
確定申告の手続きと必要書類
買い替えで特例を適用する場合、必ず確定申告が必要です。譲渡所得がゼロになる場合や損失が出た場合でも、特例の適用を受けるためには申告が必須です。
申告時期：
売却した年の翌年2月16日〜3月15日
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 購入時の売買契約書・領収書（取得費証明）
- 減価償却計算書
- 住民票の写し
- 買い替え先の売買契約書（買い替え特例の場合）
新築マンションの場合、購入時の契約書や領収書が揃っていることが多く、取得費の証明が比較的容易です。ただし、減価償却計算は複雑なため、不安な場合は税理士に相談することをお勧めします。
まとめ
新築マンションを売却して買い替える際の譲渡所得税は、所有期間と特例の選択によって大きく変わります。所有期間5年超で税率約20%、5年以下で約39%と約2倍の差があるため、売却のタイミング調整が重要です。
買い替え特例（所有期間10年超）と3,000万円特別控除はどちらも有効な節税手段ですが、併用できない点に注意が必要です。譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円控除で課税ゼロ、それを超える場合は将来の住み替え予定に応じて買い替え特例を選択するのが基本的な考え方です。
売却損が出た場合は損益通算特例で給与所得等と相殺できるため、税理士などの専門家に相談して最適な方法を選択することをお勧めします。